Итоги 1 квартала 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы
Общие тенденции
По итогам 1 квартала было открыто 3 торговых центра, общая арендуемая площадь которых составляет 238,4 тысячи квадратов, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года почти на 10%. Общий объем площадей в качественных торговых объектах составил 5,3 млн. кв. м. GLA. Обеспеченность жителей качественными площадями в отчетный период составила 437 кв.м. на тысячу жителей (+4%).
В 1 квартале 2015 года предложение торговых площадей превысило спрос, при этом уровень вакантных площадей в ТЦ составил 9%. При этом, развитие сетевых ритейлеров осуществляется по разным направлениям. Часть из них заявила об уходе или сокращении планов по развитию, а другие, наоборот, рассматривают новые возможности для дальнейшего развития на выгодных условиях аренды. Наиболее выгодное положение на сегодня занимают операторы массового сегмента, так как при сокращении реальных доходов, потребитель переходит на товары масс-маркета. В наименее выгодном положении оказались операторы сегмента «средний+». Luxury бренды верхнего ценового сегмента не так зависимы от кризисных условий в виду определенной специфики их покупателей. Максимальное сокращение арендных ставок в валютном эквиваленте составило 35% в течение последнего года.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2015 года.
Предложение
3 новых ТЦ, открытых в 1 квартале - ТРЦ «Колумбус» на Варшавском шоссе (140 тысяч кв.м. GLA), ТРЦ в составе МФК «Кунцево Плаза» (64,0 тысяч кв.м. GLA) и реконструированный «ЦДМ на Лубянке» (34,4 тыс. кв.м. GLA). Показатели отчетного периода превышают аналогичные показатели за последние 5 лет, как минимум на 10%, и как максимум – в 5 раз (относительно 2012 года).
В структуре открывшихся торговых объектов в 2014 году значительные изменения произошли по сравнению со структурой 2013 года – более чем на 35% выросла доля классических ТРЦ, в свою очередь, сократились доли ТЦ и специализированных ТЦ. Согласно заявленному вводу, в текущем году ожидается открытие большого количества классических ТЦ, доля которых составит около 80% в общей структуре ввода. Следует отметить, что в рамках нестабильной экономической ситуации, конкуренция между ТРЦ и борьба за арендатора достигла своего пика. В текущем году, вырос объем торговых площадей в составе многофункционального центра, благодаря уже действующему «Кунцево Плаза» и ТЦ в составе МФК «Смоленский Пассаж-2», находящемуся в стадии строительства. Значительно сокращается доля специализированных ТЦ – относительно 2013 года, почти на 15% в общем объеме ввода торговых площадей.
В 1 квартале также отмечена тенденция сокращения планов развития российских и международных сетевых операторов. К примеру, сеть «Азбука Вкуса» стала развивать эконом-формат «АВ Маркет», а также объявила о приостановке планов по развитию магазинов. При этом, в 2015 году отмечен выход на российский рынок международных брендов. Первый в России ресторан быстрого обслуживания от итальянского бренда Maccheroni открылся в марте в ТРЦ «Афимолл Сити». Часовой бренд Seiko откроет первый монобрендовый магазин в России в комплексе премиум-апартаментов St.Nickolas. Британский одежный ритейлер Superdry намерен открыть свои 2 первых магазина на российском рынке, а до конца 2020 года марка планирует открыть в России еще как минимум 10 магазинов по франшизе. В текущем году сохранится тенденция превышения предложения над спросом. Вполне вероятно, что в профессиональных ТЦ появятся магазины несетевых ритейлеров (ИП). Таким образом, владельцы ТЦ постараются заполнить пустующие площади.
Сокращение арендных ставок в среднем в отчетный период составило 30-35% в долларовом эквиваленте, относительно аналогичного периода прошлого года. В ближайшие 2 года не предвидится предпосылок к росту ставок аренды, в связи с заявленным вводом торговых площадей. Собственники ТЦ идут на уступки арендаторов, при этом последние имеют возможность выбирать для себя наиболее выгодные условия.
Стрит-ритейл
В период с конца 2014 по начало текущего года, основная часть помещений стрит-ритейл предлагается в аренду по рублевым ставкам. Такие помещения по адекватным ставкам имеют преимущества перед остальными, номинированными в долларах по текущему курсу, и имеют более короткий срок экспозиции. В связи с общим снижением рынка ритейла ставки аренды и цены продажи помещений также сократились в среднем по рынку на 15-30% в зависимости от расположения. Максимальное сокращение отмечается на второстепенных торговых улицах. Для большинства ритейлеров подобный формат стал непривлекателен, в связи с существенными изменениями городской среды – появление новых пешеходных улиц, расширение зон платной парковки. На центральных улицах в стрит-ритейлах остались работать в основном предприятия общепита. В первом квартале было освобождено большое количество помещений банков на Ленинском проспекте и проспекте Мира, и уровень вакантных площадей достиг 15-20%.
Что касается центральных улиц города, то спрос на помещения здесь формируют, в основном, операторы общественного питания. Ритейлеры профиля «одежда», «обувь» и прочие предпочитают аренду помещений в многочисленных ТЦ на более выгодных для себя условиях.
