Итоги 2013 года на рынке офисной недвижимости Москвы

18.12.2013

По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 году зафиксирована высокая динамика ввода офисных площадей, общий объем введенных площадей составил 759,4 тыс. кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 года. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). В свою очередь, это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 года $820 за кв. м в год, в классе В+ – $530 за кв. м в год.
В 2014 году, несмотря на заявленный объем порядка 850 тыс. кв. м, темпы ввода, вероятнее всего, снизятся по сравнению с 2013 годом, и общий ввод составит не более 500-600 тыс. кв. м. В условиях текущей макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация на рынке офисной недвижимости.
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. Так, в классе А Прайм ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК ставки могут незначительно снизиться. 
ofis welhome 2013 1.JPG
В IV квартале 2013 года было введено 220,6 тыс. кв. м GLA качественных офисных площадей, среди которых БЦ Premium West (класс А, 20,0 тыс. кв. м GLA), 2-я очередь БЦ «9 акров» (класс А, 67,8 тыс. кв. м). Данный показатель в 1,5 раза превысил аналогичный показатель IV квартала 2012 года.
Всего в 2013 году было введено 759,4 тыс. кв. м GLA классов А, В+ и В-. Таким образом, общий объем офисных площадей на конец 2013 года составляет 14,3 млн кв. м.
В 2013 году наблюдалась высокая динамика ввода новых офисных площадей, стоит отметить, что превышен прогнозный показатель ввода экспертов компании Welhome, составлявший порядка 740 тыс. кв. м.
Среди введенных в 2013 году офисных площадей преобладают помещения класса А, их доля увеличилась на 12% по сравнению аналогичным показателем 2012 года. Соответственно, доля класса В+ снизилась с 54% до 32% в общем объеме введенных площадей. В 2013 году 10% в общем объеме составил класс В-.
Что касается географии введенных в 2013 году офисных площадей, то 95% от общего объема расположено за пределами Садового кольца, при этом в зоне СК-ТТК расположено 48% от общего объема ввода, в зоне ТТК-МКАД – 38%, за МКАД – 6% от общего объема ввода в 2013 году.

График. Структура ввода офисных площадей в 2013 г. по классам и географии, 
% от общего объема GLA

ofis welhome 2013 2.JPG
Таблица. Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.

ofis welhome 2013 3.JPG
В IV квартале 2013 года наблюдался высокий уровень спроса как на аренду, так и на покупку офисных помещений. В целом, в 2013 году зафиксировано снижение по сравнению с 2012 годом уровня спроса на аренду крупных офисных помещений (более 1,5 тыс. кв. м). Текущая макроэкономическая ситуация не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Напротив, небольшие офисные помещения (до 200 кв. м) пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов.

Таблица. Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2013 г.

ofis welhome 2013 4.JPG
В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013 году преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора – их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Компании, связанные с производством, занимают долю 10% в общем объеме спроса.
Высокую активность в 2013 году проявили компании госсектора, госкорпорации, их доля составила 9% в общем объеме спроса.
По сравнению с предыдущим годом в 2013 году снизился спрос на аренду офисных помещений со стороны IT- и телекоммуникационных компаний, несмотря на то, что было заключено несколько крупных сделок компаниями данного профиля.
По итогам 2013 года средний уровень ставок аренды в классе А и В+ увеличился не более, чем на 5-7%.
В целом, по итогам 2013 года ставка аренды в классе А увеличилась по сравнению со ставкой в 2012 году на 5%, в классе В+ – на 11%.
Внутри классов и зон расположения в течение года происходили некоторые колебания ставок аренды, например, в связи со значительным вводом площадей класса А в ММДЦ «Москва-Сити». Однако на средние диапазоны ставок аренды эти колебания не оказали существенного влияния.
По мнению экспертов консалтинговой компаний Welhome в 2014 году возможен рост (в пределах 7-10%) ставок аренды в классе В+ в связи с сокращением объема ввода данного класса, а также «перетеканием» спроса из класса А в виду оптимизации компаниями издержек на аренду офисных помещений.


Материалы по теме


Вернуться к спискуTop Brokers Alliance подвели итоги года для рынка элитной недвижимости МосквыИтоги 2013 года на рынке недвижимости Новой Москвы
Спецпредложения
3-комн. квартира 16,9 млн.p
3-комн. квартира 16,9  млн.p
Московская обл, Видное г, Зеленые аллеи б-р, 1
96.8 / 56.3 / 16.5 м2 14 этаж из 17
Оставить заявку
2-комн. квартира 5,7 млн.p
2-комн. квартира 5,7  млн.p
Московская обл, Щелково г, Беляева ул, 24
48.3 / 7.5 м2 2 этаж из 5
Оставить заявку
4-комн. квартира 7,0 млн.p
4-комн. квартира 7,0  млн.p
Московская обл, Серпухов г, Текстильная ул, 4
65.3 / 55 / 5 м2 3 этаж из 3
Оставить заявку
Дом 800 000 p
Дом 800 000 p
Московская обл, Егорьевск г, Строитель снт
4 соток / 40 м2
Оставить заявку
Дом 15,4 млн.p
Дом 15,4  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Жедочи д, Полевая ул
6 соток / 306 м2
Оставить заявку
Дом 12,9 млн.p
Дом 12,9  млн.p
Московская обл, Раменское г, Сельцо с, Западная-6 ул
5 соток / 180 м2
Оставить заявку
Дом 4,3 млн.p
Дом 4,3  млн.p
Московская обл, Раменское г, Дубовая Роща п, Дубовая роща гск
2 соток / 77 м2
Оставить заявку
Участок 55,0 млн.p
Участок 55,0  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Новая д, Новая ул
215 соток
Оставить заявку
Апартаменты в новостройке 9,3 млн.p
Апартаменты в новостройке 9,3  млн.p
Москва г, Сигнальный проезд, вл12
29.6 / 22.6 / 2 м2 8 этаж из 23
Оставить заявку
Студия 8,7 млн.p
Студия 8,7  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
26.8 / 23 / 3 м2 2 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 26,9 млн.p
Дом 26,9  млн.p
Москва г, Первомайское п, Пучково д, Троицкая ул, 107к15
1 соток / 137.6 м2
Оставить заявку
Участок 8,0 млн.p
Участок 8,0  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Сенькино-Секерино д, Сенькино-2 ул
10 соток
Оставить заявку
Участок 36,0 млн.p
Участок 36,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Раево д
20 соток
Оставить заявку
Участок 425,0 млн.p
Участок 425,0  млн.p
Москва г, Владимирская 2-я ул, 64
170 соток
Оставить заявку