Итоги 2013 года на рынке офисной недвижимости Москвы

18.12.2013

По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 году зафиксирована высокая динамика ввода офисных площадей, общий объем введенных площадей составил 759,4 тыс. кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 года. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). В свою очередь, это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 года $820 за кв. м в год, в классе В+ – $530 за кв. м в год.
В 2014 году, несмотря на заявленный объем порядка 850 тыс. кв. м, темпы ввода, вероятнее всего, снизятся по сравнению с 2013 годом, и общий ввод составит не более 500-600 тыс. кв. м. В условиях текущей макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация на рынке офисной недвижимости.
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. Так, в классе А Прайм ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК ставки могут незначительно снизиться. 
ofis welhome 2013 1.JPG
В IV квартале 2013 года было введено 220,6 тыс. кв. м GLA качественных офисных площадей, среди которых БЦ Premium West (класс А, 20,0 тыс. кв. м GLA), 2-я очередь БЦ «9 акров» (класс А, 67,8 тыс. кв. м). Данный показатель в 1,5 раза превысил аналогичный показатель IV квартала 2012 года.
Всего в 2013 году было введено 759,4 тыс. кв. м GLA классов А, В+ и В-. Таким образом, общий объем офисных площадей на конец 2013 года составляет 14,3 млн кв. м.
В 2013 году наблюдалась высокая динамика ввода новых офисных площадей, стоит отметить, что превышен прогнозный показатель ввода экспертов компании Welhome, составлявший порядка 740 тыс. кв. м.
Среди введенных в 2013 году офисных площадей преобладают помещения класса А, их доля увеличилась на 12% по сравнению аналогичным показателем 2012 года. Соответственно, доля класса В+ снизилась с 54% до 32% в общем объеме введенных площадей. В 2013 году 10% в общем объеме составил класс В-.
Что касается географии введенных в 2013 году офисных площадей, то 95% от общего объема расположено за пределами Садового кольца, при этом в зоне СК-ТТК расположено 48% от общего объема ввода, в зоне ТТК-МКАД – 38%, за МКАД – 6% от общего объема ввода в 2013 году.

График. Структура ввода офисных площадей в 2013 г. по классам и географии, 
% от общего объема GLA

ofis welhome 2013 2.JPG
Таблица. Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.

ofis welhome 2013 3.JPG
В IV квартале 2013 года наблюдался высокий уровень спроса как на аренду, так и на покупку офисных помещений. В целом, в 2013 году зафиксировано снижение по сравнению с 2012 годом уровня спроса на аренду крупных офисных помещений (более 1,5 тыс. кв. м). Текущая макроэкономическая ситуация не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Напротив, небольшие офисные помещения (до 200 кв. м) пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов.

Таблица. Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2013 г.

ofis welhome 2013 4.JPG
В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013 году преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора – их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Компании, связанные с производством, занимают долю 10% в общем объеме спроса.
Высокую активность в 2013 году проявили компании госсектора, госкорпорации, их доля составила 9% в общем объеме спроса.
По сравнению с предыдущим годом в 2013 году снизился спрос на аренду офисных помещений со стороны IT- и телекоммуникационных компаний, несмотря на то, что было заключено несколько крупных сделок компаниями данного профиля.
По итогам 2013 года средний уровень ставок аренды в классе А и В+ увеличился не более, чем на 5-7%.
В целом, по итогам 2013 года ставка аренды в классе А увеличилась по сравнению со ставкой в 2012 году на 5%, в классе В+ – на 11%.
Внутри классов и зон расположения в течение года происходили некоторые колебания ставок аренды, например, в связи со значительным вводом площадей класса А в ММДЦ «Москва-Сити». Однако на средние диапазоны ставок аренды эти колебания не оказали существенного влияния.
По мнению экспертов консалтинговой компаний Welhome в 2014 году возможен рост (в пределах 7-10%) ставок аренды в классе В+ в связи с сокращением объема ввода данного класса, а также «перетеканием» спроса из класса А в виду оптимизации компаниями издержек на аренду офисных помещений.


Материалы по теме


Вернуться к спискуTop Brokers Alliance подвели итоги года для рынка элитной недвижимости МосквыИтоги 2013 года на рынке недвижимости Новой Москвы
Спецпредложения
1-комн. квартира 7,8 млн.p
1-комн. квартира 7,8  млн.p
Московская обл, Химки г, 2-й Мичуринский Сходня мкр. туп, 1
36.7 / 20 / 6 м2 16 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 4,2 млн.p
1-комн. квартира 4,2  млн.p
Московская обл, Чехов г, Гарнаева ул, 20
29.1 / 15 / 10 м2 2 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 75,0 млн.p
Дом 75,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Снегири дп
38 соток / 550 м2
Оставить заявку
Дом 85,0 млн.p
Дом 85,0  млн.p
Московская обл, Сергиев Посад г, Вознесенская ул, 12
15.7 соток / 553.6 м2
Оставить заявку
Дом 10,3 млн.p
Дом 10,3  млн.p
Московская обл, Раменское г
7 соток / 240 м2
Оставить заявку
Дом 10,9 млн.p
Дом 10,9  млн.p
Московская обл, Ногинск г, Исаково д
6 соток / 110 м2
Оставить заявку
Дом 18,7 млн.p
Дом 18,7  млн.p
Московская обл, Истра г, Хуторки п, 9999
6 соток / 143 м2
Оставить заявку
3-комн. квартира 13,9 млн.p
3-комн. квартира 13,9  млн.p
Москва г, Марушкинское п, 32 кв-л, 14
70.4 / 34.9 / 12.9 м2 6 этаж из 9
Оставить заявку
Студия в новостройке 26,5 млн.p
Студия в новостройке 26,5  млн.p
Москва г, Зорге ул, 25
54.2 / 28.4 м2 4 этаж из 16
Оставить заявку
4-комн. квартира 76,0 млн.p
4-комн. квартира 76,0  млн.p
Москва г, Вернадского пр-кт, 92
175 / 90.1 / 11 м2 18 этаж из 22
Оставить заявку
Дом 14,6 млн.p
Дом 14,6  млн.p
Москва г, Зеленоград г, к2267
соток / 489 м2
Оставить заявку
Дом 12,0 млн.p
Дом 12,0  млн.p
Москва г, Зеленоград г, к2228
соток / 470.8 м2
Оставить заявку
Участок 15,6 млн.p
Участок 15,6  млн.p
Москва г, Сосенское п, Газопровод п, Дубки снт
6 соток
Оставить заявку
Участок 12,7 млн.p
Участок 12,7  млн.p
Москва г, Первомайское п, Первомайское п, СНТ. Десна снт
9 соток
Оставить заявку