На «вторичке» Москвы февраль по числу сделок на 24% обогнал нынешний январь и на 3% – прошлогодний февраль
По данным, на вторичном рынке Московского региона стоимость жилья стабилизировалась – с начала года цены практически не изменились: в среднем 1 кв. м в старой Москве стоит 276,4 тыс. руб., в ТиНАО – 203 тыс. руб., в Подмосковье – 138 тыс. руб. Предложение выросло незначительно – в диапазоне от +0,9% (в старых границах Москвы) до +3,7% (в Московской области).
Февральский спрос в 2023 г. на 3% превысил значения февраля 2022 г. По отношению к показателю января число сделок было больше на 24%, что, впрочем, характерно для рассматриваемого периода. Размер скидок не растет ; в масс маркете дисконт от 1% до 8%, но и без него ликвидные квартиры по адекватной цене «уходят» из экспозиции за неделю; продавцы и покупатели научились взаимодействовать и готовы к ценовым компромиссам – это можно назвать уникальным явлением для рынка. По прогнозам специалистов, в перспективе ситуация на «вторичке» во многом будет зависеть от ценовой динамики в сегменте новостроек и позиции ЦБ в отношении ключевой ставки, но при любом сценарии подорожание готового жилья маловероятно.
Согласно статистике, по итогам февраля медианная цена предложения 1 кв. м в старой Москве составляет 276,4 тыс. руб., по отношению к январю она осталась примерно на том же уровне – снижение на 0,1%, за год уменьшилась на 2,5%.
В Новой Москве «квадрат» в среднем стоит 203 тыс. руб., за месяц стоимость не изменилась, за год повысилась на 0,3%.
В Подмосковье цена квадратного метра зафиксировалась на отметке 138 тыс. руб., за месяц отмечено снижение на 0,3%, за год рост на 1,1%.
Среднестатистическая квартира на вторичном рынке старой Москвы стоит 13,95 млн руб. (–0,2% за месяц, –7,2% за год). В ТиНАО – 9,83 млн руб. (за месяц стоимость не изменилась, за год –2,1%). В Московской области – 6,55 млн руб. (–0,3% за месяц, –1,7% за год).
Аналитики рассмотрели вторичное предложение квартир разной комнатности.
Так, в старой Москве «однушки» занимают 27,6% экспозиции (средняя стоимость – 9,17 млн руб.). На 2-комнатные лоты приходится 33,2% в предложении (медианная стоимость лота – 13,36 млн руб.). У 3-комнатных квартир 26,8% в совокупном объеме (среднестатистический объект оценивается в 19,3 млн руб.); у многокомнатных 12,4% (лот в среднем стоит 56,10 млн руб.).
В Новой Москве доля 1-комнатных квартир в предложении заметно больше, чем в старой, – 35,2% (средняя стоимость объекта 7,37 млн руб.); у «двушек» в экспозиции примерно столько же – 35,9% (средняя стоимость 10,40 млн руб.); 3-комнатные квартиры занимают 23,2% (средняя стоимость 14,18 млн руб.); многокомнатные всего 5,7% (средняя стоимость 17,97 млн руб.).
В Подмосковье 1-комнатные квартиры составляют 33,1% вторичного предложения (среднестатистический лот оценивается в 5,11 млн руб.); самая значительная доля – 38,8% – у 2-комнатных (медианная стоимость 6,81 млн руб.); на «трешки» приходится 23,5% (объект в среднем стоит 9,29 млн руб.); на многокомнатные квартиры 4,6% (средняя стоимость 13,65 млн руб.).
В целом на вторичном рынке старой Москвы покупателям предлагается 85,63 тыс. лотов, за месяц их число почти не изменилось – всего +0,9%. Вторичная экспозиция в ТиНАО насчитывает 8,24 тыс. объектов, за месяц их стало больше на 1,7%. В Московской области на продажу выставлено 70,41 тыс. вторичных лотов, по сравнению с данными января зафиксировано незначительное увеличение – на 3,7%.
Для нас значительно важнее, что по числу авансов и сделок нынешний февраль на 3% обогнал сверхэффективный прошлогодний. В первой половине марта показатели соответствуют февральским.
В настоящее время предложение, спрос и цены стабилизировались, рынок спокоен и работает в стандартном режиме. Сейчас ликвидная квартира по нормальной рыночной цене продается очень быстро – буквально за неделю, после второго-третьего просмотра.
Размер скидок не растет, более того, многие квартиры продаются без дополнительного снижения стоимости, потому что собственники-продавцы адаптировались к ситуации и назначают своим объектам адекватную рыночную цену. Если же лот переоценен, чек сделки регулируется дисконтом – в массовом сегменте от 1% до 8%.
В 2022 г. наметился и в 2023 г. развивается уникальный тренд – продавцы и покупатели взаимодействуют, они на одной волне. Если раньше это были две противоборствующие стороны, которые не желали слушать друг друга и идти на уступки в цене, то теперь они готовы принимать компромиссные решения, и психологически на рынке стало работать гораздо проще. У участников рынка нет паники и иллюзий, все осознают суть происходящего и, главное, понимают, что цены расти не будут.
Дальнейшая ситуация на «вторичке» в значительной степени зависит от поведения застройщиков. В 2022 г. вторичный рынок пересмотрел свои цены и опустил их в среднем на 20%, а новостройки по-прежнему очень переоценены – в таких условиях неизбежно частичное перетекание спроса. Если девелоперы примут централизованное решение о понижении стоимости своих объектов, и банки согласуют им новые финансовые планы, тогда, вполне вероятно, вторичному рынку придется еще немного подешеветь.
Также многое зависит от поведения ЦБ с его ключевой ставкой: если регулятор ее поднимет, и увеличатся ставки по ипотеке, стоимость вторичного жилья пойдет вниз. Очевидно, что ни при одном из сценариев ждать роста стоимости вторичного жилья не приходится.
