Малоэтажное строительство: через тернии к звездам

Малоэтажное строительство бьет рекорды. Если в 2021 году из 92,6 млн кв. м построенного жилья 53% приходилось на ИЖС и «малоэтажку», то в прошлом году эта доля составила уже 63%. Такие данные прозвучали на пленарном заседании форума «Малоэтажная Россия», который прошел в конце декабря в столице. Между тем дальнейшее развитие такого строительства натыкается на целый комплекс проблем.

   «В России средняя этажность ввода жилья – 18 этажей, а средняя вводимая квартира – 45 кв. м. О какой демографии, о каком комфорте для людей можно говорить? – заявил, открывая работу заседания, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин – При этом 70% населения, судя по опросам, хотели бы жить в отдельном доме с участком земли. Поэтому нас не могут не радовать полученные результаты, несмотря на сложнейшие санкционные условия».

   По его мнению, малоэтажное строительство будет востребовано в будущем еще и потому, что стране необходимо развивать Сибирь, Дальний Восток, средние и малые города. К этим задачам присоединяется и необходимость восстановления новых регионов России.

   «Высокие показатели ввода ИЖС доказывают, что малоэтажное строительство является драйвером развития отрасли, - подчеркнул в своем приветственном слове Министр строительств и ЖКХ России Ирек Файзуллин. - В конце 2021 года были приняты изменения в законах, которые позволили сделать такое строительство будущей основой выполнения национальных проектов. По данным на 1 декабря в стране введено более 50 млн кв. м ИЖС, это показывает, что принятые меры поддержки начинают действовать».

   По словам министра, сегодня льготная ипотека распространяется на строительство ИЖС хозяйственным способом, а банки начинают формировать механизмы, которые позволят активнее развивать земельные ресурсы, выделенные под «малоэтажку». Большой объем работы проведен по инфраструктурным бюджетным кредитам, на которые выделено более 1 трлн руб. Чуть более трети этой суммы направляется на инфраструктурное развитие территорий, сети, коммуникации. Все это позволит увеличить объемы строительства, в том числе, и индивидуального.

   «Включение ИЖС в национальный проект «Жилье и городская среда» в соответствии со стратегической инициативой Правительства РФ «Мой частный дом» позволяет говорить о том, что малоэтажное строительство активно востребовано, - говорит Ирек Энварович. - В стране есть большой объём подготовленных территорий, который дает возможность развернуть на них новые объемы строительства».

   По мнению президента ТПП РФ Сергея Катырина, хотя на популярность индивидуального строительства и повлияла пандемия, это не единственная причина бурного роста ИЖС и «малоэтажки». Самую главную роль сыграли государственные программы, распространение на сектор малоэтажного строительства льготной ипотеки, проектного финансирования, работа банков.

   «История малоэтажного строительства не знает прецедентов, когда ИЖС занимал бы больше половины объема всего введенного жилья, - заявил Сергей Катырин. - Когда мы проводили первый форум по малоэтажному строительству, о таких показателях никто и не мечтал».

   Заместитель директора департамента материалов и металлургии Минпромторга России Наталья Попкова считает, что блок ИЖС - это один из видов строительства, где заложен наиболее скрытый, но имеющий перспективу потенциал.

   «Творческий потенциал всех сторон, участвующих в этом процессе, может быть максимально реализован именно в формате ИЖС, поскольку все-таки МКД это более-менее универсальные форматы, - заявила она. - Что касается ИЖС, здесь для полета творческой фантазии нет предела».

   По ее словам, Минпромторгом России было разработано постановление Правительства РФ по поддержке изготовления и внедрения в строительство деревянных домокомплектов, которое начнет работать в этом году. В Фонд развития промышленности поступают заявки от застройщиков и инвесторов, которые готовы строить стационарные и мобильные заводы по производству подобных домокомплектов. Формат индустриального домостроения - это очень эффективный механизм, который позволяет в разы сократить мокрые работы на стройплощадке.

   По мнению Натальи Попковой, потенциал МКД в ближайшие несколько лет будет исчерпан, н на смену этому флагману роста будет приходить ИЖС.

   «Дети, выросшие в частном доме и дети, выросшие в городской квартире, изначально имеют разные ценности, - подчеркнула чиновник. - Одно дело заботиться о зеленых насаждениях и животных, убирать территорию вокруг дома, и совсем другое, постоянно сидеть в квартире с телефоном. Даже в части воспитания подрастающего поколения формат ИЖС более предпочтителен».

   Коллегу поддержал заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Николай Алексеенко.

   «Я сам вырос в частном доме, думаю, что этот факт внес свой вклад в становление меня, как человека, потому что я с детства знал, что картошка не в магазине растет, а сад и огород требует труда, - рассказал он. - Когда мы столкнулись с пандемией, маленький домик в деревне давал глоток свежего воздуха. Выйти на природу, погулять без маски оказалось важным жизненным аспектом. Считаю, что малоэтажная застройка - это вектор, над которым нужно нам всем еще более активно работать».

   Между тем депутат остановился и на проблемах, которые до сих пор преследуют малоэтажное строительство. Например, на индустриальное малоэтажное строительство приходится всего 1-1,5% всего объема стройки. На 1,5 млн кв. м жилья приходится лишь 1 тыс. малоэтажных домов, тогда как МКД в 18+ этажей строится 3 тыс. штук или 55% всего объема строительства. При этом еще четыре года назад «малоэтажки» застройщиками возводилось в три раза больше: 3,5 тыс. домов на 4.5 млн кв. м. «Мы пять лет форум проводим, а динамика не в ту сторону пошла. Где-то, значит, мы не дорабатываем», - подчеркнул Николай Алексеенко.

   Также народный избранник отметил проблемы подключения ИЖС к коммунальным сетям, которые иногда занимают времени больше, чем само строительство. Больше 10 лет идут дискуссии о необходимости принятия закона по управлению коттеджными поселками. В конце 2022 года в первом чтении депутаты одобрили концепцию такого закона, в весеннюю сессию к нему будут подготовлены поправки с учётом мнений экспертного сообщества.

   Важность решения данного вопроса подчеркнула и председатель комиссии Московской городской думы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. По ее словам, если Жилищный кодекс РФ полностью описывает, как управлять высотными домами, то малоэтажные посёлки остались абсолютно вне правового поля. И это вызывает постоянные вопросы, как у самих жителей этих посёлков, так и у эксплуатирующих организаций.

   Кроме того, огромной проблемой остаются взаимоотношения малоэтажных застройщиков с энергетическими компаниями. Недавно вышло постановление Правительства РФ «О внесении изменений в акты Российской Федерации по вопросам технологического присоединения энергопринимающих устройств – потребителей электрической энергии к электрическим системам…». В результате стоимость технологического присоединения по проекту малоэтажного комплекса увеличилась в 14 раз, а для индивидуальных жилых домов – в 141 раз.

   «Такие правила присоединения делают невозможным развитие новых проектов ИЖС, - уверена депутат Мосгордумы. – Если говорить про развитие модульного домостроения, когда дом привозят, ставят на земельный участок, подключают и он начинает функционировать, эта мечта в нынешней действительности не сможет реализоваться никогда, даже если заработают все промышленные предприятия».

  Еще одна задача, стоящая перед властью, - развитие механизмов государственно-частного партнёрства, в том числе для работы с инфраструктурными проектами. По мнению Елены Николаевой, необходимо рассмотреть возможность субсидирования инвесторов, которое бы позволило ускорить возврат инвестиций; и предоставить инвестору гарантии доходности, в том числе путём субсидирования тарифов либо эксплуатационных выплат.

  Наконец, до сих пор не решена проблема статуса земельного участка. «В момент, когда начинается строительство, статус у земельного участка один, а потом, когда дом, особенно модульный, уже построен, он признаётся временной постройкой. Уровень правовой защиты таких строений практически не определён. Это крайне волнует банки и всю финансовую систему, потому что невозможно вкладывать деньги в неопределённый статус», - уверена президент НАМИКС. По ее мнению, в законодательстве необходимо специально установить содержание правовых режимов категории земель, видов разрешённого использования, направленные на узаконивание возведённых конструкций.

  Несколько предложений по совершенствованию работы малоэтажного строительства озвучил первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Валерий Дедюхин. По его мнению, в первую очередь, власти необходимо решить вопрос согласования развития территорий с соответствующими программами ресурсоснабжающих организаций. Немаловажным решением могло бы стать создание региональных операторов, которые бы работали по всему комплексу вопросов, которые необходимы для решения проблем «малоэтажки» в регионах.

  Представитель РСС уверен, что речь сегодня идет не о том, что нужно с использованием существующих механизмов и возможностей Минстроя на существующих площадках что-то построить, а фактически создать новую строительную отрасль, новое пространство для жилья.

  «Для этой цели мы должны подключить к серьёзному разговору другие министерства: Минэкономразвития, Минфин, Минздрав, Минкультуры, - резюмировал он. - Говоря про малоэтажную Россию, мы должны сориентировать и их на большую работу, пересмотреть и их подходы. Только тогда малоэтажное строительство будет тем, чего желает сегодня наш гражданин».