Представители ведущих компаний рынка обсудили состояние аналитики рынка новостроек
В офисе компании Бест Новострой состоялась аналитическая дискуссия, организованная Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке коммуникационного агентства Kestler&Wolf и компании Бест Новострой. Темой для обсуждения было выбрано современное состояние аналитики рынка новостроек Москвы и Московской области. В самом начале с приветственным словом выступила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Она вспомнила недавний круглый стол газеты «Ведомости», на котором ключевые игроки рынка поспорили о том, растет ли рынок «новой» Москвы или нет. Представители ведущих компаний рынка недвижимости оперировали разными цифрами, убеждая друг друга, что именно их аналитика является самой точной. По словам Ирины Доброхотовой, тема дискуссии о состоянии аналитики рынка новостроек Москвы и Подмосковья на сегодняшний день очень актуальна.
Затем слово взяла Марта Савенко, координатор Клуба главных редакторов, журналист ИД «КоммерсантЪ». Она начала с предупреждения о том, что дискуссия будет идти о вещах довольно скучных и даже местами неприятных. Она напомнила о Круглом столе Главных редакторов, который прошел 26 сентября в ЦДХ примерно на эту же тему. По словам Марты, она регулярно сталкивается с тем, что разные компании дают разные статистические данные по рынку, которые могут кардинально отличаться друг от друга. И после круглого стола по аналитике для очередного ценового обзора она разослала игрокам рынка запросы в виде электронной таблицы.
В итоге Марта Савенко свела воедино все полученные данные и посмотрела, как отличаются цифры от разных компаний. Разброс средней стоимости квадратного метра в октябре 2013 года на рынке новостроек эконом-класса Москвы составил от 107 до 123 тыс. рублей. А вот показатели динамики изменения цены отличались намного больше. Так, по данным компании Миэль цены в октябре выросли на 2,1% относительно сентября. А по информации от ГК «МИЦ» за этот же период было зафиксировано падение на 4,3%. А за год, по данным «МИЭЛЬ», цена упала больше, чем на 20%. А в компании Est-a-tet говорят, что цена выросла на 8,2%. В комфорт-классе цены опять разнятся не на много (от 135 до 145 тыс. рублей за кв. м), а динамика за год у компании Метриум Групп составляет более 13% со знаком плюс, а у компании ГК «МИЦ» рост составил только 3%. То есть разница составляет целых 10%. Средние цены в бизнес-классе цены разнятся от 201,7 до 256 тыс. рублей за квадратный метр. Разброс больше, чем в 50 тыс. рублей. Динамика в октябре относительно сентября по данным Est-a-Tet составила плюс 1 с небольшим процент, а по данным Миэль - падение на 3%.
А вот в премиальном сегменте недвижимости, по словам Марты Савенко, «все совсем весело». Самую низкую среднюю стоимость «квадрата» назвали аналитики компании «Баркли» - 454,4 тыс. рублей, а самую высокую – Knight Frank. По их данным средняя цена кв. м в элитном сегменте составляет 802 тыс. рублей. То есть разброс составляет без малого два раза. По динамике с начала года компания EliteCenter дает снижение в 6%, а компания «Баркли» - рост 16,4%. Еще один параметр, который вызвал вопросы у Марты Савенко – это объемы предложения. В эконом-классе ГК «МИЦ» говорит, что в продаже в октябре было 186 тыс. кв. м, а компания «Метриум Групп» насчитала 75 тыс. кв. м. ГК «МИЦ» и Est-a-Tet утверждают, что за месяц объем предложения вырос на 8%, у «Метриум Групп» площадей стало на треть меньше. А за год компания «МИЭЛЬ» утверждает, что квартир стало на 35% меньше, а ГК «МИЦ» - на 158% больше.
В комфорт-классе аналитики ГК «Пионер» нашли 150,5 тыс. кв. м, а Группа ПСН насчитала 536 тыс. кв. м. Динамику за 1 месяц «Метриум Групп» дает -2,2%, а ГК «Пионер» видит рост на 12%. Метриум Групп говорит, что за год объем вырос на 63%, а ГК «Пионер» рост 36%. Объем предложения в бизнес-классе компания Est-a-Tet оценила на уровне 543 тыс. кв. м, а в «Баркли» утверждают, что продается 720 тыс. кв. м. При этом Est-a-tet дает динамику за месяц на уровне 0,6%, а «Баркли» - 10%. В премиум-классе эксперты компании Welhome насчитали 138 тыс. кв. м, а по версии аналитиков «Баркли» объем предложения составляет почти 300 тыс. кв. м. Они же за год приводят отрицательную динамику на уровне 9%, а в компании Troika Estate отмечают рост 14%.
После столь информативного вступления Марта Савенко позвала к себе на помощь коллег по журналистскому цеху – Ольгу Александрову, главного редактора Realestate.ru, Наталию Павлову-Каткову, главного редактора журнала «Новостройки», Елену Лыкову, специального корреспондента РИА Новости и Наталью Бухтиярову, главного редактора журнала «Собственник». После чего они все вместе начали «допрашивать» экспертов, пытаясь найти ответ на вопрос, откуда берутся такие расхождения в цифрах.
Первой слово взяла Анна Соколова («Метриум Групп»). Она заявила, что компания «Метриум Групп» готова предоставлять журналистам все выкладки, на основании которых аналитики компании делают свои выводы, и перечень всех объектов, которые учитываются в мониторингах. По ее мнению, если все крупные игроки рынка недвижимости будут делать так же, то можно будет свести данные в единый мониторинг и получить наиболее точные цифры.
Затем со своей репликой выступил Юрий Карамаликов («МИЭЛЬ»). Он заявил, что абсолютно непонятно, по каким критериям жилые комплексы относятся к тому или иному классу. По его словам, есть методика оценки Российской гильдии риэлторов. Но далеко не все компании на рынке недвижимости ей пользуются. Эксперт уверен, что прежде чем спрашивать, откуда берутся расхождения в цифрах, нужно всем игрокам рынка договориться о единой классификации объектов. Тогда и расхождений будет значительно меньше.
Наталия Бухтиярова поддержала Юрия Карамаликова. Она рассказала, что нередко сталкивается с тем, что застройщики объектов, о которых она пишет материалы, звонят и говорят, что в статьях класс жилых комплексов указан неверно, они их относят к другому сегменту. «Что характерно, никогда никто не говорит, что журналист завысил класс объекта», - заключила главный редактор журнала «Недвижимость и Цены».
В свою очередь Елена Ржавская (Blackwood) высказала мнение, что имеет смысл брать за основу цифры независимых консультантов и риэлторов, а не застройщиков и девелоперов. По ее словам, девелопер может позиционировать свой объект как бизнес-класс и мониторить этот сегмент, приписывая свои сотни тысяч квадратных метров туда, а независимые консалтинговые агентства будут относить это проект к комфорт-классу и учитывать в этом сегменте. Отсюда и получаются расхождения.
Далее последовал обмен репликами на тему того, что было бы неплохо создать общую классификацию жилых комплексов, а также общую базу объектов для мониторинга. Кто-то из участников дискуссии с воодушевлением воспринял это предложение, другие отнеслись скептически. В частности, Юрий Карамаликов напомнил, с каким трудом Гильдия управляющих и девелоперов внедряла подобную классификацию в коммерческой недвижимости, а Анна Соколова рассказала, что за свою карьеру дважды принимала участие в попытках создать единую классификацию жилья, однако успехом эти попытки не увенчались.
После этого модератор дискуссии Марта Савенка передала микрофон специальному гостю Клуба из Санкт-Петербурга, генеральному директору аналитического агентства БАРН Дмитрию Сперанскому. Он рассказал об опыте питерских игроков рынка загородной недвижимости, которым удалось договориться между собой и создать общую базу данных по реальным сделкам. Он отметил, что опыт этот вряд ли можно тиражировать, слишком много есть нюансов и отличий у разных рынков и сегментов, но все-таки попытаться договориться вполне реально.
Затем в дискуссию снова вступила Наталия Бухтиярова, которая задала аналитикам вопрос о том, почему нельзя просто взять и вывести из данных всех аналитиков среднее арифметическое. На ее вопрос Марта Савенко ответила сама, объяснив, что когда данные расходятся в несколько раз, то и средний показатель также будет некорректен.
Реплика Марты спровоцировала новый виток обсуждения, однако на этот раз была затронута тема «кому вообще нужны ценовые обзоры в СМИ». Мнения участников дискуссии разделились. Кто-то говорил, что покупателям недвижимости все эти цифры вообще не нужны, он ими не пользуется. Другие утверждали, что подобные материалы читают только профессионалы рынка недвижимости.
В финале дискуссии ее участники пришли к тому, что необходимо провести встречу под эгидой Московской ассоциации риэлторов, на которой будут решены вопросы классификации жилья и создание общей базы. По словам Юрия Карамаликова, являющегося вице-президентом этой общественной организации, для начала нужно обсудить уже существующую классификацию, это можно сделать в режиме онлайн, чтобы каждый высказался на тему того, что именно в ней не устраивает. А затем уже проводить встречи и обговаривать детали.
Почти все присутствующие поддержали эту идею, однако с некоторыми оговорками. Елена Ржавская отметила, что Blackwood готов делиться своими данными с рынком, но вряд ли это будет подробная информация о каждой сделке. Скорее только сводные цифры. Дмитрий Сперанский, основываюсь на своем опыте, отметил, что этой информации как раз будет достаточно.
В завершении выступил Юрий Кочетков, которого Марта Савенко представила как «едва ли не единственного на рынке по-настоящему независимого аналитика». Он продолжил тему создания общей классификации жилой недвижимости, сделав акцент на том, что эта сегментация должна учитывать только характеристики самих зданий, без учета их местоположения. По его мнению, которое поддержали и многие собравшиеся, технические характеристики здания в определенном сегменте должны оставаться неизменными вне зависимости от его местоположения.
Резюмируя все сказанное в ходе дискуссии, Марта Савенко еще раз заявила о том, что совместно с МАР будет сделана попытка разработать и внедрить единую классификацию жилья в Московском регионе, которая позволит в будущем избежать столь сильных расхождениях в аналитических данных от разных компаний.
