Большой отчет о динамике спроса за сентябрь – Московский регион

Мы подготовили актуализированные данные о реальном спросе (сделки в рынок по дате подписания договора) на первичную недвижимость Московского региона за январь-сентябрь 2022 года, а также прогноз на октябрь. Анализ включает новостройки всех классов с квартирами и апартаментами. 

 Спрос
 В сентябре в «старой» Москве было подписано 4,7 тыс. договоров, в Новой Москве – 1,7 тыс., а в Подмосковье — 4 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-сентябрь сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса затронуло Новую Москву: -19,3% (до 14,5 тыс. сделок). Хотя по сравнению с августом, именно в ТиНАО спрос остался стабильным – на уровне 1,7 тыс. договоров.

 На 15% за год просел спрос в Московской области – до 39 тыс. договоров. В «старой» Москве снижение составило 5,1% – за 9 мес. было подписано 43 тыс. договоров.

 Доля оптовых сделок подросла в «старой» Москве и в ТиНАО (до 3,4% и 1,9% соотв.), а в Московской области, напротив, обозначилось небольшое снижение (-0,4 п.п). 

 Новое
 Мы обновили слайд, в котором можно увидеть динамику количества лотов в сделках в рынок по дате договора в сравнении со сделками по дате регистрации. Эти данные позволяют выстраивать прогноз по реальному спросу, пока сделки проходят регистрацию.  

 Прогноз по спросу
 На данный момент регистрацию прошли 1,7 тыс. октябрьских договоров в «старой» Москве, 1,4 тыс. – в Подмосковье, 0,7 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам октября число сделок может составить 3,1 тыс., 2,6 тыс., 1,2 тыс. соответственно. Так, покупательская активность в «старой» Москве может вернуться на уровень апреля, в ТиНАО – на уровень июня текущего года, а в Подмосковье – стать наиболее слабой с начала года. 

 Лидеры рынка
 В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону по-прежнему входят: ПИК (23%), «Самолет» (17%) и «Гранель» (8%). Доли компаний за месяц не изменились.  

 Стоит уточнить, что ПИК также выступает fee-девелопером совместно с Capital Group, таким образом, учитывая этот факт, доля ПИК+Capital Group в «старой» Москве все еще составляет 43%. 

 Больше всего лотов по итогам 9 мес. 2022 года реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Мытищи Парк». На третьих местах – «Амурский парк», «Бунинские луга» и «Томилино Парк». 

 Изменения произошли во всех локациях: в топ-3 вошел «Амурский парк», «Прокшино» сместило «Скандинавию» со 2-го места. Из топ-3 выбыли «Остров» и «Саларьево парк». 

 Площади лотов в сделках
 За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 1,9 млн кв. метров — этот результат оказался на 15,8% ниже, чем за тот же период 2021 года (2,6 млн кв. м). В Подмосковье снижение сопоставимое – на 16,5 % (до 1,7 млн кв. м). В Новой Москве реализованный объем за год упал на 20,9%% (до 0,7 млн кв. м).  

 Средняя площадь реализованного лота продолжает сокращаться. Покупатели новостроек в старых границах Москвы приобретали в среднем 50,3 кв. метра (-11,2% за год), в Новой Москве покупали на 2,1% меньше, чем годом ранее (46 кв. м), в МО — на 1,9% меньше (44,7 кв. метра). 

 Выручка и цены
 В «старой» Москве продолжила снижаться выручка застройщиков: за период январь-сентябрь сокращение составило 6%, до 714,5 млрд руб. Застройщики ТиНАО тоже не смогли достичь результатов прошлого года: в Новой Москве выручка компаний в годовом выражении упала на 2,4% (до 145,9 млрд руб.). Лишь в Подмосковье девелоперы заработали на 2,4% больше, чем в 2021 году: 274,6 млрд руб.  

 В «старой» Москве бюджет сделки с лотом вновь демонстрирует отрицательную динамику: снижение, по сравнению с янв.-сент. 2022, составило 1,8% (до 16,8 млн руб.). Но средняя цена 1 кв. метра в сделке выросла на 11% – до 335,2 тыс. руб. 

 В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке выросла на 23,5% (до 220,3 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 21% (до 10,1 млн руб.). 

 В Подмосковье «квадрат» подорожал на 21,9% (до 161,2 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – на 19,5% (до 7,2 млн руб.). 

 Nota bene! Рост средней цены сделки сопровождается с активным использованием субсидированной ипотеки, поэтому, вероятно, продолжится за счёт использования этого механизма и увеличения доли проникновения ипотеки в сделки. Субсидированная ипотека предполагает потерю в марже застройщика за счёт комиссии банку за снижение ставки, поэтому можно говорить об эффекте: номинальные цены «первички» за счёт применения финансовых инструментов не отражают реальную цену квартиры при попадании на вторичный рынок.

 Площади в сделках
 Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 35-40 кв. метров. Также спросом пользовались и лоты площадью 30-35, 40-45 кв. м, — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 4,5 тыс. на каждую категорию). 

 В Новой Москве чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 2,7 тыс. сделок). Свыше 1,5 тыс. сделок заключено с лотами площадью 30-35 и 50-55 кв. метров.

 В Подмосковье наибольшее число сделок вновь пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, на втором месте по популярности остаются лоты площадью 50-55 кв. м. 

 Ипотека
 В сентябре 2022 года доля ипотеки снизилась в «старой» Москве (-1 п.п., до 78%) и Московской области (-3 п.п., до 84%), в ТиНАО небольшой рост (до 87%). 

 Динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 9 мес. 2022 года остается разнонаправленной. Рост числа ипотечных договоров демонстрирует только Москва в старых границах: +6,3%. В ТиНАО падение сразу на 12,1%, в МО – снижение на 5,2%. 

 Срок обременения в сделках продолжил расти. В ТиНАО – по-прежнему самые «длинные» жилищные кредиты, их оформляют на 24,4 года. «Старая» Москва близка к этому: здесь срок обременения достиг 24,1 года. В Московской области показатель составляет 23,8 года. 

 Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет. В «старой» Москве доля заемщиков с такими ипотеками составила 43%. 44% заемщиков берут ипотеку на 30 лет и в ТиНАО, в Подмосковье таких граждан – 42%. 

 В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, существенных изменений не произошло. В «старой» Москве с долей 36% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (37% и 46% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве стабильно – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ. Банк ДОМ.РФ находится на 4 месте по «старой» Москве и Подмосковью.