Москва, подвинься: цены на жилье в ближайшем Подмосковье дорожают в 2 раза сильнее
28.08.2022
Дистанция между подмосковным и столичным рынками нового жилья все сильнее сокращается. Это касается не только стандартов благоустройства, сопутствующей инфраструктуры, качества строительства, архитектуры или инженерно-технического оснащения, но и стоимости продукта. За последний год в Московской области некоторые категории недвижимости подорожали гораздо сильнее, чем в Москве. В первую очередь, это касается бизнес-класса и примыкающих к нему фракций комфорт-класса. Как показывает исследование, проведенное экспертами проекта «Заречный квартал», если в одних локациях цена квадратного метра поднялась на 16-24%, то в других показатель выходит за отметку в 55%.
Долгое время считалось, что географическая привязка к районам с внутренней стороны МКАД, – обязательный признак для проектов, претендующих на статус бизнес-класса. Ситуация начала меняться в 2019-2020 гг. Тогда рынках Новой Москвы и Ближнего Подмосковья начала формироваться группа жилых комплексов, которые по своим параметрам соответствуют аналогам на территории «старых» округов. В 2021 г. тренд получил продолжение.
Рост цен на недвижимость внутри МКАД мотивировал часть покупательской аудитории искать более доступные варианты в ближайших к Москве областных локациях. Это географический разворот вполне закономерен: местные новостройки содержат предложение высокого качества, которое все еще стоит заметно дешевле, чем во внутренних районах. Однако усилившийся приток покупателей наряду с инфраструктурным апгрейдом ускорил подорожание жилья на периферии столичного рынка. За счет гораздо более низкой базы жилье в областных новостройках прибавляло в цене быстрее и мощнее, чем в московских. С июля прошлого года квартиры бизнес-класса в Москве стали дороже на 18,7% (почти 450 тыс. рублей за квадратный метр). За тот же период прайс их аналогов в Подмосковье стал больше на 37,8%, достигнув 215 тыс. рублей за квадратный метр.
Аналитическая группа проекта «Заречный квартал» изучила, как изменились за последний год ценники в городских округах Московской области. Для этого были выбраны десять локаций, включающих проекты различных фракций бизнес-класса и наиболее близкие к ним по ключевым параметрам жилья проекты комфорт-класса. Максимальные значения фиксируются в городском округе Солнечногорск. В полосе, прилегающей к Зеленограду, образовалась цепочка из нескольких новостроек. В рамках этой группы стоимость квадратного метра увеличилась сразу на 55,9% – до 206,17 тыс. рублей. Фактически локация «отыграла» недобор в цене, которые наблюдался там ранее. Несмотря на столь резкий подъем показателей, в Солнечногорске сохранились запасы относительно доступного предложения. Так, в ЖК «Новый Зеленоград» двухкомнатную квартиру с европланировкой (50,9 кв. м) можно купить за 7,25 млн рублей. По московским меркам это бюджет студии на юго-востоке. Высокие значения наблюдаются также в отдаленных локациях с малой выборкой (несколько десятков лотов) – в Наро-Фоминском ГО и ГО Истра. В первом случае речь идет о росте на 43,7% (до 171,00 тыс. рублей за квадратный метр), во втором – на 31,5% (до 184,75 тыс. рублей за квадратный метр). Округа, где экспозиция насчитывает тысячи квартир, напротив, отличаются довольно скромными результатами. В Люберцах ценовая планка поднялась на 11,7%, а в Ленинском ГО (полоса с внешней стороны МКАД) – всего на 7,7%.
На 22-24% подорожала недвижимость, принадлежащая к бизнес-классу и верхним слоям комфорт-класса, в таких округах, как Химки (Новогорск, приречные локации), Красногорск (Нахабино, Опалиха) и Котельники. Во всех перечисленных локациях квадратный метр стоит ощутимо больше 200 тыс. рублей. В Одинцовском городском округе экспозиция представлена двумя группами проектов (восемь адресов в сумме). Одна расположена в полосе между трассой М1 и Минским шоссе, другая – в районе Заречное-Сколково. В среднем по округу цены поднялись на 16,0%, превысив отметку в 300 тыс. рублей за квадратный метр. Практически идентичный рост зафиксирован в Мытищах (локации вдоль МКАД и Ярославского шоссе), но в этой локации средний прайс квадратного метра ограничен 219,84 тыс. рублей.
«Ценовой баланс между московским и подмосковным рынками жилья, рассчитанного на средний класс, постепенно выравнивается. Но, несмотря на это, в областных новостройках еще достаточно выгодного предложения. К примеру, двухкомнатная квартира в ЖК «Заречный квартал» продается за 19-23 млн рублей. В столице подобный продукт обойдется покупателю на 3-7 млн рублей дороже. При этом лишь немногие московские локации могут сравниться с подмосковными в плане транспортной доступности, экологии и ландшафтной структуре», – акцентирует внимание Светлана Капранова, директор по продажам ЖК «Заречный квартал».
