Новостройки комфорт-класса превысили 70% в структуре спроса
«Старомосковский» масс-маркет благополучно пережил первую фазу кризиса. В этом сегменте застройщикам удалось на 99,5% повторить результат января-июня 2021 года, чему во многом способствовала волна потребительской тревожности на стыке зимы и весны. За последнюю неделю февраля и март в новостройках комфорт-класса выбыло свыше 5,1 тыс. лотов. Еще один значимый фактор – возобновление ипотечной поддержки на льготных условиях. В целом за первое полугодие доля объектов, купленных в кредит, измеряется в 71,5%. Если брать период с марта по июнь, то этот показатель будет еще выше – 73,1%.
В наиболее уязвимом положении оказался бизнес-сегмент. За шесть месяцев 2022 г. было продано порядка 8,5 тыс. квартир и апартаментов – в полтора раза меньше, чем в первую половину предыдущего сезона. Падение продаж пришлось на второй квартал. Если в январе-марте статистика по сделкам в целом соответствовала прошлогоднему уровню, то начиная с апреля, показатели резко пошли вниз. Самому жесткому испытанию рынок недвижимости бизнес-класса подвергся в мае, когда было куплено всего 700 юнитов – втрое меньше, чем годом ранее. Летом статистика несколько улучшилась, но девелоперы все равно не смогли дотянуть до отметки в 1000 реализованных юнитов (955 ДДУ). Июньский показатель этого сезона составляет всего 42,6% от прошлогоднего.
Серьезно пострадал сектор высокобюджетной недвижимости. В его премиальной части спрос сократился на 13,0%, а в элитной – на 57,9%. Значительная часть состоятельной аудитории решила повременить со сверхдорогими покупками. Вместе с тем, первый этап сезона можно считать вполне успешным для элит и премиум-класс. С января по март фонды новостроек в указанном сегменте уменьшились на 1,3 тыс. лотов – плюс 30,0% к аналогичному периоду сезона 2021 года. Как и в случае с бизнес-классом, надлом произошел в апреле (минус 45,5% в годовом выражении) и усугубился (минус 75,4% в годовом выражении). На исходе первого полугодия рост возобновился. В июне было продано 264 квартиры и апартамента – больше, чем в мае или апреле, но меньше, чем в январе (этого года) или июне 2021 года. В целом второй квартал текущего сезона по количеству ДДУ с участием высокобюджетных лотов вдвое уступает аналогичному отрезку сезона 2021 года. Тем не менее, нужно отметить, что некоторым проектам удалось избежать спада. Среди них ЖК Eleven, ЖК «Врубеля, 4», ЖК Chakalov, ЖК Roza Rossa, ЖК «Кузнецкий мост 12». А ЖК «Остров» и вовсе продемонстрировал рост покупательской активности в размере 12,6%.
На фоне описанных изменений в объемах продаж изменилось соотношение между различными классами жилья в структуре спроса. В период стабильности доля масс-маркета на локальном рынке «старой» Москвы занимала обычно от 55% до 60%. Близкие к этой норме фиксировались и в феврале-марте 2022 года. Затем последовало расширение представительства комфорт-класса до 63,2% в апреле. В мае с рынка ушло большинство покупателей недвижимости бизнес- и премиум-класса. В итоге доля массового сегмента в общем объеме продаж подскочила до 75,3%. Такой запредельно высокий показатель продержался недолго. Летом баланс немного выправился, и содержание масс-маркета опустилось до 70,9%, что все еще аномально много. Представительство бизнес-класса ранее держалось в границах 33-39%. В январе-апреле текущего сезона пропорция сохранялась на уровне 30% или даже чуть выше. Но уже в мае-июне сектор жилья бизнес-класса сужается до 22-23%, потеряв чуть ли не половину от своего удельного веса годичной давности. То есть можно говорить именно о кризисе бизнес-класса. Что касается высокобюджетной недвижимости, то продажи в этом сегменте сократились в общерыночной пропорции (за исключением элит-класса, который просел намного сильнее). Соответственно, его удельный вес остался в границах привычных 6-7% и только в мае опускался до 3,1%.
