Обзор новостроек бизнес-класса в регионах Российской Федерации (часть II)
12.09.2013
г. Пермь
ЖК «Виктория»
Цены: 72 – 80 тыс.руб./кв.м.
ЖК «Альпийская горка»
Цены: 47 – 59 тыс.руб./кв.м.
Пентахусы: 61 – 63 тыс.руб./кв.м.
ЖД на ул. Петропавловская,52
ЖД на ул. 1-я Красноармейская, 41а
(в продаже остались 3-4-комн.квартиры)
Особенности бизнес-класса в Перми:
• Доля жилья бизнес-класса невелика, она составляет около 12-15%
• Монолитное или кирпичная застройка ЖК, среднеэтажное и высотное строительство (до 25 этажей)
• Преобладае точечная застройка
• Со стороны архитектурной проработки выделяются своей «монументальностью» в городской среде
• Наличие «клубных домов», в которых квартиры на рынок не выходят
• Цены на отдельные объекты бизнес-класса сопоставимы с ценами на массовом сегменте
г. Красноярск
ЖК «Перья»
Цены: 49 – 63 тыс.руб./кв.м.
ЖК «Фрегат – NEO»
ЖК «Толстого» (премиум класса)
Паркинг: парковочное место в подарок
Особенности бизнес-класса в Красноярске:
• Незначительная доля жилья бизнес-класса в общем объеме строительства.
• В Красноярске понятие «жилье бизнес-класса» размыто и условно. На данный момент все строят, кто во что горазд и самостоятельно определяют уровень качества своего жилья. Однако замечены попытки цивилизованного развития рынка жилья –классификация новостроек города в соответствии с критериями Единой Классификации.
• Ввиду отсутствия выбора в сегментах жилья «бизнес» и «элит» электорат Красноярска предпочитает приобретать недвижимость в элитных коттеджных поселках в пригороде
г. Омск
ЖК «Ласточкино»
ЖД по ул. Петра Ильичева, 1/1
В продаже от застройщика квартир нет, на вторичном рынке цена ок. 50 т.р./кв.м
ЖД по ул. Красина, 6 (элит)
единичные предложения на вторичном рынке
Особенности бизнес-класса в Омске:
• Наличие точечной застройки объектов, соответствующих бизнес-классу согласно ЕК МЖН
• Наличие региональной классификации жилья, включающей такие классы, как «люкс», «дома клубного типа», «бизнес-класс», «жилье повышенной комфортности» и др. Классификация едина для первичного и вторичного рынков жилья.
• В большинстве случаев риэлторы и покупатели сводят понятие жилья бизнес-класса к квартирам повышенной комфортности на вторичном рынке, происходит подмена понятий «жилой комплекс бизнес-класса» и «квартира бизнес-класса»
г. Иркутск
ЖК «На Декабрьских событий»
Цены: от 60 – 70 тыс.руб./кв.м.
Комплекс особняков «Театральный квартал» (элит)
Цены: 80 – 113 тыс.руб./кв.м.
Особенности бизнес-класса в Иркутске:
• Начат процесс формирования сегмента жилья бизнес-класса
• В городе имеется не более десятка жилых комплексов с разной степенью «претензий» на статус «бизнес». Но по базовым параметрам ЕК МЖН к статусу «бизнес» можно отнести только два комплекса
• Жилой дом бизнес-класса в Иркутске, согласно региональным представлениям - это прежде всего, дом с большими площадями квартир. Однако по целому ряду параметров ЕК МЖН наблюдается несоответствие бизнес-классу
• В городе имеется не более десятка жилых комплексов с разной степенью «претензий» на статус «бизнес». Но по базовым параметрам ЕК МЖН к статусу «бизнес» можно отнести только два комплекса
• Жилой дом бизнес-класса в Иркутске, согласно региональным представлениям - это прежде всего, дом с большими площадями квартир. Однако по целому ряду параметров ЕК МЖН наблюдается несоответствие бизнес-классу
ОСОБЕННОСТИ ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКИ ЖИЛЫХ НОВОСТРОЕК БИЗНЕС-КЛАССА
Средние цены предложения новостроек бизнес и эконом-класса в городах РФ:
|
Город |
Бизнес-класс, руб./кв.м. |
Эконом-класс, руб./кв.м. |
Разница, % |
|
Екатеринбург |
77 500 |
50 000 |
55% |
|
Челябинск |
56 500 |
41 000 |
25 - 30% |
|
Краснодар |
42 400 |
32 500 |
30% |
|
Ростов-на-Дону |
60 500 |
43 200 |
40% |
|
Новосибирск |
65 600 |
47 400 |
40% |
|
Красноярск |
57 500 |
43 000 |
33% |
Особенности формирования ценовой политики на жилье бизнес-класса в городах РФ:
• цены варьируются в зависимости от площади и количества комнат (1-комн.квартиры дороже на 2-3 т.р./кв.м.);
• цены изменяются в зависимости от этажа (выше дороже в среднем на 5-10 т.р./кв.м.);
• цены изменяются в зависимости от видовых характеристик (вида из окон на город, пруд, парк и т.п.);
• цены изменяются в зависимости от стадии строительства дома (на завершающей стадии строительства цена поднимается в среднем на 20-30%);
• в единичных жилых комплексах к квартире большой площади (3-4-комнатной и более) в качестве подарка прилагается машино-место в подземном паркинге;
• в некоторых проектах особенностью ценовой политики является то, что продажи квартир начинаются при строительной готовности не менее 6 этажей (характерно для ЖК бизнес-класса Новосибирска).
• цены изменяются в зависимости от этажа (выше дороже в среднем на 5-10 т.р./кв.м.);
• цены изменяются в зависимости от видовых характеристик (вида из окон на город, пруд, парк и т.п.);
• цены изменяются в зависимости от стадии строительства дома (на завершающей стадии строительства цена поднимается в среднем на 20-30%);
• в единичных жилых комплексах к квартире большой площади (3-4-комнатной и более) в качестве подарка прилагается машино-место в подземном паркинге;
• в некоторых проектах особенностью ценовой политики является то, что продажи квартир начинаются при строительной готовности не менее 6 этажей (характерно для ЖК бизнес-класса Новосибирска).
В целом для жилья бизнес-класса характерна стабильная ценовая политика на длительном отрезке (для массового сегмента характерна более частая корректировка цен, в особенности после окончания продаж от застройщика)
Рейтинг городов по степени развитости сегмента жилья бизнес-класса в соответствии с ЕК МЖН (РГР)
Общие выводы по анализу сегмента жилых новостроек бизнес-класса в городах РФ
• ЕК МЖН внес четкую и структурированную иерархию классов жилья.
• Несоответствие критериям жилья бизнес-класса, установленным в ЕК МЖН. В большинстве российских городов наблюдается смешение в понимании характеристик домов комфорт-класса и бизнес-класса, что особенно явно прослеживается в результате анализа площадей, планировочных решений квартир, а также в уровне благоустройства придомовой территории и в размещении коммерческих площадей. Как правило, к жилью бизнес-класса часто относят жилье класса комфорт.
• Для многих городов характерно строительство масштабных ЖК (от 200 тысяч кв. метров), составляющих целые микрорайоны, вследствие чего статусность жилья бизнес-класса теряется.
• Из-за ограниченности или смешанности выбора в сегментах жилья «бизнес» и «элит» состоятельные горожане предпочитают приобретать жилье в соответствующих коттеджных поселках в пригороде.
• Успешность в жилом сегменте «бизнес-класса» – показатель относительный. По темпам продаж он уступает классам другим классам. При рассмотрении факторов успеха проектов бизнес-класса речь ведется о сравнении их относительно друг друга.
