Цены на вторичке стабилизируются
Квартиры закончили с ростом. Объем предложения растет. Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют. Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.
Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы аналитики оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб. Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне. С дисконтом сейчас заключается 66% сделок против 58% в начале года.
Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.
Часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.
Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Рост ставок по ипотечным кредитам способствует стабилизации цен и рынка. Доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта. Предполагается дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.
Объем предложения жилья в целом за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке. В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя. Спрос на них пока ограничен: инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.
Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на "вторичке" был невелик.
Аналитики констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается. На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции. На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.
