Объем сделок на офисном рынке Москвы в 1-м полугодии 2021 года стал максимальным за 8 лет
19.07.2021
По данным компании JLL, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных во 2-м квартале 2021 года на офисном рынке Москвы, вырос в 1,3 раза в сравнении с аналогичным показателем 2020 года и составил 364 тыс. кв. м. В целом за первые шесть месяцев 2021 года объем спроса достиг 644 тыс. кв. м, что на 36% выше полугодового значения 2020 года и на 12% выше, чем в докризисном 2019 году. Как по итогам прошедшего квартала, так и полугодия показатель оказался максимальным среди сопоставимых периодов с 2013 года.
«В настоящий момент мы наблюдаем реализацию отложенного спроса прошлого года. Пессимистичные ожидания, которые наблюдались на рынке во время 1-й и 2-й волны заболевания в конце 2020 года, оказались во многом развеяны в апреле-мае. Многие компании, которые еще год назад занимали скорее выжидательную позицию, сейчас активно начали рассматривать для себя новые офисы, несмотря на все еще сохраняющиеся ограничения и продолжающийся режим удаленной работы, – комментирует Алексей Кучвальский, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Тем не менее, ухудшение ситуации из-за третьей волны пандемии, которое мы видим сейчас, может серьезно сдержать дальнейший рост спроса. Хотя, конечно, значения 2021 года будут выше, чем в предыдущем году».
По-прежнему лидерами в объеме транзакций остаются компании, предоставляющие бизнес-услуги, на их долю пришлось 29%. В тройку лидеров по итогам 1-го полугодия 2021 года также вошли производственные компании, на их долю пришлось 19% сделок и компании банковской сферы – 13%.
Высокий спрос наблюдается и на гибкие пространства. C начала 2021 года объем спроса в данном сегменте офисных площадей составил 39 тыс. кв. м, что сопоставимо с годовым показателем 2020 года. В настоящее время крупным компаниям достаточно сложно найти для себя офис, отвечающий всем требованиям, поэтому многие арендаторы рассматривают аренду площадки целиком, либо открытие сервисного пространства полностью под себя.
По итогам 1-го полугодия 2021 года совокупный ввод офисов в Москве составил 446 тыс. кв. м, что в 2 раза выше годового показателя предыдущего года (224 тыс. кв. м). Объем ввода в первые шесть месяцев 2021 года является максимальным полугодовым значением с 2014 года. Во 2-м квартале было завершено строительство бизнес-центров «Сбер Сити» и «Империал Плаза», однако оба объекта вышли на рынок уже заполненными.
«По нашим прогнозам, годовой объем ввода офисов в 2021 году составит 658 тыс. кв. м. – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – Однако из всех новых объектов к моменту ввода в эксплуатацию арендаторам будет доступно только 26% площадей, что станет минимальным показателем за 10 лет. Для сравнения, в 2020 году компаниям, после завершения строительства объектов, было доступно 78% офисных площадей».
Учитывая, что большинство площадей на рынок выходят уже заполненными, а также растущий спрос, рост вакантности оказался значительно более плавным, чем предполагалось в начале кризиса. Так впервые с конца 2019 стала наблюдаться положительная динамика в классе А, доля вакантных площадей с апреля по июль 2021 года сократилась на 1,3 п.п. и составила 11,5%. В классе В+ и В- по-прежнему наблюдался продолжается рост вакантности до 10,6% (+0,4 п.п.) и 18,4% (+1,5 п.п.) соответственно. Общая доля свободных площадей во 2-м квартале увеличилась на 0,6 п.п. и составила 12,5%.
Что касается запрашиваемых ставок аренды, во 2-м квартале 2021 года они остаются в следующих диапазонах: в премиальных зданиях 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, а в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. Однако, если еще в начале года собственники были более гибкими и предоставляли существенные дисконты, то сейчас достижимый диапазон снижения ставок аренды стал существенно меньше. В большей степень данная тенденция заметна в объектах класса А, расположенных в центральных деловых локациях.
