Аналитика INGRAD за 2-й квартал: предложение остается стабильным, средняя цена метра выросла на 7%

Аналитический центр Группы компаний «Инград» подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент и бизнес-класс в радиусе 20 км от МКАД) за 2-й квартал 2021 года.

  Предложение в Москве
  В апреле-июне предложение первичного рынка Москвы в старых границах пополнилось 9 новыми проектами, в которых суммарно запроектировано 29,6 тысяч квартир. При этом активнее всего стартовали проекты бизнес-класса (их доля составила 67% по площади квартир в стартовавших проектах).

  Объем предложения оставался стабильным, составив на конец периода 1,56 млн кв. м квартир. Снижение экспозиции, наблюдавшееся с 3-го квартала 2020 года, замедлилось.

  Лидером по объему предложения по-прежнему является ЗАО, занимая 21% экспозиции по площади. Здесь в основном представлен бизнес-класс. Вторую позицию занимают ЮАО и ЮВАО, их доля составляет по 16%. В данных локациях превалируют комплексы бизнес-класса и массового сегмента. Наименьший объем представлен в ВАО - 3%.

  Средняя цена метра по рынку в целом выросла на 7% за квартал до 380 тыс. руб./кв. м. При этом в массовом сегменте и бизнес-классе рост составил 10%. Стоимость столичных новостроек массового сегмента за 2-й квартал достигла уровня 247 тыс. руб./кв. м, в ЖК бизнес-класса - 363 тыс. руб./кв. м, в премиуме – 634 тыс. руб./кв. м (+1,3% к 1-му кварталу). Самая дорогая недвижимость за квартал осталась на уровне 1 241 тыс. руб./кв. м (-0,3% к 1-му кварталу).

  Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры (включая студийный формат) здесь составила 42,6 млн руб. Самый доступный столичный округ по-прежнему ЮВАО, где средняя цена квадратного метра самая низкая по Москве - 244 тыс. руб./кв. м. И стандартную «однушку» можно приобрести в среднем за 8,9 млн руб.

  Спрос в Москве
  Спрос на столичную жилую недвижимость продолжает держаться на высоком уровне. 16,5 тыс ДДУ было зарегистрировано в «старой» Москве (без учета ЗелАО) во 2-м квартале 2021 года в отношении жилых помещений. Это на 12% больше результатов прошлого квартала, сравнивать с аналогичным периодом прошлого года нет смысла, т.к. на это время пришелся пик режима самоизоляции в Москве. Порядка 61% всех ДДУ по Москве в январе-июне пришлось на проекты массового сегмента, 36% были зарегистрированы в бизнес-классе, оставшиеся 3% - в высоком ценовом сегменте.

  Главным драйвером рынка, как и вторую половину прошлого года, остаются ипотечные программы: как государственные, так и субсидируемые застройщиками. Средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек по итогам мая составила 5,98% (данные за июнь ЦБ РФ еще не опубликовал). По отношению к марту 2020 года падение составило 0,24 п.п.

  Новая Москва
  В Новой Москве во 2-м квартале объем предложения вырос на 31% и показал максимальное значение по площади квартир в экспозиции с начала 2019 года. На рынок не выходило новых проектов, рост предложения произошел за счет новых очередей в масштабных проектах. Площадь квартир в предложении составила 503,8 тыс. кв. м. В настоящее время в реализации на территории ТиНАО находится 31 проект.

  Покупательская активность оставалась на высоком уровне, превысив значения 1-го квартала на 6%. Основным драйвером спроса является ипотека, доля которой в Новой Москве составляет 75% по итогам прошедшего квартала.

  Средняя цена на новостройки здесь выросла за квартал на 7% – до 191,7 тыс. руб./кв. м. Рост цены объясняется активным развитием локации (транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры).

  Московская область
  В Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения увеличился на 7,2% по сравнению с 1-м кварталом 2021 года. Первичный рынок подмосковной недвижимости в этом квартале пополнился двумя новыми проектами, кроме того, наблюдается возобновление активной реализации по трем достраиваемым проблемным проектам. Суммарно в данных проектах объем продаваемых квартир составит около 216 тыс. кв. м (4,1 тыс. квартир).

  Средняя цена на подмосковное первичное жилье за 2 квартал 2021 года выросла на 6,7% до 138,5 тыс. руб. за квадратный метр. Самое дорогое предложение сконцентрировано в северном направлении Московской области - средняя стоимость квартиры составляет 8,8 млн руб. (159,4 тыс. руб./кв. м). Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 6,1 млн руб. (123,6 тыс. руб./кв. м).

  Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, комментируя результаты исследования:
  «Во 2-м квартале 2021 года на первичном рынке квартир Московского региона остановилась тенденция сокращения объема предложения: в «старой» Москве предложение осталось на прежнем уровне, в Московской области выросло немного, а в Новой Москве даже увеличилось. Тенденция же активного роста цен в этом квартале продолжилась.
  Новые проекты на рынок Москвы выходят по-прежнему активно.
  Что касается спроса, то по сравнению с прошлым кварталом, 2-й квартал 2021 показал рост зарегистрированных ДДУ по жилой недвижимости во всех локациях: в «старой» Москве - на 12%, в Новой Москве и Подмосковье – на 6%. По-прежнему главным драйвером рынка является ипотека, доля которой в общем числе договоров достигла максимальных значений – по итогам 2-го квартала 2021 года в Московской области и Новой Москве в ипотеку приобретено 75% новостроек, в «старой» Москве - 74% в массовом сегменте и 58% в бизнес-классе.
  С началом 3-го квартала в Московском регионе прекращается действие программы госсубсидирования ипотеки в том виде, в котором она действовала в регионе с апреля 2020 года, продление льготной ипотеки на новых условиях не сможет значительно стимулировать спрос. Это неизбежно окажет негативное влияние на уровень спроса. Кроме того, в 3-м квартале 2021 года мы ждем стабилизацию цен, вызванную охлаждением спроса, а также активную работу девелоперов по расширению программ субсидирования ипотечных кредитов».