Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в 1-м квартале 2021 года снизился на 27%
08.04.2021
По оценке компании JLL, в 1-м квартале 2021 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 613 млн долл., что на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года (835 млн долл.). Несмотря на небольшое снижение январе-марте, компания JLL сохраняет прогноз объема инвестиционных сделок в 2021 году на уровне 4,5-5 млрд долл.
«Многие инвесторы стремились закрыть сделки до конца 2020 года, и большинство из них успешно это сделали, – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель Группы по инвестициям компании JLL. – Благоприятная для инвесторов ситуация на рынке заемного финансирования сохранялась и в первые месяцы 2021 года. Несмотря на то, что ЦБ РФ поднял ключевую ставку в марте с 4,25% до 4,5%, стоимость заемных средств все еще остается на низком уровне. Поданный регулятором сигнал рынку направлен на сдерживание инфляции и оказывает минимальное влияние на инвестиционную активность в секторе недвижимости. Даже при дальнейшем ожидаемом росте ключевой ставки до 4,75-5,0% она все равно останется ниже уровня до начала пандемии».
Несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ, ожидаемый уровень доходности премиальных объектов недвижимости изменился незначительно. На данный момент ориентиром для рынка, по нашим оценкам, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 10-11,5% для складов, 8,5-10% для офисов, 9,25-10,5% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9-11% для офисов, 9,75-11,5% для торговых центров. Мы прогнозируем до конца года снижение ставок капитализации в складском сегменте, стабильность в офисах и вероятный рост в секторе торговой недвижимости.
В 1-м квартале 2021 года сохранялся устойчивый интерес инвесторов к площадкам под застройку жилых проектов – доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (52%). При этом наиболее высокая активность наблюдалась в Санкт-Петербурге, где объем инвестиционных сделок в сегменте жилой недвижимости вырос более чем в 3 раза по сравнению с 2020 годом. Еще одним важным направлением инвестиций в Санкт-Петербурге являются проекты редевелопмента различных индустриальных площадок, большая часть которых расположена в интересных локациях, в том числе в так называемом «сером поясе».
На втором месте находится сектор торговой недвижимости, доля которого достигла 19% по сравнению с 11% по итогам 2020 года. «В течение текущего года доля сегмента торговой недвижимости будет снижаться по сравнению со значением 1-го квартала за счет опережающего роста других сегментов, однако, и в целом мы видим рост спроса на покупку качественных торговых центров. В то же время для реализации этого спроса необходимо достижение консенсуса в оценке уровня NOI между продавцом и покупателем. Достижению этого баланса будет способствовать снятие ограничений со стороны правительства и постепенное восстановление потребительского спроса в офлайн формате», – поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
Очень высокий интерес наблюдается и к складским объектам несмотря на то, что закрытых сделок в этом сегменте в январе-марте было меньше (12% от общего объема).
«Многие инвесторы заинтересованы в приобретении стрессовых активов, что типично для кризисного и посткризисного периодов. Такие активы привлекают прежде всего локальных инвесторов, – добавляет Микаэл Казарян. – В 1-м квартале 2021 года наблюдалось отсутствие публичных сделок с иностранным капиталом. Надо отметить, что интерес иностранных инвесторов присутствует, однако они всегда осторожно и структурированно подходят к анализу активов, и поэтому мы ожидаем закрытие сделок с иностранным капиталом во второй половине года».
