Объем спроса в 2020 году на московском офисном рынке достиг минимума за всю историю наблюдений
По данным компании JLL, совокупный годовой объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 768 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за всю историю наблюдений с 2007 года. По сравнению с предыдущим годом объем сделок снизился вдвое.
«В прошедшем году в связи с увеличением удаленной работы, компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды. Так если в 2016-2019 годах доля сделок по пересогласованию арендных условий постепенно сокращалась, то в 2020 году показатель вырос на треть. В ближайшее время данная тенденция сохранится, так как договоры аренды у компаний, офисы которых расположены в бизнес-центрах класса А и В+, являются преимущественно долгосрочными, – комментирует Алексей Кучвальский, член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать «свободные» площади в субаренду, чтобы частично покрыть затраты на офис».
По итогам года наибольшая доля в спросе пришлась на банковские структуры (28%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%). При этом в 2020 году, на фоне введенных ограничений и закрытия международного сообщения, значительно сократилось число иностранных компаний, которые арендовали новые офисы в Москве. Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% об общего объема сделок, то в прошлом году только 14%.
Одной из тенденций 2020 года стало активное, несмотря на кризис, развитие рынка гибких офисных пространств, в том числе появление проектов built-to-suit в этом сегменте. В прошлом году было открыто 29 площадок общей площадью 49 тыс. кв. м. В 2021 году мы ожидаем сохранение интереса к подобному формату, на данный момент анонсировано открытие 75 тыс. кв. м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.
В 2020 году на рынке офисной недвижимости Москвы снизились объемы нового предложения: если до наступления кризиса к вводу ожидались 513 тыс. кв. м, то итоговый результат оказался ниже более чем в 2 раза. Совокупный годовой объем нового офисного предложения составил 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года. Крупнейшими объектами, получившими разрешение на ввод в прошедшем году, стали: Neva Towers (60 тыс. кв. м), ВТБ Арена Парк (фаза II) (29 тыс. кв. м), «Алкон II» (25 тыс. кв. м).
Учитывая резкое и значительное снижение спроса на офисные помещения, девелоперы не спешили выводить на рынок в этом году новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. Как следствие, к вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей, однако часть проектов, скорее всего, будет перенесена, поэтому мы ожидаем появления на рынке около 560 тыс. кв. м. Это станет максимальным значением с 2015 года. При этом стоит отметить, что почти половина нового строительства придется на объекты, которые строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, и, тем самым, не попадут на рынок спекулятивной аренды.
Сокращение спроса напрямую повлияло на динамику доли свободных площадей. По итогам года общая доля свободных площадей на офисном рынке Москвы выросла на 2,3 п.п. и составила 11,9%, при этом в бизнес-центрах класса А показатель увеличился за год 4,5 п.п. до 12,6. В классе В+ вакантность по итогам года остановилась на отметке в 9%, изменения показателя в этом классе сдерживались за счет перевода части офисных площадей в апартаменты и пересмотра класса объектов. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2007 года и составила 16,7%.
«Договоры аренды многих компаний, офисы которых распложены в бизнес-центрах класса А и В+, являются долгосрочными, что не позволяет им одномоментно сократить площади. Более резкая динамика в классе В- объясняется преимущественно краткосрочными договорами аренды, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. – В 2021 году мы ожидаем дальнейший рост средней вакантности на рынке до 14%, который наиболее заметен будет в классе А. Помимо постепенного высвобождения площадей, на увеличение объема свободного предложения будет оказывать ввод в эксплуатацию большого количества новых бизнес-центров».
Согласно данным компании JLL, запрашиваемые ставки аренды в 2020 году несколько снизились. В премиальных зданиях значения ставок варьируются в диапазоне 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. Часть собственников, бизнес-центры которых расположены преимущественно в центре города, продолжают держать ставки на докризисном уровне. Однако владельцы офисных зданий в децентрализованных локациях, столкнувшиеся с ростом свободных площадей, уже начали снижение ставок аренды, рассчитывая на привлечение новых арендаторов. В 2021 году ожидается дальнейшая корректировка ставок аренды в сторону уменьшения (в пределах 5%), однако в наибольшей степени это будет заметно в локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость. Собственники именно таких объектов, прежде всего, будут готовы снижать ставку аренды, стараясь привлечь клиентов, чтобы пустующие площади не простаивали, а приносили доход.
