Итоги года на рынке премиальных новостроек Москвы
По состоянию на конец 2019 года на элитном и премиальном рынке новостроек велись продажи в 119 комплексах, в которых экспонировалось 4 810 лотов (2 195 квартир и 2 615 апартаментов). Их общая площадь составила 602,9 тыс. кв. м. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем предложения сократился на 24,7% по количеству лотов и на 10,9% по продаваемой площади.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в конце 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 66 проектов с общим объемом предложения около 2 965 лотов (1 535 квартир и 1 430 апартаментов), суммарная площадь этих лотов составила 326,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 31,8%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 20,4%. Основной причиной подобной динамики является вымывание наиболее ликвидных вариантов жилья. Помимо этого, в IV квартале 2019 года многие застройщики намеренно выводили часть лотов из реализации. Так, в ряде крупных проектов отмечено сокращение текущего объема предложения более чем в два раза.
Стоит отметить, что происходили подобные явления на фоне активного поступления в реализацию новых проектов. Так, за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса. Для сравнения – в 2018 году на рынке появилось 7 новых проектов, в 2017 году – 8 жилых комплексов премиального уровня. Однако преобладающее число вновь поступивших проектов относится к объектам точечной застройки или формату таунхаусов и отдельно стоящих резиденций, что не предполагает большое количество лотов. Таким образом, новостройки, поступившие на рынок в текущем году, не смогли оказать должного влияния на совокупный объем предложения.
В 2019 году наибольшее число премиальных проектов было сосредоточено в Пресненском районе (16,6%; -0,6 п.п.), причем данная локация имеет лидирующую позицию уже несколько лет подряд. Затем следуют район Раменки и Тверской район, занимая второе (12,1%, +5,2 п.п.) и третье место (9,1%; +3,9 п.п.) соответственно. Стоит отметить, что доли этих районов за прошедший год существенно выросли благодаря выходу на рынок ряда новых проектов.
По количеству лотов в реализации также лидирует Пресненский район – на него приходится почти треть совокупного предложения (29,3%; +7,2 п.п.). Второе и третье место разделяют районы Раменки и Дорогомилово, доля каждой из этих зон составляет 11,1% всех квартир и апартаментов премиум-класса.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равной пропорции – 51,7% и 48,3% соответственно. Примечательно, что за 2019 год значительно увеличилась доля апартаментов – +7,4% относительно конца 2018 года.
Структура предложения по лотам
(внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)
В настоящее время на рынке премиальных квартир и апартаментов преобладают проекты на начальном этапе строительства – 30,4%, однако за прошедший год доля такого жилья существенно сократилась (на 8,3%). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между комплексами, где ведутся монтажные работы (23,9%), новостройками на этапе отделочных работ (21,9%) и готовыми объектами, уже введенными в эксплуатацию (23,8%).
Структура предложения по стадии строительной готовности (лоты)
По итогам 2019 года превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой при том, что еще в конце 2018 года в общей структуре предложения преобладали лоты без ремонта. Сегодня на лоты, не имеющие отделки, приходится около 42,3% совокупного предложения. Квартиры и апартаменты в отделке white box занимают оставшиеся 7,7%.
Структура предложения по типу отделки (лоты, внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)
В структуре предложения по типологии наибольший объем составляют двухкомнатные квартиры и апартаменты – 31,4% (+4,4 п.п.). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между однокомнатными (23,4%; -9,9 п.п.), трехкомнатными (22,0%; +3,5 п.п.) и многокомнатными лотами (19,3%; +2,3 п.п.). Кроме того, в текущем объеме предложения представлены студии, на них приходится менее 5% всех лотов.
Структура предложения по типу лотов (лоты, внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2019 года составила 575 560 руб. за кв. м. За прошедший год показатель увеличился на 27%, причем основной рост пришелся на конец года. На динамику средней цены кв. м оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой квадратного метра (значительно выше усредненного показателя по сегменту), точечное повышение цен в тех комплексах, которые занимают весомую долю рынка, а также вымыванием наиболее ликвидных и доступных предложений.
Наибольший рост среднего показателя произошел в районах Якиманка (+25%) и
Останкинский (20,3%). В этих локациях представлено всего по одному жилому комплексу, а, значит, любые изменения, отмеченные в этих проектах, непосредственно отражаются на динамике средней цены кв. м целого района. Так, в проекте Hill 8 существенно изменилась ценовая политика – это один из немногих комплексов в анализируемом сегменте, где цены выросли за квартал на 10-20%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечено в районах Раменки (17,5%) и Дорогомилово (+10,3%). Здесь существенное значение на динамику показателя оказало поступление в продажу проектов Ambassador Golf Club Residence и Richwood Club Village, отличающихся достаточно высокой ценой кв. м.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Алексеевском районе (-15,1%), где застройщик, напротив, понизил цены на квартиры с целью стимулирования продажи остаточного предложения. В остальных районах динамика в среднем составила ±7%.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе округов, руб. за кв. м
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– «Резиденции Замоскворечье» (9,8 млн руб. за студию площадью 28 кв. м);
– Buon’Apart (10,7 млн руб. за студию площадью 18,8 кв. м);
– Hill 8 (11,6 млн руб. за студию площадью 36,6 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на премиальном рынке:
– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (1,9 млрд руб. за резиденцию площадью 1 850 кв. м);
– Capital Towers (1,6 млрд руб. за пентхаус площадью 1 371,7 кв.м);
