Итоги 3 квартала 2014 года на рынке ипотеки по данным «Метриум Групп»

Экспертами компании «Метриум Групп» были подведены итоги за 3 квартал текущего года по рынку ипотечного кредитования. За это период на рынке наблюдалось осуществление не самого плохого сценария, однако его дальнейшее развитие плохо поддаётся прогнозированию из-за частых изменений в правилах игры. Значительная часть игроков, среди которых находятся и банки, перешли от годового и квартального к краткосрочному планированию, внося коррективы в свои планы ежемесячно.
3 квартал ознаменовался заградительными санкциями США. Под них попали банки из категории системообразующих: Сбербанк, ВЭБ, Газпромбанк, ВТБ, Россельхозбанк, Банк Москвы. Хотя новость звучала достаточно угрожающе, простые клиенты не почувствовали на себе последствий этих санкций. Их смысл был в том, чтобы пресечь для банков доступ к международному кредитованию, в частности, на американский и европейский рынки капитала. В данный период банки должны искать иные источники финансирования для «длинных» денег.
Как ситуация отразилась на ипотечном рынке? По словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с начала года значительное число банкиров видело самый надёжный метод извлечения дохода именно в ипотечном кредитовании, делая на него упор за счёт беззалогового экспресс-кредитования. Это, с одной стороны, привело к наращиванию крупных кредитных портфелей, которые приносят процентные доходы, обеспечивающие стабильность, даже если нет роста по выдаче новых кредитов. С другой стороны, это несёт в себе опасность, так как при ухудшении экономической ситуации (увеличению числа заёмщиков, потерявших работу, и понижению доходов работающих клиентов) рост просрочки по ипотеке может причинить серьёзный ущерб. Ведь главный объём ипотечных кредитов сосредоточен в пяти самых крупных банках, на которые приходится 80% рынка. Перераспределения доли не случилось из-за растущего недоверия клиентуры к средним и малым банкам по причине регулярно производимого Банком России отзыва лицензий.
Выдача ипотечных кредитов выросла на фоне понижения вкладов физлиц и возрастания числа займов, производимых при минимальном начальном взносе. Эта картина значит, что население старается защитить свои накопления путём инвестиций в недвижимость. Наблюдалось значительное снижение количества сделок в сегменте вторичного жилья и, наряду с этим, увеличение числа сделок в первичном. По преимуществу, приобретались новостройки на максимальной фазе готовности, что связано со всё большими опасениями покупателей относительно дальнейшей реализации проектов на старте. Банки проявляют такие же опасения, в связи с чем ужесточают условия аккредитации для новых объектов. Особенно это касается начинающих застройщиков, которые ранее не имели опыта в строительстве.
Аналитики компании «Метриум Групп» отметили, что, по данным на 3 квартал этого года, количество ипотечных сделок увеличилось в 1,3 раза в сравнении с аналогичным периодом прошлого года по количеству и в 1,4 раза по обороту денежных сумм. Ряд банков – Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, МИА и др. – увеличили ставки на 0,4-1%, однако это пока что не ведёт к снижению заявок потенциальных заёмщиков. Замечено увеличение строгости и тщательности рассмотрения заявок со стороны банков. Так, те кредиторы, кто предлагает наиболее низкие ставки («Связь Банк с 11,8%), не отказывают только наёмным работникам из среднего звена, получающим белый доход. Сбербанк, после выдачи рекордного количества кредитов под 12%, нарастив ставку до 13%, увеличил сроки рассмотрения заявок и стал чаще отказывать в кредите.
Как прокомментировала Мария Литинецкая, ужесточаются, главным образом, требования, предъявляемые к форме подтверждения доходов. В первую очередь, отсекаются собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели – это категория, более всего склонная к дефолту. Следующая категория, в которой кредиты выдаются крайне редко – генеральные директора, главные бухгалтеры и работники с серым доходом: подтверждение дальнейшей платёжеспособности этих категорий нуждается в доскональном анализе существования бизнеса их предприятий при экономической нестабильности, а эту проверку большинству пройти крайне сложно. Также, следуя опыту, приобретённому в ходе прошлого кризиса, банки уменьшают количество выдач кредитов с маленьким первоначальным взносом. Эти кредиты первыми попадают в просрочку по той причине, что человек, который вложил всего 10-15% от суммы, психологически более способен отказаться в дальнейшем выплачивать ипотеку, чем тот, кто уже уплатил достаточно крупную сумму.
Пределы средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, в совокупности выданным за прошедшую часть года, остаются в рамках 12,2%. Это на 0,5% меньше, чем за аналогичный период 2013 г. А вот средняя ставка кредитования на приобретение новостроек выросла на 0,5%: с 12% до 12,5%. Если не будут введены новые санкции, но и старые в течение как минимум года не будут отменены, существует большая вероятность, что банки откорректируют ставки: поднимутся и максимальная, и минимальная планки. Однако прогнозируется малая вероятность того, что среднее значение ставок перешагнёт порог 13-13,5%.
Если рассматривать ситуацию по сегментам, то можно увидеть следующую картину: в новостройках из сегмента «эконом» доля ипотечных кредитов мало изменилась в сравнении с I полугодием и составляет около 60%. Однако у покупателей значительно вырос интерес к объектам, находящимся на высокой стадии строительства – до 75%. Объекты на начальной стадии потеряли интерес покупателей до 50%. В сегменте жилья бизнес-класса доля ипотечных кредитов после плавного снижения возвратилась к значению начала года: 25% (сравните со средним значением за I полугодие – 50%). В этом сегменте также очень высок интерес к практически готовым объектам – около 30% сделок, а интерес к недвижимости на начальной стадии строительства упал до 15%.
Мария Литинецкая подытожила, что на показателях 3 квартала сказывается сезонность. Существенная доля потенциальных покупателей находилась в отпуске, и уже в сентябре увеличилось число обращения от желающих взять ипотеку. Ожидается, что эта осень будет «жарким» периодом, люди будут стремиться приобрести недвижимость на пока что благоприятных условиях, успев до конца года. Если санкции, наложенные на банки и экономику в целом, сохранятся надолго или возрастут, это вызовет повышение ставок и увеличение минимальных взносов. Новостройки, скорее всего, получат надбавки на период строительства, которые были отменены многими ведущими банками в 2013 г. Предположительно, банки могут отказаться от минимального взноса в размере 10-15% и поднять входной порог до размера 20-30% от цены жилья. Корректировка ставок может поднять среднее значение до 13-13,5%. Суммы и сроки ипотеки обычно не корректируются. Способ оценивания заёмщиков может подвергнуться ужесточению, и в его результате одобряемые суммы будут занижать. Все эти процессы, к сожалению, повлекут за собой торможение сделок и вытекающее из этого понижение спроса.