Рынок новостроек эконом-класса Москвы в 3 квартале

Компания «Метриум Групп» подвела итоги динамики рынка московских новостроек в сегменте «эконом» за 3 квартал. В сравнении со 2 кварталом общий объём предложения возрос на 10,5%, а средний уровень цен возрос на 3,4%. В сравнении с августовскими показателями средние цены снизились на 0,5%.
В массовом сегменте рынка новостроек конец 3 квартала ознаменовался ростом активности, которая была вызвана концом отпускного сезона и сохранением экономически нестабильной ситуации в стране. В каждом месяце квартала выходили на рынок новые проекты, отмечалась увеличенная активность девелоперов. В течение 3 квартала рынок новостроек пополнили в массовом сегменте четыре новых проекта: ЖК «Дом на Изумрудной», ЖК «Ривер Парк», ЖК «На Циолковского», ЖК «Life-Митинская Ecopark». В 3 квартале 2013 г., для сравнения, были начаты продажи только в двух комплексах, в 1 полугодии 2014 г. – в трёх.В сентябре начались продажи в комплексе «Life-Митинская Ecopark» от ГК «Пионер», относящемся к комфорт-классу. В составе проекта – 2 многосекционных монолитных корпуса, ФОК, детский сад, торгово-гаражный комплекс. Строительство находится на начальном этапе, ввод ЖК в эксплуатацию запланирован на конец 2015 г. Квартиры сдаются с полной отделкой. Минимальная стоимость покупки квартиры – 6,45 млн. руб. (за жильё площадью 42,76 кв. м.).
Кроме того, в прошедшем месяце начались официальные продажи в ЖК «Дом на Изумрудной», началась реализация новых корпусов в ЖК «Некрасовка». В ограниченную реализацию поступили квартиры во 2 корпусе ЖК «Эталон-Сити», хотя о старте продаж пока что объявлено не было. Также начаты продажи существенного объёма квартир (более 700) в ЖК «Царицыно-2». Окончена продажа на первичном рынке квартир ЖК «LIFE-Волжская». В МФК «Фили Град» вышел новый объём квартир.
Совокупное предложение новостроек в сегментах «комфорт» и «эконом» составило около 6 750 квартир на 23 проекта (без учёта объёмов предложения во 2 корпусе ЖК «Эталон-Сити». Объём предложения ЖК «Дом на Изумрудной» определён экспертно).В сравнении с августом объём вырос на 10,5%, в сопоставлении с июньскими показателями – на 11,3%. Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что объём предложения вырос за счёт новых объёмов и проектов. Если не учитывать их, то число квартир в продаже снизилось на 18,7% за квартал. В сентябре наблюдалась наибольшая покупательская активность, тогда объём предложения снизился на 7,3%.
По причине выхода новых проектов было откорректировано распределение предложения по московским округам в сравнении с прошлым кварталом. ЮАО остаётся лидером, в нём сосредоточены 35,1% и 75% квартир. Благодаря выходу на рынок ЖК «Ривер Парк» эти показатели увеличились соответственно на 0,2% и 5,9%. ЮВАО на втором месте: там в реализации находятся 29,8% корпусов, 13,9% квартир. В сравнении с июньскими показателями снижение равно 1,9% и 10,2%. Уменьшение доли предложения в ЮВАО связано с активным спросом на локальные новостройки.

По количеству комнат структура предложения не претерпела особых изменений. Двухкомнатные квартиры, как и прежде, составляют 44%, однокомнатные – 35%. Доля трёхкомнатных квартир уменьшилась на 1%, составив 18%, доля многокомнатных возросла на ту же величину, достигнув 3%.

Итоги 3 квартала показывают, что 44,8% квартир в новостройках представлено на самой начальной стадии строительства, что на 3,2% больше, чем было в июне. На уже введённые в эксплуатацию новостройки приходится 30,8% квартир, что меньше, чем в предыдущем квартале, на 7,6%. 18,8% лотов реализуется в корпусах, находящихся на стадии проведения отделочных работ – квартальный рост показателя составил 10,9%. В домах, где идёт интенсивное строительство, в продаже находится 5,6% жилья – это на 6,5% меньше, чем в июне этого года.
«Метриум Групп» было установлено, что по итогам 3 квартала средняя стоимость новостроек в массовом сегменте составила 145 100 руб. Это на 3,4% больше, чем во 2 квартале, но на 0,5% меньше, чем в августе. Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова прокомментировала, что главной причиной повышения уровня средней стоимости в 3 квартале стал выход новых проектов. В каждом из этих проектов цены немного выше среднерыночных по причине большой стадии готовности, высоких качественных характеристик или благоприятного местоположения. В комплексах, которые относятся к уже реализуемым, отмечен незначительный рост стоимости квадратного метра: продавцы повышали цены осторожно, небольшими темпами, чтобы поддержать спрос. Эта ситуация является более характерной для летнего периода, когда спрос невысок, и продавцы стремятся его поддержать при помощи демократичной ценовой политики. Также влияние на неё оказали и нестабильные экономические условия, из-за которых продавцы стали опасаться падения спроса даже от незначительного повышения цен.
В зависимости от округа в течение квартала отмечался различный рост цен. Больше всего средние цены увеличились в ЗАО – на 8,3%. Летом в этом округе вновь начались продажи квартир в МФК «Фили-Град», в корпусе, находящемся на высокой стадии готовности. В ВАО цены выросли на 2,8%: шли активные продажи в ЖК «Большое Кусково». Самое сильное снижение уровня средних цен зафиксировано в ЮЗАО (-4,9%). Снижение было обусловлено перераспределением структуры предложения в единственном проекте из массового сегмента округа – жилого комплекса «Эталон-Сити». По оставшимся округам ценовые колебания были небольшими, не превышая ±1,5%.

По данным на сентябрь средняя цена однокомнатной квартиры – 6,53 млн. руб. Средняя стоимость двухкомнатных квартир составила 9,13 млн. руб., трёхкомнатных – 12,58 млн. руб. В сравнении с началом лета рост стоимости составил соответственно 3,3%, 0,9% и 9,8%.

Кол-во комнат	Площадь, кв.м		Цена кв.м, руб.		Общая стоимость, руб.
	мин	макс	мин	макс	мин	макс	среднее
1 комн.	29,80	67,20	118 375	260 000	4 255 968	13 053 600	6 529 800
2 комн.	48,48	93,30	98 234	250 000	5 809 200	21 160 000	9 127 530
3 комн.	73,84	139,60	90 177	250 000	7 161 000	21 299 900	12 577 840
многокомн.	100,04	173,30	108 000	195 000	11 686 680	25 995 000	16 166 650

Среди самых доступных жилых комплексов рейтинг на сентябрь возглавил ЖК «Эталон-Сити». В нём однокомнатная квартира 30,4 кв. м., расположенная в корпусе со сроком сдачи в 1 квартале 2016 г., продаётся по цене 4,26 млн. руб. Вторым в этом рейтинге стал ЖК «Царицыно-2», - там однокомнатная квартира площадью 33,77 кв. м. продаётся за 4,54 млн. руб. В жилом комплексе «Некрасовка Парк», замыкающем тройку победителей, однокомнатная квартира площадью 38,5 кв. м. стоит 4,62 млн. руб.
Как подытожила Анна Соколова, 3 квартал 2014 г. в целом стал для рынка массового жилья довольно активным. Ежемесячно в реализацию выходили новые проекты. Наиболее ярким событием стало начало продаж в ЖК «Ривер Парк» - крупном проекте, который реализуется в рамках программы по реновации промзон Москвы. В этом проекте планируется возвести 22 жилых корпуса, а также большое количество инфраструктурных объектов. Проектов такого масштаба уже давно не было на рынке массового сегмента, тем более что ЖК «Ривер Парк» находится не на городской окраине, как другие комплексы, сопоставимые с ним по размерам, а вблизи станции метро, в небольшом отдалении от ТТК.
Спрос на рынке в целом отличается стабильностью. Летом он был сравнительно невысок, но ощутимо возрос осенью, что связано, как с одной из причин, с окончанием отпускного сезона. Помимо того, нестабильность экономической ситуации, падение рубля по отношению а главным мировым валютам, планы по повышению ипотечных ставок заставляют покупателей быстро принимать решения, форсировать сделку, пока не обесценились их накопления. Как показывают опросы ВЦИОМ, 51% респондентов полагает, что именно недвижимость является наиболее надёжным для инвестиций объектом. То есть, покупательские ряды пополняются инвесторами, рассчитывающими рационально вложить средства в условиях нестабильности.