Новые станции столичного метро: максимальный рост цен на экспонируемую рядом «вторичку» составил 50% за год

Станция метро	Округ и район	Стоимость 1 кв. м, тыс. руб., декабрь-17	Стоимость 1 кв. м, тыс. руб., декабрь-18	Разница
ЦСКА	САО, Хорошевский	170,9	256,4	+50%
Мичуринский проспект	ЗАО, Раменки	205	232	+13,2%
Рассказовка	НАО, поселение Внуковское	127,7	144,3	+13%
Озерная	ЗАО, Очаково-Матвеевское/ Тропарево-Никулино	167,6	187	+11,6%
Селигерская	САО, Бескудниковский	129,7	144,4	+11,3%

Результаты исследования комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «При анализе столичных локаций, где появились новые станции метро, в контексте роста стоимости вторичного жилья мы обратили внимание на то, что среди них чаще всего встречаются районы САО. Это позволяет сделать вывод о том, что транспортная доступность в районах этого округа, расположенных рядом с МКАД, ранее была на невысоком уровне: очевидно, что здесь очень сильно ощущалась нехватка метро. К примеру, в Бескудниковском районе до открытия в прошлом году “Верхних Лихобор”, “Селигерской” и “Окружной” вообще не было “подземки”, только платформа МЦК “Окружная”, появившаяся в 2016 году, однако ее было недостаточно для полноценного обслуживания как этой, так и соседних локаций. Более того, начала работы новых платформ метро ожидали не только жители районов, где это произошло, но и люди, проживающие в населенных пунктах, находящихся за МКАД по тому же направлению. В результате заметное улучшение транспортной доступности в тех локациях, где открылись станции метро, закономерным образом привело к росту цен предложения на экспонируемое здесь жилье».

При этом наибольшее увеличение стоимости 1 кв. м вторичного жилья было зафиксировано около станции метро «ЦСКА». В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость это объясняют в первую очередь тем фактом, что до определенного времени жилищный фонд здесь не был сформирован, а после начала строительства потребовалось какое-то время, чтобы новые объекты перешли во вторичный сегмент. В результате объем экспозиции вторичного жилья здесь невелик, и при его пополнении качественными лотами с «первички» средние ценовые показатели вырастают существенно. В других же локациях, попавших в ТОП-5, преобладают объекты более старого жилищного фонда, поэтому рост стоимости предложения «вторички» здесь не настолько значителен. В Раменках, где была открыта станция «Мичуринский проспект» (вторая строчка ТОП-листа), до этого уже работало метро, однако та часть района, которая находится ближе к МКАД и соседствует с Очаково-Матвеевским, отличалась меньшей доступностью. Повышение цен около «Рассказовки» (занявшей третье место в списке) также было вызвано улучшением транспортной ситуации как в поселении Внуковское, так и в других локациях Новой Москвы.

Необходимо подчеркнуть, что выше речь шла именно о стоимости предложения вторичного жилья, которую заявляют продавцы. Однако открытие в районе станции метро не означает, что владельцы расположенных рядом квартир смогут реализовать их по любой желаемой ими цене. Поясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Значительно выросшая за год средняя стоимость предложения вторичного жилья, расположенного рядом со станцией “ЦСКА”, напрямую соотносится с ценой его реализации – что вполне объяснимо, ведь это объекты нового жилищного фонда с отличными потребительскими характеристиками. Что же касается других платформ, попавших в рейтинг, то стоимость предложения находящихся недалеко от них объектов не вполне коррелирует с бюджетами сделок. Многое зависит от точного расположения жилплощади – если она находится непосредственно рядом со станцией метро, то ее реальная цена может увеличиться и до 15-20%. Однако в том случае, когда до квартиры приходится какое-то время добираться пешком, ее продажная цена повышается не настолько сильно. Проанализировав изменения в стоимости реализации “вторички” около станций метро из ТОПа, мы увидели, что по факту сделок усредненная цена 1 кв. м таких объектов за год поднялась на 8% (исключение – “ЦСКА”). При этом из-за завышенных ожиданий части собственников средняя стоимость предложения здесь выросла больше. Однако без согласия на дисконт (особенно если качественные характеристики жилплощади не слишком высоки) им вряд ли удастся выйти на сделку».