Новостройки Подмосковья: июльский спрос за год вырос на 5%, предложение снизилось на 15%, в 5-летней перспективе есть риски возникновения дефицита

31.07.2018

Середина лета стала «выигрышной» для областного первичного рынка жилья: зафиксирована положительная динамика спроса в размере 5% за год (июль к июлю), несмотря на ЧМ по футболу, сезон отпусков и общую тенденцию перетекания спроса в столицу и ТиНАО, – свидетельствуют специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. Объем предложения за отчетный период снизился на 15%, при этом сегодня он доминирует над спросом в 3,5 раза, тогда как год назад разница составляла 5,7 раза. Среди основных причин роста покупательской активности эксперты компании выделяют снижение ипотечных ставок – преодолен психологический порог в 10%, а также некоторый недостаток в Подмосковье качественных лотов на начальной стадии строительства (9% предложения против 13% спроса). Аналитики ИНКОМ-Недвижимость сравнили среднюю стоимость первичных квартир разных классов в Подмосковье и ТиНАО, так как эти локации имеют единую целевую аудиторию покупателей, и объяснили причины разницы цен. В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться, напротив, в 5-летней перспективе вероятно формирование общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке в связи со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода, – делятся мнением эксперты ИНКОМ-Недвижимость.

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в июле 2018 года покупательская активность на первичном рынке Подмосковья выросла, несмотря на мощные «отвлекающие» факторы – проведение домашнего ЧМ по футболу и сезон отпусков. Хотя показатели первой половины месяца отставали от данных аналогичного периода 2017-го на 6,5%, в течение оставшихся двух недель была зафиксирована существенная положительная динамика, и в итоге уровень спроса на областном рынке новостроек на 5% превысил индексы прошлогоднего июля. Увеличение востребованности первичного жилья повлияло на сокращение объема предложения – на 15% в годовом исчислении (июль к июлю), притом что на рынок продолжают выходить новые проекты. Тем не менее, на сегодняшний день число реализуемых в области первичных квартир в 3,5 раза превышает количество продаж. Год назад разрыв составлял 5,7 раза.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
«Активность покупателей на первичном рынке жилья всего Московского региона увеличилась в годовом выражении в связи с доступностью ипотеки. Так, по данным Центробанка, в среднем ставка составляет сейчас 9,6% против 11% год назад – таким образом, был преодолен психологический порог в 10%. Ипотека по-прежнему является драйвером спроса на рынке, однако доля сделок с привлечением кредита уменьшилась с 85% до 70% – потенциальные покупатели находятся в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, которое, по моим оценкам, в краткосрочной перспективе не произойдет. Сегодня в Подмосковье активно вымываются наиболее ликвидные объекты: свою роль сыграл некоторый недостаток доступных и качественных вариантов на начальной стадии строительства – только 9% объектов от общего объема можно приобрести на этапе котлована, в составе спроса такие лоты занимают 13%».

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость сравнили стоимость объектов разных классов на первичном рынке Подмосковья с ценами в Новой Москве, поскольку данные локации представляют интерес для одной целевой аудитории. Так, средняя цена предложения квартиры в областной новостройке категории «стандарт» составляет 4 млн рублей – она приближена к усредненной стоимости лота той же классности в ТиНАО (3,7 млн рублей). Специалисты компании считают это закономерным и объясняют тем, что многие новые дома Подмосковья сосредоточены в городах со сформированной качественной социальной и транспортной инфраструктурой, тогда как новомосковская застройка ведется большей частью на территориях бывших сельских поселений, в чем есть очевидные минусы (при наличии несомненного плюса – московской регистрации). В составе предложения области и ТиНАО лоты категории «стандарт» занимают 56% и 45% соответственно.

Средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Московской области – 4,2 млн рублей, в Новой Москве – 5 млн рублей. «Среди основных причин ценового отставания подмосковных объектов категории “комфорт” можно выделить тот факт, что некоторые ЖК в значительном удалении от столицы позиционируются как имеющие уровень комфорт-класса, но не всегда соответствуют московским стандартам качества (например, отделка жилья и элементы игровых и спортивных площадок могут быть выполнены из более экономичных материалов, придомовые территории не всегда огорожены и т. д.). Не следует также забывать о важнейших конкурентных преимуществах ТиНАО, помимо столичной “прописки” это и перспективное развитие метрополитена (уже в этом году планируется построить 6 станций метро), и рост автотранспортной доступности», – объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Комфорт-класс представлен 32% предложения в Подмосковье и 51% – в Новой Москве.

На первичном рынке жилья в Подмосковье и Новой Москве количество объектов категории «бизнес» ограничено – 12% и 4% соответственно, а средняя стоимость составляет 5,8 млн рублей и 9,1 млн рублей. «Москва моноцентрична и присоединенные территории всегда будут иметь статус столичной периферии, где очень мало покупателей, заинтересованных в нетиповых высокобюджетных проектах, а 4% объектов бизнес-класса в предложении – малоэтажная застройка. Подмосковье более независимо и имеет локации, где может быть востребованным жилье бизнес-класса. Главные факторы различия стоимости предложения в категории “бизнес” – те же, что и в комфорт-классе», – утверждает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения относительно снижения спроса и затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться. «Ранее мы прогнозировали, что при сохранении тенденции перетекания спроса из Подмосковья в Москву и ТиНАО областной первичный рынок ожидает стагнация. Однако изменения в 214-ФЗ способны привести к возникновению общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке. Такая перспектива связана со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода: число застройщиков и объем предложения существенно уменьшатся. Можно предположить, что данная ситуация сложится примерно через 5 лет, когда распродадут квартиры в домах, возведенных в соответствии со старыми нормами, или в продаже останутся неликвидные лоты», – считает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.


Материалы по теме


Вернуться к спискуЛидеры продаж I полугодия 2018 года в массовом сегментеСамые продаваемые ЖК ЮАО И ЮЗАО
Спецпредложения
Дом 20,5 млн.p
Дом 20,5  млн.p
Московская обл, Подольск г, Бережки д, Каскад Парк-2 тер, 12
1 соток / 100.7 м2
Оставить заявку
Дом 9,3 млн.p
Дом 9,3  млн.p
Московская обл, Ленинский р-н, Сосновый Бор п
13.2 соток / 185.9 м2
Оставить заявку
Дом 2,0 млн.p
Дом 2,0  млн.p
Московская обл, Орехово-Зуево г, 1 Мая Верейское с/п п, Гидроспецстрой снт
632 соток / 65 м2
Оставить заявку
Дом 3,0 млн.p
Дом 3,0  млн.p
Московская обл, Павловский Посад г, Дальняя д, Спринт снт
6 соток / 74 м2
Оставить заявку
Дом 10,0 млн.p
Дом 10,0  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Софрино п, Строительная ул, 33
5 соток / 97.2 м2
Оставить заявку
Дом 30,0 млн.p
Дом 30,0  млн.p
Московская обл, Щелково г, Загорянский дп, Баумана ул
5.82 соток / 180 м2
Оставить заявку
Участок 46,0 млн.p
Участок 46,0  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Голубое д
61.5 соток
Оставить заявку
1-комн. квартира 13,8 млн.p
1-комн. квартира 13,8  млн.p
Москва г, Рублёвское ш, 44к1
37 / 17.8 / 8.4 м2 6 этаж из 23
Оставить заявку
5-комн. квартира 580,0 млн.p
5-комн. квартира 580,0  млн.p
Москва г, Полянка Малая ул, 2
355 / 150 / 42 м2 6 этаж из 10
Оставить заявку
2-комн. квартира 39,9 млн.p
2-комн. квартира 39,9  млн.p
Москва г, Мичуринский пр-кт, 56
78.2 / 32 / 20 м2 47 этаж из 52
Оставить заявку
Дом 180,0 млн.p
Дом 180,0  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Сенькино-Секерино д, 55
17.5 соток / 853 м2
Оставить заявку
Дом 95,0 млн.p
Дом 95,0  млн.p
Москва г, Поляны п Сосенское ул, 170
15 соток / 960 м2
Оставить заявку
Участок 13,5 млн.p
Участок 13,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, Первомайское п, СНТ. Десна снт
9 соток
Оставить заявку
Участок 13,9 млн.p
Участок 13,9  млн.p
Москва г, Первомайское п, Пучково д
12.23 соток
Оставить заявку