Рынку новостроек Подмосковья грозит стагнация, в старой Москве востребованность первичных квартир выросла за год в 2,5 раза

06.03.2018

Анализ ситуации на массовом первичном рынке жилья Московского региона, проведенный Аналитическим центром и Департаментом новостроек ИНКОМ-Недвижимость, продемонстрировал годовое снижение спроса в Подмосковье на 5%, притом что объем предложения на сегодняшний день превалирует почти в 5 раз; востребованность квартир в новостройках ТиНАО за отчетный период выросла на 19,2%, в старых границах Москвы – в 2,5 раза. Одновременно эксперты констатируют, что размер скидок на новое жилье снижается, при этом растет число ЖК, где дисконт не предоставляется вовсе (в настоящее время их количество составляет не менее четверти от общего предложения). Исследование также показало, что в Новой Москве квартиры экономкласса в среднем дешевле, чем в Подмосковье. Кроме того, специалисты составили перечень «старомосковских» локаций с низкобюджетным предложением первичных объектов, чья стоимость сопоставима с ценами на рынке новостроек в области и Новой Москве: возглавил список район Некрасовка.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в первые два месяца 2018-го спрос на первичном рынке старой Москвы в 2,5 раза превысил показатель годичной давности. Прирост числа продаж зафиксирован также в сегменте новостроек Новой Москвы – на 19,2%. В Подмосковье за отчетный период отмечена отрицательная динамика спроса – 5%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «При высоком росте востребованности жилья на первичном рынке старой Москвы в первые два месяца текущего года количество ипотечных сделок в годовом выражении увеличивалось не столь активно – в 1,8 раза, несмотря на привлекательные условия кредитования. Этот факт является дополнительным свидетельством объективной заинтересованности покупателей в первичной недвижимости в столице, и доступность ипотеки не всегда играет первостепенную роль. Хотя спрос демонстрирует ощутимую позитивную динамику, он остается существенно ниже предложения. Так, в старых границах Москвы объем экспонируемых лотов сегодня в 3,4 раза превышает количество сделок, в ТиНАО – в 3 раза, в Подмосковье предложение превалирует в 4,9 раза».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели сравнительный анализ стоимости первичных объектов разных классов в ТиНАО и Московской области. Исследование показало, что в Новой Москве жилплощадь экономкласса в среднем дешевле, чем в Подмосковье: 3,5 млн и 3,7 млн рублей соответственно (цена квадратного метра – 67,2 тыс. и 72,7 тыс. рублей). В составе предложения на рынке новостроек ТиНАО объекты данной ценовой категории занимают 46%, в области – 59%.

«Новомосковские» первичные квартиры комфорт-класса оцениваются в среднем чуть выше, нежели областные: 4,9 млн против 4,6 млн рублей (97,9 тыс. против 84,6 тыс. рублей за «квадрат»). Лоты комфорт-класса в экспозиции ТиНАО составляют 50%, в Московской области – 30%.

Категория «бизнес» демонстрирует более существенную разницу: 9,2 млн рублей составляет средняя стоимость объекта в Новой Москве и 6,2 млн рублей – в Подмосковье (126,4 тыс. и 95,6 тыс. рублей соответственно). Предложение первичного жилья рассматриваемого ценового сегмента ограничено: 4% в ТиНАО и 11% в области.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость выявили локации в старых границах Москвы, где стоимость нового жилья сопоставима с ценами на рынке новостроек в области и ТиНАО. Притом что усредненная стоимость квартиры в «старомосковской» новостройке равна 15,5 млн рублей, а квадратный метр – 198,6 тыс. рублей, в районе Некрасовка средняя цена 1 кв. м составляет 97 тыс. рублей, что на 3 тыс. рублей дешевле, чем в подмосковных Химках.

Также в рейтинг районов старой Москвы с наиболее низкобюджетным предложением первичных объектов входят следующие районы: Северный (106 тыс. рублей за 1 кв. м), Крюково (107 тыс. рублей за 1 кв. м), Южное Бутово (115 тыс. рублей за 1 кв. м), Солнцево (118 тыс. рублей за 1 кв. м).

Дмитрий Таганов поясняет: «Ближнее Подмосковье, ТиНАО и отдаленные “старомосковские” районы практически делят свою целевую аудиторию покупателей недвижимости в новостройках. В только появляющихся на столичном рынке ЖК цены на квартиры немного ниже, чем в уже продающихся, выходит все больше новых проектов – ожидается их значительный прирост до 1 июля этого года. Кроме того, существует Новая Москва с равноценным подмосковному предложением первичного жилья. Все эти факторы сильно “бьют” по спросу в области: он продолжает перетекать в Москву, и обратного процесса пока ждать не приходится. Это означает, что подмосковному рынку новостроек, скорее всего, грозит стагнация. Новые девелоперские проекты будут появляться, но при этом их востребованность останется невысокой. Во всяком случае, пока оснований для благоприятных прогнозов в отношении областного первичного рынка я не наблюдаю.

В ближайшей перспективе мы ожидаем, что тенденция увеличения спроса на новые квартиры в старых границах Москвы сохранится. Одна из ключевых предпосылок – дальнейший рост строительной активности и вывод новых проектов, что увеличит вариативность выбора и будет стимулировать спрос. С другой стороны, важную роль играют планы ЦБ снизить учетную ставку, что повлечет за собой уменьшение ипотечных ставок. Наконец, некоторое снижение цен на объекты в новых ЖК по-прежнему будет иметь место, поскольку это реальный инструмент конкуренции для застройщиков. Усредненные цены могут постепенно снижаться, при этом в успешных проектах с хорошей динамикой продаж стоимость лотов будет расти. В настоящее время в четверти ЖК, представленных на столичном рынке новостроек массового сегмента, девелоперы не предлагают вообще никаких скидок. В остальных демократичных по цене проектах средний дисконт составляет 6%».

По данным Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, примерно 60% покупателей первичных квартир в старых границах столицы – москвичи, 25% – жители Московской области, 15% приходится на выходцев из регионов РФ.

Половина покупателей новых квартир в Подмосковье – жители столицы, имеющие целью решить квартирный вопрос или улучшить условия проживания за счет разницы стоимости квадратного метра в старой Москве и в области. По 25% спроса – у покупателей из Подмосковья и регионов РФ. Преимущественный покупательский интерес вызывают проекты в районах с благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью, развитой и качественной инфраструктурой.


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Московская область
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуПолезные советы: как сдать элитную квартиру в краткосрочную арендуСемьи смогли приобрести в два раза больше квадратных метров в новостройках Москвы, чем год назад
Спецпредложения
Дом 8,7 млн.p
Дом 8,7  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Алабушево с, Панфилова ул, 3
12 соток / 115 м2
Оставить заявку
Участок 14,5 млн.p
Участок 14,5  млн.p
Московская обл, Щелково г, Большие Жеребцы д, Слободка ул
24 соток
Оставить заявку
Участок 800 000 p
Участок 800 000 p
Московская обл, Раменское г, Содружество снт, 10
8 соток
Оставить заявку
Участок 4,8 млн.p
Участок 4,8  млн.p
Московская обл, Сергиев Посад г, Богородское п, Богородский резчик снт, 60
18.8 соток
Оставить заявку
Участок 3,5 млн.p
Участок 3,5  млн.p
Московская обл, Электрогорск г, Невского пер
12 соток
Оставить заявку
Участок 2,1 млн.p
Участок 2,1  млн.p
Московская обл, Солнечногорск го, Пешки п
7 соток
Оставить заявку
Участок 239,0 млн.p
Участок 239,0  млн.p
Московская обл, Клин г, Литейная ул, 44/7
288 соток
Оставить заявку
Дом 30,5 млн.p
Дом 30,5  млн.p
Москва г, Шекспира ул, 63
2 соток / 124 м2
Оставить заявку
Дом 40,0 млн.p
Дом 40,0  млн.p
Москва г, Кокошкино п, Кокошкино дп, Декабрьская ул, 3
8 соток / 360 м2
Оставить заявку
Дом 350,0 млн.p
Дом 350,0  млн.p
Москва г, Карамышевский проезд, 7к3
3 соток / 317 м2
Оставить заявку
Участок 6,3 млн.p
Участок 6,3  млн.p
Москва г, Новофедоровское п, Долгино д
10.5 соток
Оставить заявку
Участок 470,0 млн.p
Участок 470,0  млн.p
Москва г, Дмитровское ш, 182к1
89 соток
Оставить заявку
Участок 8,6 млн.p
Участок 8,6  млн.p
Москва г, Воскресенское п, Бывший Сад снт, сАД
4 соток
Оставить заявку
Участок 5,3 млн.p
Участок 5,3  млн.p
Москва г, Щаповское п, Оазис снт
10 соток
Оставить заявку