Четверть квартир в сданных новостройках «старой» Москвы могут никогда не найти покупателя

Впрочем, сегодня на первичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы представлено немало проектов, сдавшихся более трех лет назад, но до сих пор нераспроданных. По подсчетам экспертов компании «Метриум», доля остатков в жилых комплексах, сданных в 2014 году и ранее, составляет 5,2% от общего количества квартир в продаже и четверть от сданного в эксплуатацию объема. Учитывая объемы «свежего» предложения и регулярный выход на рынок новых жилых комплексов, строящихся по современным стандартам, проекты, возведение которых началось 5 и более лет назад, а разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено больше трех лет назад, постепенно переходят в разряд неликвидного продукта, для реализации которого нужно приложить немало усилий.



Аналитики «Метриум» провели исследование и обнаружили на первичном рынке «старой» Москвы ряд проектов, которые находятся в зоне риска – с каждым годом они имеют все меньше возможностей конкурировать с новыми жилыми комплексами. Эксперты посчитали доли остатков от общего количества квартир по каждому из проектов, сдавшихся не менее года назад (в 2016 году и ранее). При этом порог отсечки устанавливался в зависимости от сегмента и даты получения РВЭ. Так, для жилых комплексов массового сегмента, сдавшихся в 2016 году, граница была установлена на уровне 20%. То есть в зону риска попадают проекты, в которых спустя год после ввода в эксплуатацию доля нераспроданных квартир составляет как минимум одну пятую часть от общего количества по комплексу. При этом из расчета были исключены масштабные проекты, которые вводятся в эксплуатацию очередями.

Пороги отсечки по сегментам и годам получения РВЭ

Сегмент	Доля текущих остатков от общего количества квартир по проекту
	2016	2015	2014	2013 и ранее
Массовый сегмент	20%	10%	10%	10%
Бизнес-класс	30%	20%	10%	10%
Премиум-класс	25%	20%	15%	10%
Элитный класс	40%	30%	20%	10%

В массовом сегменте эксперты «Метриум» обнаружили только два проекта-старожила с большими объемами нереализованного жилья. В частности, в жилом комплексе «Загорье», сданном в эксплуатацию почти 5 лет назад, до сих пор в продаже находится 41,9% квартир. Причем в количественном выражении этот объем составляет 1,1 тыс. лотов. По этому показателю данный проект является абсолютным лидером среди всех новостроек «старой» Москвы.

В бизнес-классе оказалось самое большое количество проектов, находящихся в зоне риска – 11 жилых комплексов. Так, в ЖК «Триколор» спустя два года после ввода в эксплуатацию доля непроданных квартир составляет 35,1% . А жилой комплекс «Донское Подворье» можно назвать самым старым проектом на столичном рынке, в котором до сих пор ведутся первичные продажи – разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено в 2009 году. Однако здесь до сих пор находятся на реализации четверть всех квартир.

Премиум-класс демонстрирует лучшие показатели по нереализованным остаткам. В этом сегменте только два проекта попали в зону риска – The Pleasant House и Capital House. Оба были сданы в эксплуатацию в 2014 году. Доли нераспроданных квартир составляют 33,3% и 16,7% соответственно. При этом нужно учесть, что оба жилых комплекса являются клубными домами с небольшим количеством лотов, в каждом из них осталось в продаже по две квартиры.

В элитной категории специалисты «Метриум» выявили 9 жилых комплексов с большими объемами нераспроданных остатков. Однако нужно понимать, что данный сегмент имеет особую специфику – сроки экспозиции здесь могут исчисляться годами. Но и в этом классе есть свои маркеры, по которым можно понять, что проект недостаточно востребован среди покупателей. К примеру, в сданном в эксплуатацию в 2012 году ЖК NOVEL HOUSE до сих пор находится в продаже ровно половина квартир. Еще один элитный проект, который явно испытывает трудности с реализацией, это «Клубный дом на Космодамианской». Продажи в этом ЖК стартовали уже после ввода в эксплуатацию в конце 2016 года. И до сих пор по объекту не было заключено ни одной сделки – на текущий момент на реализации находятся все 100% квартир. Не способствует продажам даже то, что на сегодняшний день это самый доступный элитный жилой комплекс в Москве: квартира площадью 45 кв. м обойдется в 25,2 млн рублей.

Название ЖК	Год получения РВЭ	Доля остатков от общего количества квартир	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Бюджет покупки (млн руб.)
			Min	Max	Min	Max	Min	Max
Массовый сегмент
Загорье	2013 г.	41,9%	30,8	139,6	107	189,8	5,11	23,45
На Циолковского	2015 г.	30,8%	43,4	127	192	251	10,4	26,8
Бизнес-класс
Триколор*	2015 г.	35%	56	167,1	143,5	242,4	11,73	37,54
Донское Подворье	2009 г.	25,4%	85,4	224,1	295	338,6	26,07	70,27
Розмарин	2012 г.	22,9%	65	177	230	250	15,64	40,71
Бабушкинский парк (Мос-Анджелес)*	2014 г.	21%	43,7	119,7	141,9	212,4	6,7	22,18
Флагман*	2012 г.	18%	123	240,3	230	300	34,36	70,17
Ломоносовский*	2014 г.	14%	61,9	222	195	316,6	15,17	63,5
Маршал	2011 г.	11,7%	38,6	286	225,5	403,1	15,19	92,3
Искры радости	2013 г.	11,1%	51,4	138,5	185,8	237,2	11,63	32,39
Виноградный	2014 г.	11,1%	57,2	299,7	250	382,9	18,13	78
Новоясеневский*	2014 г.	11%	50,9	231,8	178,5	342,3	9,67	61,63
Айвазовский	2012 г.	10,8%	106,9	194,9	195,5	231,3	22,77	43,67
Премиум-класс
The Pleasant House (КД на Добрынинском)	2014 г.	33,3%	212,5	213,7	451,8	451,8	96,01	96,55
Capital House	2014 г.	16,7%	41,5	267,5	585,8	674,7	28	156,71
Элитный класс
КД на Космодамианской	2016 г.	100%	44	136	518,9	632	25,2	83,77
NOVEL HOUSE	2012 г.	50%	176,4	360,7	586,9	1 027,1	103,54	370,49
КД на Арбате	2012 г.	25%	117,2	276,3	471,2	824,6	65	141,91
Печатников, 19	2012 г.	21,1%	101,8	185,7	704	704	71,67	130,73
Grand Deluxe на Плющихе	2014 г.	20,9%	98	205	560,8	911,6	66,91	162,81
Плотникоff	2014 г.	20%	187,7	187,7	647,9	647,9	121,61	121,61
Дом на Бурденко (Skuratov House)*	2013 г.	18%	147	201	706,8	1 178	103,9	236,77
Остоженка 11*	2010 г.	13%	177	223	736,2	883,5	130,31	197,02

*В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для данных комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

«Разнообразие предложения на столичном первичном рынке сегодня настолько велико, что подобрать себе идеальное жилье сможет даже самый привередливый покупатель, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Однако подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу современных проектов, которые находятся в стадии строительства или были сданы в эксплуатацию не более 1-2 лет назад. Те же новостройки, которые получали РВЭ раньше, сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией остатков. Среди причин можно назвать завышенные цены, неэффективные планировки, слабо продуманную концепцию. Эти морально устаревшие жилые комплексы сегодня находятся в зоне риска: если девелоперы не примут серьезных мер для повышения их привлекательности и конкурентоспособности, они могут продавать их бесконечно. По нашим оценкам четверть квартир в готовых столичных новостройках – 5% от всего предложения на рынке – могут не найти покупателя, если их стоимость не будет кардинально снижена».