Покупатели снова выбирают котлован – доля сделок на начальной стадии увеличилась в два раза

15.02.2018

Прошедший год стал для рынка подмосковной недвижимости переломным. Если в 2015-2016 гг. наблюдался тренд отказа от покупок на начальной стадии строительства дома, то в 2017 году клиенты снова вернулись к новостройкам на котловане. Аналитики IKON Development – девелопера проекта комфорт-класса «Новый Зеленоград» –проанализировали причины перераспределения спроса и рассказали, на каком этапе строительства клиенты Московской области сегодня чаще приобретают жилье.

Традиционно наибольший спрос в проектах первичного рынка недвижимости наблюдается на старте продаж, что, как правило, совпадает с ранней стадией строительства дома – этапом котлована или заливкой фундамента. Однако кризисные тенденции 2014-2015 гг. «спутали все карты». На фоне проблем с финансовой устойчивостью некоторых игроков и «заморозкой» отдельных площадок, спрос стремительно стал смещаться в пользу новостроек на средней стадии готовности. По данным IKON Development, 88% подмосковных клиентов 2015-2016 гг. отказались от приобретения квартиры в доме на котловане. Даже инвесторы, традиционно входящие в проект буквально в первые дни продаж, ждали роста готовности корпуса хотя бы до уровня 1-3 этажа, прежде чем вложить средства.


Однако в 2017 году тенденция отказа от покупки жилья на котловане наконец преломилась. По данным экспертов IKON Development, доля заявок на приобретение квартиры на начальной стадии реализации за прошедший год увеличилась почти в два раза – с 12% до 23%. Одновременно положительную динамику показали и сделки в готовых домах – с 21% до 32%. А вот покупательская активность на этапе монолитно-фасадных работ снизилась более чем в два раза: с 36% до 15%. Самые стабильные показатели спроса зафиксированы на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций: 31% и 30% соответственно.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Аналитики IKON Development отметили три главные причины восстановления спроса на начальной стадии реализации проекта. Первая – рост доверия к строительной отрасли. На протяжении 2015-2016 гг. власти активно обсуждали возможные поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту интересов и прав покупателей – участников долевого строительства. Осенью 2017 года первые изменения, касающиеся размера уставного капитала и начала работы единого компенсационного фонда, вступили в силу, в результате чего покупатели, будучи более уверенными в надежности проектов, активно вкладывали средства на начальной стадии.

Вторая причина – перспективный отказ от финансирования за счет долевого строительства и переход к использованию эскроу-счетов. Напомним, изначально заявление Президента РФ Владимира Путина о необходимости замены долевого строительства было воспринято как полный отказ от продажи строящегося жилья и по сути исчезновения первичного рынка. На фоне таких перспектив часть клиентов решили не откладывать сделку. При этом, как отмечают эксперты IKON Development, среди таких покупателей практически не было тех, кто обратился к застройщику впервые. В основном речь шла о клиентах, мониторящих рынок на протяжении нескольких месяцев, а то и лет.

Третья причина роста спроса на корпуса, находящиеся на стадии котлована, это повышение лояльности банков. Напомним, в конце 2016 года власти отказались от продления программы субсидирования ипотечной ставки под 12%. Поэтому уже с 1 января 2017 года рынок жилищного кредитования приступил к работе в новых реалиях, без «костыля» в виде государственной помощи. Помимо ведущих банков в активную борьбу за клиента вступили и более мелкие игроки, подогрев конкуренцию. 

Как следствие, даже крупные банки вынуждены были идти навстречу покупателям и застройщикам. В частности, девелоперы получили возможность для аккредитации проекта еще на этапе котлована, хотя в 2015-2016 гг. кредиторы проявляли более жесткую политику, сотрудничая с новостройками с готовностью как минимум от 10-20% из-за чего покупатели не могли привлечь ипотеку и ждали, пока дом вырастет до нескольких этажей. Теперь же банки сами готовы войти в проект как можно раньше, чтобы первыми занять свободную нишу.

«В качестве еще одной причины смещения спроса в пользу новостроек на котловане можно отметить изменение покупательских предпочтений, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – В 2015-2016 гг. на рынке недвижимости Подмосковья активно велась продажа проектов, получивших разрешительную документацию еще в докризисный период. Соответственно, в их квартирографии редко можно было встретить жилье евроформата с объединенной кухней-гостиной, а также компактные студии. Хотя именно данные типы квартир оказались наиболее востребованными сегодняшними клиентами. В ответ на высокий интерес, уже со второй половины 2016 года застройщики стали активно выводить корпуса со студиями и просторными кухнями, выполняющими одновременно роль гостиных. Как следствие, клиенты переориентировались на такие проекты или отдельные корпуса. Например, в нашем комплексе «Новый Зеленоград» в продаже представлены лоты классической планировки в уже заселенном доме, также ведется бронирование квартир евроформата в корпусах, строительство которых пока не начато. Куда активнее выбирают именно второй вариант, даже при условии, что стоимость лотов на старте плюс плата за аренду съемного жилья на время строительства сопоставима с ценой уже готовой к заселению квартиры».

На сегодняшний день в ЖК «Новый Зеленоград» открыты продажи в трех корпусах, еще в двух ведется бронирование. Сданный в 2017 году и уже заселенный дом IV.04 распродан на 95%, в продаже остались последние 25 квартир. Еще два корпуса IV.06 и IV.07 реализованы на 75%. Минимальная стоимость студии составляет 1,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 2,4 млн рублей, двухкомнатной – 3,6 млн рублей, трехкомнатной – 4,5 млн рублей.

«Восстановление интереса к жилью на начальной стадии – это позитивный знак, свидетельствующий о восстановлении строительной отрасли так же, как и рост общего количества сделок – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Но самое главное – на рынок стали возвращать инвесторы, в том числе по причине отзыва лицензии сразу у нескольких крупных банков. Рынок недвижимости по-прежнему остается самым надежным. Банковские вклады или столь популярные сегодня криптовалюты оказываются более рискованным вариантом, особенно на фоне падения биткоина за полтора месяца с $20 000до $6 000. Как следствие, инвесторы снова стали возвращаться к проверенному временем инструменту вложений – недвижимости».


Материалы по теме

покупка квартиры

Вернуться к спискуОбзор ЖК массового сегмента от топовых архитектурных бюроАренда экономичного жилья: только в 40% квартир выполнен современный косметический ремонт, состояние 10% лотов малопригодно для проживания, около трети арендодателей готовы благоустроить объекты по просьбам нанимателей
Спецпредложения
2-комн. квартира 4,9 млн.p
2-комн. квартира 4,9  млн.p
Московская обл, Сергиев Посад г, Хотьково г, Строителей проезд, 3
44.1 / 30 / 6 м2 1 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 95,0 млн.p
Дом 95,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Аносино д, Белая Роща ул, 5
20 соток / 500 м2
Оставить заявку
Дом 526,2 млн.p
Дом 526,2  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Таганьково д, ПЖК Николино тер, 179
48 соток / 783 м2
Оставить заявку
Участок 400 000 p
Участок 400 000 p
Московская обл, Клин г, Синьково д
11 соток
Оставить заявку
Участок 601,3 млн.p
Участок 601,3  млн.p
Московская обл, Истра г, Чесноково д
96.85 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 14,0 млн.p
2-комн. квартира 14,0  млн.p
Москва г, Севастопольский пр-кт, 14к1
47 / 30 / 6 м2 1 этаж из 9
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 9,5 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 9,5  млн.p
Москва г, Сосенское п, Куприна пр-кт
41.5 / 26.4 / 5 м2 6 этаж из 19
Оставить заявку
2-комн. квартира 11,0 млн.p
2-комн. квартира 11,0  млн.p
Москва г, Липецкая ул, 26
50.4 / 30.5 / 9.4 м2 4 этаж из 9
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 15,7 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 15,7  млн.p
Москва г, Поляны п Сосенское ул
51.3 / 10.7 м2 4 этаж из 17
Оставить заявку
Студия 15,4 млн.p
Студия 15,4  млн.p
Москва г, Нахимовский пр-кт, 31к3
47.4 / 42.7 / 35 м2 3 этаж из 24
Оставить заявку
Участок 15,0 млн.p
Участок 15,0  млн.p
Москва г, Московский п, Говорово х
4.4 соток
Оставить заявку
Участок 15,6 млн.p
Участок 15,6  млн.p
Москва г, Сосенское п, Газопровод п, Дубки снт
6 соток
Оставить заявку
Участок 20,0 млн.p
Участок 20,0  млн.p
Москва г, Сущёвский Вал ул, вл56
28.64 соток
Оставить заявку
Участок 6,6 млн.p
Участок 6,6  млн.p
Москва г, Марушкинское п, Марушкино д
6 соток
Оставить заявку