Основные тенденции рынка складской недвижимости Москвы в первом полугодии 2014 года

     
Объем спроса
Общее снижение деловой активности отразилось на рынке складской недвижимости столицы, где общее поглощение за текущий год составило около 60% от аналогичного показателя прошлого года, а именно – 320 тыс. кв. м. Увеличившиеся объемы нового строительства значительно повлияли на изменение структуры сделок. Так, например, если в 2013 году доля предварительных договоров аренды на строящиеся помещения составляла порядка 60%, то в первом полугодии текущего года на подобные договора пришлось примерно 30% от общего числа сделок. Что касается доли складских помещений, приобретаемых в собственность, то она сохранилась на уровне первого полугодия 2013 года и составила в общей сложности 13,5%. Наибольший объем свободного существующего и строящегося предложения можно наблюдать на юго-востоке и севере Московской области, что отразилось на географическом распределении поглощенных площадей. Свыше 66% сделок было заключено в складских комплексах, расположенных в данных районах. 

Вакантные площади и арендные ставки
Несмотря на то, что объемы нового строительства значительно увеличились, рынок складской недвижимости Московской области по-прежнему остается дефицитным. По итогам первого полугодия средний уровень свободных площадей в регионе составляет 3,1%. Появление большого количества новых проектов привело к усилению зависимости запрашиваемых арендных ставок от географического расположения объекта. Самые дорогие предложения зафиксированы на северо-западе и юго-западе на удаленности примерно 15 км от МКАД. Здесь складские помещения предлагаются в среднем за $135-140 кв. м/год. Это можно объяснить относительно небольшим объемом готового предложения и высоким уровнем востребованности помещений в данном районе. Немного дальше от МКАД в районе трассы А-107, на этих же направлениях сконцентрированы крупные объемы свободного предложения. Средний размер ставки на эти помещения несколько ниже и составляет $125-130 кв. м./год. 

Среди самых бюджетных во II квартале оказались те площади, которые расположились на востоке Подмосковья на удалении от МКАД примерно на 15-30 км. Их стоимость составила примерно $115 кв. м./год, что можно объяснить преобладанием помещений класса В в структуре свободного предложения. Некоторое ослабление дефицита складских помещений и значительный объем строящихся помещений привели к снижению среднего срока аренды. Так, например, если в 2012-2013 г г. срок аренды составлял 7-10 лет, то сейчас наибольшее распространение получили пятилетние договора аренды, а в некоторых случаях встречаются договора сроком на три года. 

Основные тенденции и прогнозы экспертов
До конца текущего года к вводу в эксплуатацию готовится примерно 1,3 млн. кв. м. качественных складских площадей. Однако, учитывая темпы строительства и заполнения, ожидается, что будет построено не более 750 тыс. кв. метров. Более половины заявленных ко вводу складских площадей находится в северной части Московской области, что будет способствовать усилению конкуренции за арендаторов и покупателей на этом направлении. Основные девелоперы, которые работают на данном направлении, - это PNK Group («PNK-Северное Шереметьево»), TGC Group (ЛП «Радумля»), Eastward Capital (Логопарк «Никольское») и Griffin Partners («Шерризон Норд»). Еще около 15% площадей строится на юге Московской области (порядка 200 тыс. кв. метров). Кроме того, по 90 – 120 тыс. кв. метров возводится на востоке, юго-востоке и северо-западе Московского региона. С учетом текущего уровня поглощения складских помещений данные объемы нового строительства во многом позволят сохранить баланс спроса и предложения на данных направлениях. Наибольшие площади на этих направлениях возводятся следующими компаниями: raven Russia (ЛП «Ногинск» и ЛП «Новая Рига»), PNK Group («PNK-Чехов 2»), «АТ-Недвижимость» - (Логопарк «Софьино») и Radius Group (ИП «Южные Врата»).


Свыше 70% новых складов строятся в районе трассы А107. Несмотря на высокий запланированный ввод складских площадей в этом районе, со временем они будут поглощены рынком, а доля вакантных площадей останется на относительно низком уровне. В частности, этому будет способствовать строительство ЦКАД, которое должно улучшить транспортную ситуацию на основных трассах Московской области и разгрузить МКАД. Тем не менее, в краткосрочном периоде в данном районе будет отчетливо наблюдаться усиление конкуренции между проектами и, как следствие, - временное повышение уровня свободных площадей.
Одним из ключевых драйверов роста рынка складских помещений является ритейл. Кроме того, спрос на качественные складские помещения со стороны производственных и торговых компаний, который вызван развитием и оптимизацией распределительных сетей для поддержания региональной экспансии в долгосрочной и среднесрочной перспективе сохранится на достаточно высоком уровне. Также наблюдается активное развитие сегмента онлайн торговли, что, в свою очередь, требует инновационного подхода к организации и расположению распределительных центров.
Все вышеперечисленные факторы будут способствовать дальнейшему развитию новых форматов хранения и обработки грузов.