Оставшиеся в живых: несмотря на то, что доля брошенных поселков на подмосковной «загородке» достигла 35%, а прибыль девелоперов за пять лет сократилась наполовину, игроки рынка рассчитывают на его постепенное восстановление

08.02.2018

В преддверии нового сезона в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, какие проблемы остаются актуальными для «загородки» Московского региона и какие выходы из ее непростого положения видят эксперты. При том, что 50% застройщиков работает в минус, а доля поселков-«призраков» в предложении превысила треть, игроки рынка делают ставку на рациональные проекты, экономичные технологии и развитие ипотеки. А вот от президентских выборов они скорого эффекта не ожидают.


Рынок загородного жилья Подмосковья вступает в новый сезон с грузом старых проблем: среди них и слабая девелоперская активность (в прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47% меньше, чем было в 2014-м), и небольшой покупательский спрос (за тот же срок продажи сократились на треть), и необходимость снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности.

«Во многих поселках о прибыли речи уже не идет, – говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Половина застройщиков работает в минус, а их главная задача – реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка. Доля тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет около 20%. Прибыль сейчас получают лишь те девелоперы, которые могут предложить потребителю уникальный продукт – в плане локации, площадей, планировок или инфраструктуры. Таких участников рынка меньше трети». 

«Если сравнивать нынешнюю ситуацию с более благоприятными 2012-2013 гг., то выручка загородных девелоперов упала в среднем на 40-50%, – комментирует руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – Возможным выходом для застройщиков является создание максимально рационального предложения: в частности, сокращение площадей проектов и строительство только необходимой инфраструктуры. Также заметно движение в сторону более дешевых технологий, например, каркасного домостроения. Доля таких домов растет, и покупатели относятся к ним более благосклонно, чем еще несколько лет назад».

При этом количество игроков на рынке загородной недвижимости продолжает уменьшаться: мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо оказываются поглощены крупными компаниями, либо просто разоряются, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом: «За последние три года в Подмосковье появилось много брошенных проектов, – отмечает Алексей Сенчук. – Я оцениваю их долю в среднем в 35%, однако чем дальше от МКАД, тем ситуация печальнее. Конечно, такое соседство не может не влиять на продажи в близлежащих поселках, даже если непосредственно к ним претензий нет».

Впрочем, есть и позитивные наблюдения. Так, в 2017 году после долгого затишья оживился элитный загородный сегмент: там вышло несколько проектов.

«Высшие ценовые сегменты являются показательными для загородного рынка, – объясняет Дмитрий Таганов. – В кризис они принимают на себя значительный удар, и если компании возобновляют инвестиции в дорогостоящие проекты, то это хороший знак. Остается дождаться, когда положительный тренд дойдет до массового сегмента».

«В низких и средних ценовых категориях наши надежды связаны, в первую очередь, с развитием ипотеки, ведь доля таких сделок на “загородке” достигает 65%, – дополняет коллегу Алексей Сенчук. – Правда, не обходится без ложки дегтя: ужесточается сама процедура получения кредита. Число ипотечных должников растет, и Центробанк может предъявить претензии к банку, у которого имеются проблемные активы. Поэтому банки стремятся улучшать качество своих кредитных портфелей и строже рассматривают кандидатуры заемщиков».

В целом «загородка» выходит из «зимней спячки» не торопясь: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне поведение покупателей сюрпризов не принесло.

«Можно предположить, что рынок замер в ожидании выборов, – говорит Алексей Сенчук. – Конечно, все надеются на перемены к лучшему, хотя ясно, что быстро они не произойдут. Однако ближе к 2019 году позитивный эффект от экономических преобразований может дойти и до рынка загородной недвижимости, на что мы все рассчитываем».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Московская область

Вернуться к спискуСтавки элитной аренды в период проведения Чемпионата мира по футболу взлетели в три раза, и это не пределТоп-5 самых выгодных ипотечных программ в новостройках высокобюджетного сегмента
Спецпредложения
Студия 5,0 млн.p
Студия 5,0  млн.p
Московская обл, Химки г, Свистуха кв-л, 1к1
21.1 / 18.5 м2 5 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 8,5 млн.p
1-комн. квартира 8,5  млн.p
Московская обл, Красногорск г, Пришвина ул, 5
30 / 20 / 5 м2 5 этаж из 7
Оставить заявку
1-комн. квартира 9,7 млн.p
1-комн. квартира 9,7  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Колпакова ул, 29
43 / 19 / 11 м2 11 этаж из 18
Оставить заявку
Дом 4,9 млн.p
Дом 4,9  млн.p
Московская обл, Истра г, Раково д
7 соток / 86.3 м2
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 14,8 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 14,8  млн.p
Москва г, Каширское ш, 1
41.21 / 27.04 / 4.54 м2 20 этаж из 23
Оставить заявку
4-комн. квартира 58,0 млн.p
4-комн. квартира 58,0  млн.p
Москва г, Измайловский б-р, 46
220.9 / 115.9 / 19.1 м2 16 этаж из 19
Оставить заявку
1-комн. квартира 8,3 млн.p
1-комн. квартира 8,3  млн.p
Москва г, Парковая 13-я ул, 19
33.2 / 16.9 / 8.9 м2 5 этаж из 5
Оставить заявку
2-комн. квартира 12,5 млн.p
2-комн. квартира 12,5  млн.p
Москва г, Нагорная ул, 17к5
44.1 / 28.9 / 5.9 м2 2 этаж из 9
Оставить заявку
Студия 9,7 млн.p
Студия 9,7  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
34.1 / 26 / 4 м2 2 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 65,0 млн.p
Дом 65,0  млн.p
Москва г, Лесная ул
25 соток / 573.3 м2
Оставить заявку
Дом 15,5 млн.p
Дом 15,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, ЛМС п, Садовая ул
6 соток / 125 м2
Оставить заявку
Дом 8,5 млн.p
Дом 8,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, Кривошеино д, Полет-89 снт, 81
6 соток / 48.5 м2
Оставить заявку
Участок 470,0 млн.p
Участок 470,0  млн.p
Москва г, Дмитровское ш, 182к1
89 соток
Оставить заявку
Участок 3,3 млн.p
Участок 3,3  млн.p
Москва г, Вороновское п, Вороново с, 237Г
5 соток
Оставить заявку