Почти треть коммерческих площадей на 1-м этаже жилых новостроек остаются вакантными до 5 лет; только 10% покупателей первичных квартир выбирают объекты на 2-м этаже, даже несмотря на дисконт до 20%

05.02.2018

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, квартиры на 1-м этаже с отдельным входом оцениваются на 5–15% выше аналогов на срединных этажах по причине потенциальной возможности перевода в нежилой фонд, однако таких лотов в экспозиции на первичном рынке столицы – не более 4% от общего объема предложения; более 30% коммерческих площадей на 1-м этаже жилых домов остаются вакантными в течение 3-5 лет после ввода дома в эксплуатацию.

Домостроение последних лет традиционно предполагает отведение 1-го этажа жилого здания под коммерческие помещения для стрит-ритейла. В настоящее время почти 90% новостроек возводятся с нежилыми инфраструктурными объектами на 1-м этаже. Исключение составляют лишь некоторые малоэтажные проекты (порядка 6% от общего объема предложения на первичном рынке Москвы), а также комплексы клубного типа, где квартиры на 1-м этаже могут иметь собственные выходы. Данные ЖК, как правило, относятся к сегментам «комфорт» и «бизнес» – в общем объеме предложения на московском первичном рынке эти проекты занимают не более 4%.

Объекты на 1-м этаже могут иметь отдельные выходы во двор, собственные веранду и палисадник, но также есть лоты с выходом на улицу – их девелоперы позиционируют как перспективные для перевода помещений в нежилой фонд и организации в них частной практики (для врачей, косметологов, парикмахеров, юристов и т. д.).

Традиционно квартиры на 1-м жилом этаже (фактически на 2-м, сразу над коммерческим помещением) уступают аналогичным на популярных срединных этажах от 5% до 20% стоимости, и выбирает их только 1 из 10 покупателей. Основная причина этого заключается в невысоком расположении жилого объекта над землей.

Цена помещений с отдельным входом и возможностью использования для коммерческой деятельности, как правило, на 5–15% выше, чем у остального равного по метражу жилья в том же доме.

Инвестиционная привлекательность таких объектов определяется пешеходным трафиком: особо востребованы квартиры на 1-м этаже домов рядом со станциями метро в спальных районах. В зависимости от локации ценовое доминирование лота коммерческой недвижимости в жилом доме над квартирой с отдельным входом составляет до 20%, однако в ряде случаев разницы в стоимости может не быть вовсе.

По свидетельству специалистов Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в целом такие варианты – квартиры с отдельным входом на 1-м этаже – пользуются повышенным спросом у покупателей в силу своей уникальности (неслучайно застройщики именуют их как «редкий формат»). При этом в новых ЖК, где пока нет острой конкуренции среди инфраструктурных объектов, подобные лоты представляют для покупателей двойной интерес, включая потенциальный коммерческий.

Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на 1-м этаже оказываются успешными. По свидетельству Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, не менее 30% коммерческих площадей в течение 3-5 лет после возведения новостройки остаются вакантными.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Сегодня перспектива получения высокого дохода от перепродажи коммерческого помещения после ввода ЖК в эксплуатацию представляется маловероятной. Формально ожидание внушительного профита могло быть оправдано в недавнем прошлом, когда стоимость любых объектов в новостройке росла по мере готовности дома – так, разница в цене квартиры в здании на уровне котлована и на завершающем этапе строительства составляла около 20%. Но при нынешней конъюнктуре рынка этот ценовой разрыв заметно уменьшается, а в некоторых проектах девелоперы совсем отказываются от удорожания лотов – таким образом, объекты в готовом доме могут стоить так же, как и на начальном этапе строительства. Около 10 лет назад формат стрит-ритейла динамично развивался, и арендаторы буквально охотились за выгодно расположенными нежилыми объектами, поскольку тогда сети экономуниверсамов не были настолько развиты. Сейчас магазины “шаговой доступности” по большому счету потеряли актуальность, в первую очередь, из-за неспособности конкурировать по цене и ассортименту с сетевыми. Иначе говоря, развитие сетевых супермаркетов оказало колоссальное негативное влияние на рентабельность такого бизнеса, как стрит-ритейл».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуСтоимость машиномест в столичных ЖК отличается в 16 разИтоги года на рынке загородной недвижимости
Спецпредложения
Дом 43,9 млн.p
Дом 43,9  млн.p
Московская обл, Истра г, Покровское д, Новорижский б-р
6 соток / 240 м2
Оставить заявку
Дом 3,0 млн.p
Дом 3,0  млн.p
Московская обл, Павловский Посад г, Дальняя д, Спринт снт
6 соток / 74 м2
Оставить заявку
Участок 3,2 млн.p
Участок 3,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Мелечкино д
25 соток
Оставить заявку
Участок 15,0 млн.p
Участок 15,0  млн.p
Московская обл, Красногорск г, Грибаново д, Речная ул
11 соток
Оставить заявку
5-комн. квартира 580,0 млн.p
5-комн. квартира 580,0  млн.p
Москва г, Полянка Малая ул, 2
355 / 150 / 42 м2 6 этаж из 10
Оставить заявку
Студия 6,5 млн.p
Студия 6,5  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
15.9 / 12 / 3 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
Студия 8,4 млн.p
Студия 8,4  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
28 / 23 / 3 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 17,7 млн.p
Дом 17,7  млн.p
Москва г, Рязановское п, Девятское д, ПЭМЗ-3 снт
4.8 соток / 200 м2
Оставить заявку
Дом 50,0 млн.p
Дом 50,0  млн.p
Москва г, Зеленоград г, Центральная пл
24 соток / 392 м2
Оставить заявку
Дом 17,5 млн.p
Дом 17,5  млн.p
Москва г, Первомайское п, 328 кв-л, 100/9
1.14 соток / 157 м2
Оставить заявку
Дом 15,0 млн.p
Дом 15,0  млн.p
Москва г, Кленовское п, Кленово с, Рабочая ул, 11/2
8 соток / 185 м2
Оставить заявку
Дом 32,0 млн.p
Дом 32,0  млн.p
Москва г, Лукино 2-я ул, 1
11.47 соток / 84.9 м2
Оставить заявку
Участок 7,0 млн.p
Участок 7,0  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Кончеево д
7 соток
Оставить заявку
Участок 6,3 млн.p
Участок 6,3  млн.p
Москва г, Киевский п, Мачихино снт
12 соток
Оставить заявку