Итоги первого полугодия 2014 года на рынке инвестиций
22.08.2014
Основные тренды I полугодия 2014
По сравнению с рекордными по объему инвестициями 2013 года результаты первого полугодия текущего года можно считать более скромными. Общий объем инвестиций за первые полгода оценивается в 1,2 млрд. $, а это порядка 30% от объемов аналогичного периода прошлого года. При этом некоторые сделки, завершенные в первом квартале, были перенесены с прошлого года и закрыты в начале 2014 года.
В сложившихся условиях можно было ожидать сокращения объема инвестиций. На это оказала влияние ситуация на Украине. Таким образом, усилился отток капитала от России, возросла волатильность валютных курсов. Сейчас невозможно утверждать, что интерес основных игроков к инвестициям на рынке недвижимости снижается, однако они заняли выжидательную позицию.
Также на фоне множества крупных сделок прошлого года в первом полугодии текущего года среди инвесторов стали весьма популярными небольшие сделки размером до $50 млн. Они составили порядка 80% от общего числа сделок. В первом полугодии инвесторы отдавали предпочтение непрямым инвестициям в коммерческую недвижимость. Таким образом, они вкладывают деньги в уже сформированный портфель институциональных активов, управление которым ведет опытный игрок. Одним из ярких примеров является приобретение акций в компании O1 Properties группой «ИСТ» - около 26%, а также американской инвесткомпанией Goldman Sachs (6%). Основной интерес инвесторов, как и в прошлом году, сосредоточен на активах, расположенных в Москве – порядка 87% от общего объема инвестиций.
Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости
Первая половина 2014 года стала интересной с точки зрения распределения по сегментам инвестирования. Так, например, гостиничный сегмент привлек наибольший объем инвестиций. На его долю пришлось порядка 35% от общего объема инвестиций, а это примерно $420 млн. Стоит отметить, что такая высокая доля гостиничного сегмента стала результатом одной сделки – покупки компанией «ВТБ Капитал Управление активами» пакета голосующих акций ОАО «Гостиничная компания». Размер приобретенных акций составил 84,06%. ОАО «Гостиничная компания» является одним из крупнейших консолидированных игроков на столичном гостиничном рынке и включает в себя 13 отелей, главным образом располагающихся на окраине Москвы, в том числе 5 двухзвездочных гостиниц, семь трехзвездочных и одна пятизвездочная. Кроме того, стоит отметить, что в торговый сектор было инвестировано $395 млн. и еще $323 млн. вложено в офисные активы. Кроме того, приобретались земельные участки под строительство.
Например, в начале 2014 года структуры Сергея Гордеева стали владельцем ТРЦ «Ривер Молл» примерной стоимостью $300 млн. Крупная девелоперская компания KR Properties приобрела здание журнальной типографии – «Алмаз-пресс» на Красной Пресне, которое ранее принадлежало структурам ВТБ. Еще одной крупной транзакцией стала покупка «Внешэкономбанком» участка на ул. Земляной Вал примерно за $50 млн. Данный тренд демонстрирует, что российские инвесторы продолжают интересоваться высококачественными объектами и девелоперскими проектами.
Что касается ставок капитализации, то в первом полугодии 2014 года в Москве остались без изменений – на уровне 2013 г.: для объектов офисного, торгового и складского сегмента класса «прайм» они составили 8,5%, 9% и 11% соответственно. В данный момент на рынке коммерческой недвижимости Москвы не было транзакций, которые бы подтверждали изменение ставок капитализации. До конца года возможно изменение ставок в пределах + 0,5 п. п.
Прогноз экспертов на 2014 год
Рынок коммерческой недвижимости России продолжает оставаться привлекательным для инвестирования и будет способен привлечь инвестиции как российских, так и международных инвесторов по мере стабилизации геополитической и экономической ситуации. В прошлом году основной объем инвестиций был обусловлен рядом крупных сделок, и в этом году ситуация едва ли повторится. По наиболее консервативным оценкам экспертов, в связи со снижением деловой активности на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости России – общий объем инвестиций в 2014 году сократился на 50-55% и составит $3,7-4 млрд.
Россия и страны Европы
Несмотря на сложившуюся политическую и экономическую ситуацию, инвесторы активно продолжают смотреть на развивающиеся рынки. Таким образом, в первом полугодии 2014 года Польша совершила значительный подъем в своей инвестиционной привлекательности, благодаря чему стала лидером по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Восточной Европы. При этом растущий потребительский рынок России, увеличение доходов и значительная численность населения, а также иной размер экономики по сравнению с другими странами ЦВЕ делают российский рынок привлекательным в долгосрочной перспективе. Таким образом, потенциал развития в девелопменте, а также сравнительно высокий уровень доходности будет способствовать повышению конкурентоспособности России и укреплению ее позиций на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости.
Так, в частности, Москва сохранит самые высокие прайм ставки капитализации среди европейских столиц.
Помимо этого, у России есть еще одно преимущество – Чемпионат мира по футболу 2018 – который впервые будет проводиться в Восточной Европе и пройдет в 11 городах России. Главные спортивные состязания создадут новые рабочие места, спровоцируют бум в сфере туризма и привлекут в коммерческую недвижимость дополнительные инвестиции.
Также на фоне множества крупных сделок прошлого года в первом полугодии текущего года среди инвесторов стали весьма популярными небольшие сделки размером до $50 млн. Они составили порядка 80% от общего числа сделок. В первом полугодии инвесторы отдавали предпочтение непрямым инвестициям в коммерческую недвижимость. Таким образом, они вкладывают деньги в уже сформированный портфель институциональных активов, управление которым ведет опытный игрок. Одним из ярких примеров является приобретение акций в компании O1 Properties группой «ИСТ» - около 26%, а также американской инвесткомпанией Goldman Sachs (6%). Основной интерес инвесторов, как и в прошлом году, сосредоточен на активах, расположенных в Москве – порядка 87% от общего объема инвестиций.
Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости
Первая половина 2014 года стала интересной с точки зрения распределения по сегментам инвестирования. Так, например, гостиничный сегмент привлек наибольший объем инвестиций. На его долю пришлось порядка 35% от общего объема инвестиций, а это примерно $420 млн. Стоит отметить, что такая высокая доля гостиничного сегмента стала результатом одной сделки – покупки компанией «ВТБ Капитал Управление активами» пакета голосующих акций ОАО «Гостиничная компания». Размер приобретенных акций составил 84,06%. ОАО «Гостиничная компания» является одним из крупнейших консолидированных игроков на столичном гостиничном рынке и включает в себя 13 отелей, главным образом располагающихся на окраине Москвы, в том числе 5 двухзвездочных гостиниц, семь трехзвездочных и одна пятизвездочная. Кроме того, стоит отметить, что в торговый сектор было инвестировано $395 млн. и еще $323 млн. вложено в офисные активы. Кроме того, приобретались земельные участки под строительство.
Например, в начале 2014 года структуры Сергея Гордеева стали владельцем ТРЦ «Ривер Молл» примерной стоимостью $300 млн. Крупная девелоперская компания KR Properties приобрела здание журнальной типографии – «Алмаз-пресс» на Красной Пресне, которое ранее принадлежало структурам ВТБ. Еще одной крупной транзакцией стала покупка «Внешэкономбанком» участка на ул. Земляной Вал примерно за $50 млн. Данный тренд демонстрирует, что российские инвесторы продолжают интересоваться высококачественными объектами и девелоперскими проектами.
Что касается ставок капитализации, то в первом полугодии 2014 года в Москве остались без изменений – на уровне 2013 г.: для объектов офисного, торгового и складского сегмента класса «прайм» они составили 8,5%, 9% и 11% соответственно. В данный момент на рынке коммерческой недвижимости Москвы не было транзакций, которые бы подтверждали изменение ставок капитализации. До конца года возможно изменение ставок в пределах + 0,5 п. п.
Прогноз экспертов на 2014 год
Рынок коммерческой недвижимости России продолжает оставаться привлекательным для инвестирования и будет способен привлечь инвестиции как российских, так и международных инвесторов по мере стабилизации геополитической и экономической ситуации. В прошлом году основной объем инвестиций был обусловлен рядом крупных сделок, и в этом году ситуация едва ли повторится. По наиболее консервативным оценкам экспертов, в связи со снижением деловой активности на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости России – общий объем инвестиций в 2014 году сократился на 50-55% и составит $3,7-4 млрд.
Россия и страны Европы
Несмотря на сложившуюся политическую и экономическую ситуацию, инвесторы активно продолжают смотреть на развивающиеся рынки. Таким образом, в первом полугодии 2014 года Польша совершила значительный подъем в своей инвестиционной привлекательности, благодаря чему стала лидером по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Восточной Европы. При этом растущий потребительский рынок России, увеличение доходов и значительная численность населения, а также иной размер экономики по сравнению с другими странами ЦВЕ делают российский рынок привлекательным в долгосрочной перспективе. Таким образом, потенциал развития в девелопменте, а также сравнительно высокий уровень доходности будет способствовать повышению конкурентоспособности России и укреплению ее позиций на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости.
Так, в частности, Москва сохранит самые высокие прайм ставки капитализации среди европейских столиц.
Помимо этого, у России есть еще одно преимущество – Чемпионат мира по футболу 2018 – который впервые будет проводиться в Восточной Европе и пройдет в 11 городах России. Главные спортивные состязания создадут новые рабочие места, спровоцируют бум в сфере туризма и привлекут в коммерческую недвижимость дополнительные инвестиции.
