Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: результаты 2017 года и прогноз на 2018
30.01.2018
Компания JLL представляет анализ результатов 2017 года на рынке качественных гостиниц Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и прогнозы на 2018 год.
Ключевые факты гостиничного рынка в 2017 году:
- Средний тариф (ADR) в люксовом сегменте в Москве и Санкт-Петербурге впервые преодолел рубеж 18 тыс. руб. – 18,2 тыс. руб. и 18,5 тыс. руб. соответственно. Одновременно люксовые отели Петербурга впервые превзошли московские по этому показателю.
- Неожиданно средние тарифы в высоком сегменте и верхнем пределе среднего сегмента рынка Санкт-Петербурга почти догнали московские: разница составляет менее 50 руб. против примерно 400 руб. по итогам 2016 года.
- ADR в долларовом выражении постепенно возвращается к уровню 2014 года. Первой «ласточкой» этого тренда стал люксовый сегмент петербургского рынка: средний тариф в 2017 году достиг 316 долл. против 312 долл. в 2014 году.
- В Москве средневзвешенная загрузка достигла рекордных 74%.
- Самый низкий показатель загрузки среди всех сегментов – в люксовом: 67% в Москве и 56% в Санкт-Петербурге.
- Средний сегмент рынка Москвы был единственным, зарегистрировавшим потери в ADR.
По словам Татьяны Веллер, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, ситуация на московском качественном гостиничном рынке выглядела довольно оптимистично в 2017 году, однако темпы роста всех операционных показателей замедлились в три раза по сравнению с 2016 годом.
«Средневзвешенный ADR в столице увеличился за прошедший год на 2,2%, приблизившись к 7,6 тыс. руб., в то время как средняя загрузка рынка в целом выросла на 1,9 п.п. Таким образом, в российской столице в 2017 году было занято 74% качественных номеров, что является самым высоким показателем как минимум за последние шесть лет. Все это дало прирост доходности на номер (RevPAR) на 4,5%, до 5,5 тыс. руб., - отмечает Татьяна Веллер. – Вероятно, нынешнее замедление темпов роста частично связано с высоким объемом ввода: в 2017 году на столичном рынке добавилось в два раза больше качественного гостиничного фонда (почти 1,8 тыс. номеров), чем в 2016 году (900 номеров). Еще одна причина – чрезвычайно позитивная динамика рынка с конца 2014 года».
Операционные показатели качественных гостиниц Москвы по итогам года
С точки зрения спроса наблюдалось увеличение на 23% числа туристов, прибывших в Москву (17,5 млн человек в 2016 году и 21,6 млн человек в 2017 году, согласно заявлению мэра города), а пропорция международных и отечественных гостей осталась примерно на том же уровне – 20% и 80% соответственно. Количество туристов, прибывших в Санкт-Петербург, также увеличилось на 25%, до 7,5 млн человек, равномерно распределившись между международными и внутренними приезжими.
Санкт-Петербург в целом следовал тенденциям 2016 года, при этом средневзвешенный ADR по всем сегментам увеличился в 2017 году на 11,3%, превысив 6,5 тыс. руб. В результате, несмотря на снижение загрузки на 1,8 п.п. (до 63,2%), наблюдается подъем RevPAR на 8,4%, до 4,1 тыс. руб. Как и в предшествующем году, в 2017-м в Санкт-Петербурге открылись два новых брендированных отеля: «Hilton St. Petersburg Экспофорум» (234 номера) и Lotte Hotel (154 номера).
Операционные показатели качественных гостиниц Санкт-Петербурга по итогам года
Загрузка: динамика по сегментам
Верхний предел среднего сегмента занял лидирующее положение в Москве по загрузке – 78,5% в 2017 году, за ним следуют высокий и средний сегменты (75,8% и 75,7% соответственно). «В то же время мы ожидаем, что в 2018 году качественный гостиничный фонд столицы пополнится почти 1,1 тыс. номеров, в основном в высоком сегменте, что может слегка повлиять на загрузку в будущем, - прогнозирует Татьяна Веллер. – Самый незначительный рост количества занятых номеров был отмечен в отелях люксового сегмента: очевидно, гости зачастую предпочитают им более доступные отели верхнего предела высокого сегмента. За последние несколько лет отечественные туристы стали более чувствительными к цене, а зарубежные гости предпочитают больше тратить на развлечения, еду или покупки за пределами отеля, а не на проживание».
Количество занятых гостиничных номеров в Санкт-Петербурге, несмотря на легкое падение, вызванное оптимизацией ценовой политики многими крупными сетевыми отелями, остается на высоком уровне. В Северной столице, как и в Москве, высокий сегмент и верхний предел среднего продолжают лидировать по загрузке, превышая порог 70% (73,5% и 70,3% соответственно). Верхний предел высокого и средний сегменты были загружены примерно на 60%, в то же время показатель люксового сегмента опустился до 56,6%.
Средний тариф: динамика по сегментам
Средний сегмент стал единственным в Москве, который показал снижение ADR в 2017 году, – до 3,8 тыс. руб. В то же время увеличение загрузки позволило этим отелям нарастить RevPAR на 2%. Верхний предел среднего, высокий и верхний предел высокого сегмента незначительно (в пределах 1-3%) увеличили тарифы, до 5,1 тыс. руб., 6,4 тыс. руб. и 10,4 тыс. руб. соответственно. Самый значительный рост ADR на столичном рынке наблюдался в люксовом сегменте – на 6,3%; впервые показатель в нем достиг порогового значения 18 тыс. руб. и перешагнул его (18,2 тыс. руб. по итогам года). Увеличение данного индекса привело к приросту RevPAR на 6,8%.
«Все сегменты гостиничного рынка Санкт-Петербурга показали рост среднего тарифа. Впервые в истории гостиницы класса люкс в Санкт-Петербурге продавались по более высокой цене, чем в Москве: ADR в Северной столице по итогам года достиг 18,5 тыс. руб., - комментирует Татьяна Веллер. – Помимо этого, сюрпризы случились в высоком и верхнем пределе среднего сегментов, номера в которых продавались практически по московским ценам, с небольшим разрывом в размере 50 руб. (6,4 тыс. руб. и 5 тыс. руб. соответственно). ADR среднего сегмента составил 3,5 тыс. руб., что примерно на 350 руб. ниже, чем в Москве».
Средний тариф в валюте
Стоимость проживания в долларах США продолжает восстанавливаться. «Показатель среднего тарифа за номер еще не достиг значения 2014 года – последнего периода относительной стабильности национальной валюты, однако это может случиться в 2018 году, главным образом из-за ожидаемой возможности отельеров максимизировать тарифы во время Чемпионата мира по футболу, – полагает Татьяна Веллер. – Единственным исключением стал люксовый сегмент в Санкт-Петербурге, который уже в 2017 году по среднему долларовому тарифу превысил уровень 2014 года –316 долл. против 312 долл. Люксовый сегмент рынка Москвы близок к пороговому значению – 312 долл. в 2017 году против 351 долл. в 2014 году.
Обзор показателей гостиниц Московской области
При небольшом снижении загрузки (на 1 п.п., до 48,7%) ADR в подмосковных отелях увеличился на 3,3% (до 5,1 тыс. руб.), что в итоге привело к росту RevPAR на 1,1%, до 2,5 тыс. руб. Увеличение среднего тарифа было особенно заметно в 1-м квартале (вероятно, из-за обширного предложения зимних развлечений в отелях), а также в сентябре, когда москвичи использовали «бархатный» сезон для коротких загородных поездок в непосредственной близости от города.
Инвестиционный рынок
По словам Татьяны Веллер, рынок инвестиционных транзакций в гостиничном сегменте стабилен. «Ряд гостиниц и апарт-отелей предлагаются на продажу; основные причины – выход собственников из непрофильных активов либо привлечение средств для разработки новых проектов, - говорит она. –Заметными сделками 2017 года в Москве стали покупка компанией Vesper земельного участка на Тверской улице под строительство люксового отеля (Fairmont) с апартаментами; продажа ВТБ отелей “Турист” и “Останкино” группе компаний “Основа”; также, по слухам, произошла смена собственника отеля “Советский”. В Санкт-Петербурге “Альянс-Инвест” продал проект апарт-отеля локальной строительной компании».
Перспективы на 2018 год
«В прошлом году рост загрузки в обоих городах наблюдался в основном в бизнес-сезоны – зимой и осенью, и Чемпионат мира по футболу должен выровнять данную сезонность летом 2018 года. Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга выглядят хорошо сбалансированными и удовлетворяют спрос различных типов гостей. Потенциальная ниша, которая по-прежнему остается незаполненной, - это качественные отели эконом-сегмента, - замечает Татьяна Веллер.
В 2018 году в каждой из столиц запланировано открытие только одной брендированной гостиницы эконом-сегмента: «Holiday Inn Express Ховрино» (170 номеров) в Москве и «Holiday Inn Express Садовая» (244 номера) в Санкт-Петербурге. Если в столице в этом сегменте уже существуют два брендированных отеля («Ibis Budget Панфиловская» на 114 номеров и «Holiday Inn Express Moscow Павелецкая» на 243 номера), для рынка Петербурга это будет первый отель данной категории под управлением международного оператора.
«За последние годы мы видим расширение трех основных аэропортовых кластеров в Москве с точки зрения предложения средств размещения; данная тенденция будет продолжаться и в 2018 году, - прогнозирует Татьяна Веллер. – В аэропорту Внуково открываются две брендированные гостиницы в высоком ценовом сегменте: “DoubleTree by Hilton Внуково” (432 номера) и “Four Points by Sheraton Moscow Внуково” (250 номеров). В аэропорту Шереметьево появится первый отель эконом-сегмента под управлением международного оператора – “Holiday Inn Express Moscow Шереметьево” (198 номеров). В январе 2018 уже открылся “ibis Аэропорт Домодедово” (152 номера)».
«Что касается альтернативных средств размещения, в этом сегменте наблюдается увеличение количества хостелов, а также апарт-отелей и апартаментов с обслуживанием. Интересно, что появился спрос со стороны инвесторов на брендированные и сервисные резиденции под управлением гостиничного оператора в составе МФК. Отель в таких проектах рассматривается не просто как место для ночевки туристов, а как центр или “сердце” комплекса, обслуживающее местных работников и жителей», - заключает Татьяна Веллер.
Верхний предел среднего сегмента занял лидирующее положение в Москве по загрузке – 78,5% в 2017 году, за ним следуют высокий и средний сегменты (75,8% и 75,7% соответственно). «В то же время мы ожидаем, что в 2018 году качественный гостиничный фонд столицы пополнится почти 1,1 тыс. номеров, в основном в высоком сегменте, что может слегка повлиять на загрузку в будущем, - прогнозирует Татьяна Веллер. – Самый незначительный рост количества занятых номеров был отмечен в отелях люксового сегмента: очевидно, гости зачастую предпочитают им более доступные отели верхнего предела высокого сегмента. За последние несколько лет отечественные туристы стали более чувствительными к цене, а зарубежные гости предпочитают больше тратить на развлечения, еду или покупки за пределами отеля, а не на проживание».
Количество занятых гостиничных номеров в Санкт-Петербурге, несмотря на легкое падение, вызванное оптимизацией ценовой политики многими крупными сетевыми отелями, остается на высоком уровне. В Северной столице, как и в Москве, высокий сегмент и верхний предел среднего продолжают лидировать по загрузке, превышая порог 70% (73,5% и 70,3% соответственно). Верхний предел высокого и средний сегменты были загружены примерно на 60%, в то же время показатель люксового сегмента опустился до 56,6%.
Динамика загрузки по сегментам гостиничного рынка
Москва
Санкт-Петербург
Средний тариф: динамика по сегментам
Средний сегмент стал единственным в Москве, который показал снижение ADR в 2017 году, – до 3,8 тыс. руб. В то же время увеличение загрузки позволило этим отелям нарастить RevPAR на 2%. Верхний предел среднего, высокий и верхний предел высокого сегмента незначительно (в пределах 1-3%) увеличили тарифы, до 5,1 тыс. руб., 6,4 тыс. руб. и 10,4 тыс. руб. соответственно. Самый значительный рост ADR на столичном рынке наблюдался в люксовом сегменте – на 6,3%; впервые показатель в нем достиг порогового значения 18 тыс. руб. и перешагнул его (18,2 тыс. руб. по итогам года). Увеличение данного индекса привело к приросту RevPAR на 6,8%.
«Все сегменты гостиничного рынка Санкт-Петербурга показали рост среднего тарифа. Впервые в истории гостиницы класса люкс в Санкт-Петербурге продавались по более высокой цене, чем в Москве: ADR в Северной столице по итогам года достиг 18,5 тыс. руб., - комментирует Татьяна Веллер. – Помимо этого, сюрпризы случились в высоком и верхнем пределе среднего сегментов, номера в которых продавались практически по московским ценам, с небольшим разрывом в размере 50 руб. (6,4 тыс. руб. и 5 тыс. руб. соответственно). ADR среднего сегмента составил 3,5 тыс. руб., что примерно на 350 руб. ниже, чем в Москве».
Динамика среднего тарифа по сегментам гостиничного рынка, руб.
Москва
Санкт-Петербург
Средний тариф в валюте
Стоимость проживания в долларах США продолжает восстанавливаться. «Показатель среднего тарифа за номер еще не достиг значения 2014 года – последнего периода относительной стабильности национальной валюты, однако это может случиться в 2018 году, главным образом из-за ожидаемой возможности отельеров максимизировать тарифы во время Чемпионата мира по футболу, – полагает Татьяна Веллер. – Единственным исключением стал люксовый сегмент в Санкт-Петербурге, который уже в 2017 году по среднему долларовому тарифу превысил уровень 2014 года –316 долл. против 312 долл. Люксовый сегмент рынка Москвы близок к пороговому значению – 312 долл. в 2017 году против 351 долл. в 2014 году.
Динамика среднего тарифа по сегментам гостиничного рынка, долл. США
Москва
Санкт-Петербург
Обзор показателей гостиниц Московской области
При небольшом снижении загрузки (на 1 п.п., до 48,7%) ADR в подмосковных отелях увеличился на 3,3% (до 5,1 тыс. руб.), что в итоге привело к росту RevPAR на 1,1%, до 2,5 тыс. руб. Увеличение среднего тарифа было особенно заметно в 1-м квартале (вероятно, из-за обширного предложения зимних развлечений в отелях), а также в сентябре, когда москвичи использовали «бархатный» сезон для коротких загородных поездок в непосредственной близости от города.
Операционные показатели качественных гостиниц Московской области по итогам года
Инвестиционный рынок
По словам Татьяны Веллер, рынок инвестиционных транзакций в гостиничном сегменте стабилен. «Ряд гостиниц и апарт-отелей предлагаются на продажу; основные причины – выход собственников из непрофильных активов либо привлечение средств для разработки новых проектов, - говорит она. –Заметными сделками 2017 года в Москве стали покупка компанией Vesper земельного участка на Тверской улице под строительство люксового отеля (Fairmont) с апартаментами; продажа ВТБ отелей “Турист” и “Останкино” группе компаний “Основа”; также, по слухам, произошла смена собственника отеля “Советский”. В Санкт-Петербурге “Альянс-Инвест” продал проект апарт-отеля локальной строительной компании».
Перспективы на 2018 год
«В прошлом году рост загрузки в обоих городах наблюдался в основном в бизнес-сезоны – зимой и осенью, и Чемпионат мира по футболу должен выровнять данную сезонность летом 2018 года. Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга выглядят хорошо сбалансированными и удовлетворяют спрос различных типов гостей. Потенциальная ниша, которая по-прежнему остается незаполненной, - это качественные отели эконом-сегмента, - замечает Татьяна Веллер.
В 2018 году в каждой из столиц запланировано открытие только одной брендированной гостиницы эконом-сегмента: «Holiday Inn Express Ховрино» (170 номеров) в Москве и «Holiday Inn Express Садовая» (244 номера) в Санкт-Петербурге. Если в столице в этом сегменте уже существуют два брендированных отеля («Ibis Budget Панфиловская» на 114 номеров и «Holiday Inn Express Moscow Павелецкая» на 243 номера), для рынка Петербурга это будет первый отель данной категории под управлением международного оператора.
«За последние годы мы видим расширение трех основных аэропортовых кластеров в Москве с точки зрения предложения средств размещения; данная тенденция будет продолжаться и в 2018 году, - прогнозирует Татьяна Веллер. – В аэропорту Внуково открываются две брендированные гостиницы в высоком ценовом сегменте: “DoubleTree by Hilton Внуково” (432 номера) и “Four Points by Sheraton Moscow Внуково” (250 номеров). В аэропорту Шереметьево появится первый отель эконом-сегмента под управлением международного оператора – “Holiday Inn Express Moscow Шереметьево” (198 номеров). В январе 2018 уже открылся “ibis Аэропорт Домодедово” (152 номера)».
«Что касается альтернативных средств размещения, в этом сегменте наблюдается увеличение количества хостелов, а также апарт-отелей и апартаментов с обслуживанием. Интересно, что появился спрос со стороны инвесторов на брендированные и сервисные резиденции под управлением гостиничного оператора в составе МФК. Отель в таких проектах рассматривается не просто как место для ночевки туристов, а как центр или “сердце” комплекса, обслуживающее местных работников и жителей», - заключает Татьяна Веллер.
