Итоги года на рынке апартаментов

За год количество экспонируемых лотов увеличилось на 22,7%, продаваемая площадь – на 15,5%. Значительному росту объема предложения способствовало активное поступление на рынок новых проектов, корпусов и объемов в уже существующих комплексах.

Проекты, вышедшие на первичный рынок апартаментов в 2017 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Класс	Старт продаж
1	«Ривер Парк»[1]	AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-строй»	ЮАО	массовый	1 кв. 2017
2	PerovSky[2]	MR Group	ВАО	массовый	1 кв. 2017
3	LOFTEC	«Колди»	ЦАО	бизнес	1 кв. 2017
4	JAZZ	SMINEX	СВАО	премиум	1 кв. 2017
5	«Берег Столицы: Дома в Серебрянном Бору»	Tashir	СЗАО	премиум	1 кв. 2017
6	MOSS Apartments	Adwill	ЦАО	элитный	1 кв. 2017
7	A-residence	O1 Properties	ЦАО	премиум	2 кв. 2017
8	«Ленинский 38»	«Меджиком»	ЮЗАО	бизнес	2 кв. 2017
9	Nord	«ДОХОДНЫЙ ДОМ»	САО	массовый	2 кв. 2017
10	«Резиденции Замоскворечье»	«Монолит КапиталСтрой»	ЦАО	премиум	2 кв. 2017
11	«Level Амурская»	Level Group	ВАО	массовый	2 кв. 2017
12	Citimix	APSIS GLOBE	ЗАО	массовый	2 кв. 2017
13	City Park2	«МонАрх»	ЦАО	премиум	2 кв. 2017
14	«Нескучный HOME &SPA» [2]	GORN Development	ЮАО	премиум	2 кв. 2017
15	«I’M Тверская»	Группа ПСН	САО	премиум	3 кв. 2017
16	«Правда»	Группа ПСН	САО	бизнес	3 кв. 2017
17	Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments	KR Properties	ЦАО	элитный	3 кв. 2017
18	«Дом 128»	«Кортрос»	ЮЗАО	массовый	4 кв. 2017
19	ORDYNKA [2]	INSIGMA	ЦАО	элитный	4 кв. 2017
20	«Цвет 32»	MR Group	ЦАО	премиум	4 кв. 2017
21	«Nova Алексеевская»	«Каньон-2»	СВАО	массовый	4 кв. 2017
22	«Серебряный фонтан» [2]	«Эталон-Инвест»	СВАО	бизнес	4 кв. 2017
23	«Нормандия» [2]	«Эталон-Инвест»	СВАО	комфорт	4 кв. 2017

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», по числу апартаментов в реализации более половины предложения приходится на два округа: САО (29,9%) и ЦАО (21,9%). За отчетный период САО прибавил 4,4 п.п., доля предложения во втором округе, напротив, сократилась на 5,9 п.п. Далее следуют ЗАО (18,9%, +2,8 п.п.) и СВАО (16,1%, +3,6 п.п.). Доли остальных округов значительно меньше.




В структуре предложения по классам более половины рынка относится к сегменту бизнес (54,8%, -0,5 п.п.). Доля лотов массового сегмента составила 25,3% (+2,9 п.п.). Остальное предложение поделено между апартаментами элитного и премиум-классов: 11% (-4,2 п.п.) и 8,9% (+1,8 п.п.) соответственно.



Превалирующий объем экспонируемых апартаментов находился в объектах на этапе отделочных работ (38,2%). Это единственная категория, в которой отмечено увеличение доли по сравнению с декабрем 2016 года (+12,4 п.п.). Почти четверть лотов представлена в домах на стадии строительно-монтажных работ (24,7%, -7,1 п.п). В введенных в эксплуатацию корпусах продавалось 21,1% общего объема предложения (-0,1 п.п). В новостройках на начальном этапе реализовывалось 16% (-5,1 п.п.).



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в 2017 году отмечено понижение среднего ценового уровня в элитном и премиум-сегментах. В первом средняя цена кв. м уменьшилась до 667 600 руб. (-9,3%), во втором – до 452 360 руб. (-3,8%). В элитном классе причиной послужил выход весомого объема нового предложения по ценам ниже среднерыночных, в премиальном сегменте на показатель повлияло изменение структуры предложения. Средняя цена кв. м в массовом и бизнес-классах в 2017 году была более стабильна. Первая прибавила 2,2% (до 145 370 руб.), вторая осталась без изменений относительно конца прошлого года (238 100 руб.).



В конце 2017 года самыми бюджетными предложениями стали:

• Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
• CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16 кв. м за 2,3 млн руб.;
• Гостиница «Восток» (CВАО / Марфино): студия площадью 17,5 кв. м за 2,5 млн руб.

Наиболее дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370,0 кв. м за 1 027,5 млн руб.;
• «Новый Арбат, 32» (ЦАО / Арбат): пентхаус площадью 415,8 кв. м за 788 млн руб.;
• «Город Столиц» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 600 кв. м. за 557,8 млн. руб.

Основные тенденции

За 2017 год первичный рынок апартаментов пополнился 23 новыми проектами, что сопоставимо с показателями предыдущих годов: в 2016 году в реализацию вышло 26 объектов, в 2015 году – 24. 

Девелоперскую активность нельзя назвать низкой, однако в сравнении с сегментом квартир она значительно отстает – совокупно по всем классам в течение 2017 года в реализацию поступило 55 жилых комплексов с квартирами. Причем из 23 поступивших на рынок апартаментных комплексов 9 являются мультиформатными (включают в себя как квартиры, так и апартаменты). Для сравнения, в 2016 году их было всего 4.

Примечательно, что несмотря на довольно активный выход объектов, объем предложения в сегменте в течение последних трех лет оставался на уровне 8-11 тыс. апартаментов, достигнув пика в конце ушедшего года. Причинами служат как периодическое снятие с продаж некоторых комплексов (объемов), так и совершение крупных сделок по выкупу апартаментов АИЖК.

Рост спроса и доли ипотечных сделок

За 2017 год было заключено на 11% больше сделок по покупке апартаментов в сравнении с предыдущим годом. Этому способствовало как увеличение объема предложения (расширение продуктовой линейки), так и повышение привлекательности ипотечного кредитования. Постоянно снижавшаяся ключевая ставка, а за ней и ипотечная, привлекали на рынок все новых покупателей. Так, в конце года в Сбербанке базовая ставка по ипотеке составила 9,5%. Как следствие, доля ипотечных сделок в сегменте выросла за год на 12 п.п. (с 23% до 35%).

Динамика цен

Высокий уровень конкуренции, в том числе давление со стороны сегмента квартир, не позволил девелоперам массово наращивать цены. Как правило, стоимость апартаментов росла за счет стадии строительной готовности, нивелируясь поступающим новым объемом предложения по стартовым ценам. При этом, за счет поступления в экспозицию лотов по ценам ниже среднерыночных, по итогам года показатель в элитном классе снизился на 9,3%.

Прогноз на 2018 год 

«Обсуждение будущего формата апартаментов велось на протяжении всего 2017 года, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – В числе последних предложений было признание их жилыми помещениями, установление возможности постоянной регистрации, снижение налоговой ставки, распространение норм по созданию и обеспечению социальной инфраструктурой. Фактически, при принятии всех вышеперечисленных изменений, они будут максимально приближены к формату квартир, что неминуемо должно сказаться на уменьшении «разрыва» разницы в цене (в настоящее время до 15-20%), то есть повышении стоимости апартаментов. Однако воплощение в реальность всех этих предложений довольно маловероятно, по крайней мере, в течение 2018 года. 

В первом полугодии наступившего года (до вступления в силу поправок в 214-ФЗ), аналогично рынку квартир, можно ожидать активного выхода в реализацию новых проектов. От стартовых цен в них будет зависеть средняя цена кв. м в целом по рынку. На динамику спроса, помимо привлекательности ипотечного кредитования, также будет оказывать влияние соотношение цена/качество поступающего предложения и его способность конкурировать с сегментом квартир».