Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы

Несмотря на то, что за первое полугодие рынок пополнился всего одним проектом, активный вывод новых корпусов и пулов квартир девелоперами привел к росту объема предложения на 15%. Во второй половине года произошло его сокращение на 13%, что обусловлено как вымыванием квартир, так и снятием части объема лотов с экспозиции по ряду комплексов.

Таким образом, по итогам 2017 года объем предложения практически не изменился: в декабре в реализации находилось 11 175 квартир (площадью 562,2 тыс. кв. м) в 36 комплексах, что лишь на 0,2% больше, чем в конце прошлого года по числу лотов и на 1,3% ниже по продаваемой площади.

№	Название	Девелопер	Округ	Старт продаж
1	«Калипсо – 3»	ГК «Териберский Берег»	НАО	2 кв. 2017
2	«Южное Бунино»	«МИЦ»	НАО	3 кв. 2017
3	«Кленовые аллеи»	«МИЦ»	НАО	4 кв. 2017
4	«Филатов Луг»	INGRAD	НАО	4 кв. 2017

По данным аналитиков «Метриум Групп», наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ – 97,4% (+2,6 п.п.). Соответственно, ТАО занимает 2,6% рынка.



Доля предложения квартир в многоэтажных новостройках за год увеличилась на 7,1 п.п. и составила 89,8%. На лоты в средне- и малоэтажных корпусах пришлось 7% (-5,3 п.п.) и 3,2% (-1,8 п.п.) соответственно.

Структура предложения по этажности (квартиры)

В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирует монтаж этажей – 36,8% (+12 п.п.). Еще почти треть приходится на начальный этап – 32,7% (-11 п.п.). Квартиры в корпусах на стадии отделочных работ и уже введенных в эксплуатацию зданиях заняли 15,8% (-2,8 п.п.) и 14,7% (+1,8 п.п.) соответственно.



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы находилась на уровне 99 475 руб., что на 5,2% меньше показателя конца прошлого года. В разрезе по округам она составила 100 620 руб. в НАО (-5,7%) и 66 110 руб. в ТАО (-10,1%). Причиной отрицательной динамики в первом случае стал выход новых проектов, а также новых корпусов и объемов в уже реализуемых комплексах по ценам ниже среднерыночных. Во втором случае – изменение структуры предложения (в т.ч. приостановка продаж в нескольких объектах).



За 2017 год средний бюджет покупки сократился по всем типологиям, кроме многокомнатных квартир, и составил:

• студий – 2,6 млн руб. (-14%);
• однокомнатных – 4,1 млн руб. (-5%);
• двухкомнатных – 5,7 млн руб. (-5%);
• трехкомнатных – 8,6 млн руб. (-7%);
• многокомнатных – 10,7 млн руб. (+6%).

Тройку проектов Новой Москвы с самыми доступными квартирами в декабре 2017 года составили:

• ЖК «Москвичка»: студия площадью 19 кв. м за 1,8 млн руб.
• ЖК «Баркли Медовая Долина»: студия площадью 21,76 кв. м за 2 млн руб.
• ЖК «Кленовые аллеи»: студия площадью 27,47 кв. м за 2,2 млн руб.

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн	макс	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс
студии	18,9	24,7	36,6	79 950	105 645	173 900	1 800 000	2 614 066	4 389 330
однокомн.	22,0	39,7	83,0	60 251	103 843	223 684	2 238 000	4 057 378	10 790 309
двухкомн.	31,2	59,4	157,0	53 000	96 590	192 308	3 014 692	5 736 441	17 968 500
трехкомн.	46,6	89,1	178,0	53 000	96 565	235 405	4 150 000	8 604 990	25 000 000
многокомн	103,9	113,9	185,0	74 513	93 639	128 226	7 923 000	10 663 625	23 721 787
итого	18,9	51,3	185,0	53 000	99 473	235 405	1 800 000	5 081 379	25 000 000

Основные тенденции 2017 года

Низкая девелоперская активность

За весь 2017 год на первичный рынок жилья Новой Москвы в экспозицию поступило всего 4 новых проекта. Для сравнения, в 2016 году в продажу было выведено 8 жилых комплексов, в 2015 году – 7 объектов. 

 
Однако стоит отметить, что на протяжении отчетного периода наблюдался активный выход в реализацию новых корпусов и объемов в уже экспонируемых проектах. Данная ситуация характерна для присоединенных территорий, так как в локации представлены преимущественно масштабные жилые комплексы, а обновление предложения происходит, главным образом, за счет последующих очередей.

Активный спрос и рост доли ипотечных сделок

Несмотря на увеличение конкуренции с проектами «старой» Москвы (ввиду появления в столице бюджетов предложения, сопоставимых с бюджетами в Новой Москве), в 2017 году на присоединенных территориях наблюдалась высокая покупательская активность – в сравнении с предыдущим отчетным периодом количество приобретенных квартир выросло в 1,6 раз. Однако стоит отметить, что половина объема спроса приходится на пять наиболее успешных проектов. 

В качестве основных факторов, повлиявших на рост спроса, можно выделить, во-первых, поступление на рынок нового предложения по стартовым ценам и, во-вторых, повышение привлекательности условий ипотечного кредитования. На протяжении отчетного периода ставки по ипотеке снижались, привлекая на рынок новых покупателей. Так, в конце 2017 года в Сбербанке базовая ставка составила 9,5%, на ряд новостроек она достигала 7,4%. Как следствие, доля ипотечных сделок в Новой Москве выросла на 8 п.п. (с 39% в 2016 году до 47% в 2017 году).

Отрицательная динамика средней цены кв. м

Впервые за последние три года средняя цена кв. м в новостройках Новой Москвы опустилась ниже 100 000 руб. и составила 99 475 руб. За отчетный период показатель снизился на 5,2%. Основной причиной послужило поступление в продажу новых проектов, а также корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах по ценам ниже среднерыночных. Стоит отметить, что в успешных объектах, реализуемых на рынке уже некоторое время, за 2017 год было отмечено повышение цен. Однако это не смогло уравновесить средний показатель ввиду поступления существенного объема нового предложения.

Прогноз на 2018 год

«В отличие от первичного рынка жилья «старой» Москвы, на присоединенных территориях в 2018 году не ожидается взрывного увеличения девелоперской активности, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Скорее, будет проявляться умеренный интерес. В рамках экспонируемых комплексов продолжат поступать последующие очереди. Преимущественно, именно от динамики их вывода будет зависеть объем предложения и средний уровень цен. 

Уровень спроса продолжит поддерживаться за счет привлекательных условий ипотечного кредитования. Важным фактором также станет адекватность ценовой политики – насколько предложение в Новой Москве сможет конкурировать по уровню цен с новостройками Москвы в старых границах».