Эволюция Центрального административного округа

22.01.2018

Подавляющее большинство всех видимых изменений в облике Москвы связано с центральной частью города. Именно здесь наиболее активно ведется благоустройство общественных пространств, реставрируются исторические здания и возводятся новые. Специалисты «Метриум Групп» завершают серию публикаций, рассказывающих об эволюции столичных округов за последние 5 лет. Финальный материал посвящен «сердцу» нашего города – Центральному административному округу.

Для исследования изменений, произошедших в Центральном административном округе Москвы за последние 5 лет, специалисты «Метриум Групп» взяли пять реперных точек: образование, здравоохранение, спорт, общественный транспорт и дорожное строительство. Отдельно были рассмотрены преобразования на рынке первичной недвижимости.

Образование

Центр Москвы – безоговорочный лидер по качеству школьного образования в столице. Достаточно сказать, что в топ-100 рейтинга Департамента образования входят 19 школ из ЦАО, а Лицей Высшей школы экономики занимает первое место. «Серебро» и «бронза» также принадлежат общеобразовательным учреждениям ЦАО. При этом, несмотря на успехи отдельных школ, образовательная инфраструктура округа развивается довольно медленно. За 5 лет в ЦАО не появилось ни одной новой школы, кроме нового корпуса лицея во 2-ом Красносельском переулке. Схожая ситуация с детскими садами – с 2012 года было построено 3 садика. В общей сложности в центре Москвы сегодня насчитывается 91 общеобразовательное учреждение и 50 детсадов.

Здравоохранение

В рассматриваемый временной отрезок в ЦАО активно велась реконструкция и строительство новых корпусов больниц и научно-исследовательских институтов. В частности, были отремонтированы часть зданий НИИ им. Сербского, модернизированы корпуса НИИ им. Бурденко, построено новое патологоанатомическое отделение НИИ им. Склифосовского. При этом ни одной новой поликлиники в округе с конца 2012 года отрыто не было. В настоящий момент ведется строительство детско-взрослой клиники в Замоскворечье и реконструкция городской поликлиники №46 на Рабочей улице.

Спорт

Главным спортивным проектом в центре Москвы в последние 5 лет стала масштабная реконструкция стадиона «Лужники» в преддверии Чемпионата мира по футболу. Вместимость главной футбольной арены страны была увеличена до 81 тыс. человек. И теперь «Лужники» соответствуют высшей категории стадионов по классификации УЕФА, что позволит провести здесь финальный матч предстоящего Мундиаля.
Кроме того, в период с 2012 по 2017 годы на территории ЦАО также была произведена модернизация бассейна под открытым небом «Чайка». В частности, установлена немецкая система водоподготовки. Также введено в эксплуатацию новое здание Московского антидопингового центра, в котором разместилась одна из самых передовых лабораторий в мире.

Общественный транспорт

ЦАО является лидером по покрытию территории станциями метро среди всех столичных округов. И новые станции подземки здесь появляются крайне редко. В настоящее время ведется прокладка соединения двух частей Калининско-Солнцевской линии, на которой откроются станции «Плющиха» и «Волхонка», но произойдет это не раньше 2020 года. А пока в ЦАО активно развивается наземный транспорт. В частности, в 2016 году была запущена новая система «Магистраль», призванная оптимизировать маршрутную сеть, сократить интервалы движения автобусов и троллейбусов. В рамках проекта была изменена схема движения по так называемому «Кремлевскому кольцу»: на Моховой улице, Театральном проезде и Охотном ряду было восстановлено двустороннее движение, ликвидированное в 1990 году. Правда, нововведение затронуло только общественный транспорт, основной поток по-прежнему движется по часовой стрелке.

Улично-дорожная сеть

С 2015 года в центре Москвы реализуется масштабная программа благоустройства общественных пространств «Моя улица». Реконструкции подверглись десятки улиц, на которых были расширены пешеходные зоны. А площадь и пропускная способность проезжей части, напротив, сократились. Как сами строительные работы, так и готовый результат вызвали массу критики от автомобилистов. Однако столичные власти призвали их смириться с тем, что главными в центре теперь будут пешеходы, и сократить количество поездок на личном автотранспорте в эту часть города. Согласно опросам жителей Москвы и ЦАО, подавляющее большинство положительно относится к произошедшим изменениям.

Рынок первичной недвижимости

В Центральном административном округе сегодня сосредоточен весь объем предложения элитного жилья и большинство проектов премиум-класса. В общей сложности 89 новостроек. Из них – 72 объекта элитного класса и 17 – премиального сегмента. По состоянию на конец 2012 года аналогичный показатель составлял 46 адресов. Объем предложения по числу лотов в центре Москвы вырос за 5 лет в 5,1 раз.

В начале 2017 года в ЦАО стартовали продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Центр-Сити», что привело к беспрецедентному снижению порога входа в центральной части города. Сегодня цены в проекте начинаются от 5,92 млн рублей. Пять лет назад самая доступная квартира в бизнес-классе в ЦАО стоила 13 млн рублей (ЖК «Шатер»). Схожая ситуация отмечена в премиум-классе. Благодаря запуску жилого комплекса CITY PARK цены на квартиры в данном сегменте сегодня начинаются от 8,55 млн рублей. В 2012 году минимальная отметка находилась на уровне 16,02 млн рублей (ЖК «Английский квартал»).

В элитной категории большинство самых доступных предложений на рынке ЦАО – это апартаменты. Ценовой минимум составляет 14,86 млн рублей («Резиденции Замоскворечье»). «Входной билет» в сегменте квартир обойдется значительно дороже – от 25,2 млн рублей («Клубный дом на Космодамианской набережной»). Пять лет назад показатели составляли 21 млн (ЖК Bernikov) и 25 млн (ЖК «Итальянский квартал») рублей соответственно.

Самое значительное изменение средних цен на квартиры в ЦАО зафиксировано в сегменте элит-класса – квадратный метр подорожал на 42%. В остальных категориях рост составил 39% (премиум-класс) и 4% (бизнес-класс).

Новостройки с минимальным порогом входа в ЦАО

Проект	Статус	РВЭ	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры/ апартаментов (млн руб.)
Проект	Статус	РВЭ	Min	Max	Min	Max	Min	Max
Бизнес-класс
Kleinhouse	Апартаменты	4 кв. 2017	14,58	108,3	199,5	373,4	4,75	21,98
LOFTEC	Апартаменты	2 кв. 2018	22,3	183,6	181,5	352,8	4,97	47,7
Monodom	Апартаменты	3 кв. 2018	27	122,6	166,8	233,9	5,61	25,23
Центр-Сити	Квартиры	3 кв. 2019	29,5	117,9	167,1	305,2	5,92	32,07
Пресненский вал 21	Апартаменты	4 кв. 2018	24,3	139,4	179,5	269,3	6,38	31,11
Пресня Сити	Апартаменты	4 кв. 2018	41,8	85,4	183	374	8,23	24,38
Лидер на Пресне	Квартиры	1 кв. 2019	38,9	113,2	217,1	338,9	9,02	34,69
Резиденции Архитекторов	Квартиры	2 кв. 2019	51,7	153,1	185,6	232,6	9,95	31,09
Волга	Апартаменты	4 кв. 2017	42,6	109,1	222	332	11,12	31,04
Дом на Красина	Апартаменты	Получено	27,9	59,9	400	400	11,16	23,96
Премиум-класс
CITY PARK	Квартиры	4 кв. 2018- 2 кв. 2020	32,5	225	237	470	8,55	92,25
Резиденции Замоскворечье	Апартаменты	1 кв. 2018	46	354	212,2	805,4	12	219,44
I’M	Апартаменты	2 кв. 2018	34,4	122,53	326,8	550	13	67,39
CITY PARK	Апартаменты	2 кв. 2020	58,8	84,3	250	251	14,76	21,08
I’M	Квартиры	2 кв. 2018	37,3	137,9	400,8	546,2	15,2	64,7
RedSide	Квартиры	4 кв. 2017	45,3	349,8	319,4	690	16,86	178,38
The Mostman	Квартиры	4 кв. 2018	52	150,9	289,9	514,2	16,9	75,67
A-Residence	Апартаменты	2 кв. 2019	57,6	143,5	294,3	429,5	18,86	56,98
Metropolis Loft	Апартаменты	Получено	33,5	76,6	570	570	19,1	43,66
КД на Сретенке	Апартаменты	4 кв. 2017	48,8	118,4	321,7	452,9	19,3	48,3
Элит-класс
Резиденция Тверская	Апартаменты	1 кв. 2018	28,3	277,6	472,5	1600	14,86	444,16
IQ-Квартал	Апартаменты	Получено	59	155,6	304	439	17,94	50,75
Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments	Апартаменты	2 кв. 2020	28	163	669,4	829,6	19,41	130,13
Neva Towers	Апартаменты	4 кв. 2020	55,5	122	305,9	514	20,77	61,78
Софийский	Апартаменты	4 кв. 2019	44,15	143,61	414,8	871,5	21,34	119,25
КД на Космодамианской	Квартиры	Получено	44	136	518,9	632	25,2	83,77
Башня Восток	Апартаменты	Получено	55,52	1958,6	460	1200	27,95	930,22
BALCHUG VIEWPOINT	Апартаменты	4 кв. 2017	46,4	159,5	437,3	778	29,97	96,23
BALCHUG RESIDENCE	Апартаменты	Получено	58,2	374,8	432,2	736,8	30,7	260,15
КД Котельнический	Квартиры	Получено	59,7	339,7	550	1740	32,84	582,9

«Вряд ли кому-то нужно доказывать преимущества жизни в центре Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Здесь сосредоточена большая доля рабочих мест, в ЦАО находятся лучшие образовательные учреждения. Живя в центре, можно меньше пользоваться транспортом и чаще передвигаться пешком. Правда, эта прерогатива раньше была доступна исключительно покупателям жилья премиум- и элитного класса. Однако за последние 5 лет новостройки ЦАО стали значительно доступнее. Порог входа сегодня сопоставим с остальными столичными округами. В то время как в 2012 году он был на порядок выше, чем в большинстве из них».