Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Все поступившие на рынок объекты в 2017 году относятся к комфорт-классу. В структуре проектов массового сегмента представлен только один ЖК эконом-класса – «Некрасовка», который занимает значительную долю предложения (10,8%). Соответственно, комфорт-класс составляет 89,2%. В декабре на рынок не выходило новых проектов. Началось бронирование квартир в ЖК «Лесопарковый» (INGRAD).

Проекты, вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 2017 году

№	Название	Девелопер	Округ	Старт продаж
1	«Римского-Корсакова 11»	«ПИК»	СВАО	1 кв. 2017
2	«Дом на Абрамцевской»	«Лидер Инвест»	СВАО	1 кв. 2017
3	«Дом на Вешняковской»	«Лидер Инвест»	ВАО	1 кв. 2017
4	«Михайлова, 31»	INGRAD	ЮВАО	1 кв. 2017
5	«Дом на Сходненской»	«Лидер Инвест»	СЗАО	1 кв. 2017
6	«Нормандия»	«Эталон-Инвест»	СВАО	1 кв. 2017
7	«Гринада»	«Группа ПСН»	ЮЗАО	2 кв. 2017
8	«Level Амурская»	Level Group	ВАО	2 кв. 2017
9	«Дом «Притяжение». Лидер на Чертановской»	«Лидер Инвест»	ЮАО	2 кв. 2017
10	«Селигер Сити»	MR Group	САО	2 кв. 2017
11	«Люблинский»	«КОРТРОС»	ЮВАО	2 кв. 2017
12	«Орехово-Борисово»	«РГ-Девелопмент»	ЮАО	2 кв. 2017
13	«Софьин-дом. Лидер на Дмитровском»	«Лидер Инвест»	САО	2 кв. 2017
14	«Лидер на Райниса»	«Лидер Инвест»	СЗАО	2 кв. 2017
15	«Есенин-дом. Лидер на Волгоградском»	«Лидер Инвест»	ЮВАО	2 кв. 2017
16	«Меридиан-дом. Лидер в Царицыно»	«Лидер Инвест»	ЮАО	2 кв. 2017
17	«Атлас-дом. Лидер в Садовниках»	«Лидер Инвест»	ЮАО	2 кв. 2017
18	«Лефортово Парк»	«ПИК»	ЮВАО	2 кв. 2017
19	«Фестиваль парк»	«Центр-Инвест»	САО	3 кв. 2017
20	«Академика Павлова»	ГК «ПИК»	ЗАО	3 кв. 2017
21	«Полярная 25»	ГК «ПИК»	СВАО	3 кв. 2017
22	«Ясеневая 14»	ГК «ПИК»	ЮАО	3 кв. 2017
23	«Грани»	ГК «Основа»	ЮВАО	4 кв. 2017

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по административным округам не произошло существенных изменений. По-прежнему лидером является ЮВАО (33,3%). За год доля округа увеличилась на 4,3 п.п. Вторая позиция сохранена за ЮАО (14,3%, -3 п.п.). Наименьшая доля предложения традиционно сосредоточена в ВАО (3,1%, +0,1 п.п.).





К концу года наибольшая часть квартир была сосредоточена в объектах на стадии отделочных работ (35,6%). За отчетный период их доля выросла на 18,7 п.п. Более трети лотов (34,7%, -1,6 п.п.) было представлено в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности и домах, введенных в эксплуатацию, был сопоставим – 15,5% и 14,2% соответственно. Причем доля первых за год значительно снизилась – на 16,2 п.п.



Структура предложения по типологии за год претерпела незначительные изменения. Доли наиболее многочисленных квартир – одно- и двухкомнатных сократились на 3,5 п.п. (до 35%) и 1,4 п.п. (до 39,3%) соответственно. Доли остальных типов, напротив, выросли и в конце 2017 года составили: трёхкомнатных – 19% (+3,4 п.п.), четырехкомнатных – 1,7% (+0,5 п.п.) и студий – 5% (+1 п.п.).



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента составила 150 790 руб., что на 2,7% выше показателя конца предыдущего года. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 144 740 руб. за кв. м (на 1,4% ниже декабря 2016 г.), когда объем предложения вырос на 13% и поступление новых проектов и пулов квартир по стартовым ценам скорректировало показатель в отрицательную сторону. В течение года динамика была разнонаправленной: цены то снижались, то повышались. Тем не менее, относительно минимального значения в феврале, цена к концу года выросла на 4,2%.



В большинстве округов средняя цена кв. м относительно конца 2016 года показала положительную динамику. Максимальное увеличение произошло в САО (+16,1%), СВАО (+13,1%) и СЗАО (+9,2%). Снижение среднего ценового уровня отмечено всего в трех округах: ЗАО (-11,1%), ЮАО (-0,5%) и ВАО (-0,5%).



По итогам 2017 года средний бюджет покупки вырос по всем типологиям:

• студий – на 6,4% (до 4,78 млн руб.);
• однокомнатных – на 1,8% (до 6,26 млн руб.);
• двухкомнатных – на 0,9% (до 9,12 млн руб.);
• трехкомнатных – на 4,2% (до 12,73 млн руб.);
• многокомнатных – на 5,7% (до 20,49 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2017 года:

• ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,1 кв. м за 3,1 млн руб.
• ЖК «ВЛюблино» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 20,14 кв. м за 3,14 млн руб.
• ЖК «Некрасовка» (ЮВАО / р-н Некрасовка): однокомнатная квартира 32,4 кв. м за 3,18 млн руб.

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс	мин	средн.	макс
студии	17,5	27,4	38,3	111 834	174 296	263 400	3 099 420	4 780 393	7 668 500
однокомн.	29,3	40,8	69,9	94 900	153 919	270 000	3 182 523	6 260 942	14 805 000
двухкомн.	44,2	62,7	97,4	80 784	145 503	357 500	4 686 919	9 122 614	33 176 000
трехкомн.	62,4	84,4	149,4	79 866	150 910	357 500	6 149 682	12 732 487	39 968 500
многокомн	84,9	115,4	290,0	110 975	177 530	341 000	10 068 014	20 488 285	63 285 250
итого	17,5	58,2	290,0	79 866	150 790	357 500	3 099 420	8 774 190	63 285 250

Основные тенденции 2017 года

Высокая девелоперская активность

В 2017 году наблюдалась высокая динамика поступления на рынок новых проектов. Так, за рассматриваемый период рынок пополнился 23 новыми объектами, тогда как в 2016 году в реализацию вышло 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12. При этом, объем предложения за год увеличился на 7,5% и достиг 19 080 квартир (площадью 1,01 млн кв. м). Причем, бОльшую часть года показатель находился на уровне выше 20 тыс. ед.

Выгодные условия ипотечного кредитования

Прекращение субсидирования ипотечной ставки государством с начала 2017 года не стало переломным моментом на первичном рынке. На протяжении рассматриваемого периода времени ключевая ставка постоянно снижалась, что позволяло банкам уменьшать процентные ставки по ипотечному кредитованию. Таким образом, условия кредитов оставались привлекательными. К примеру, в конце 2017 года в Сбербанке базовая ставка по ипотеке составила 9,5%, а на ряд новостроек она начиналась от 7,4%. Как следствие, в сравнении с 2016 годом доля ипотечных сделок в массовом сегменте выросла на 8 п.п. (с 39% до 47%).

Активный спрос 

Тенденция роста объема спроса также нашла свое отражение в 2017 году – в сравнении с 2016 годом число зарегистрированных ДДУ выросло на 38%. Этому способствовали прежде всего такие факторы, как большой объем предложения с широкой продуктовой линейкой и выгодные условия ипотечного кредитования. Также девелоперы стимулировали спрос предоставлением дисконтов: с середины года средний размер скидок составлял 5-6%. При этом, в ноябре-декабре были введены новогодние скидки, достигающие 15%.

Прогноз на 2018 год

«С июля 2018 года в силу вступают поправки в Законодательство, которые призваны ужесточить требования к девелоперам, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Это с наибольшей вероятностью сподвигнет застройщиков вывести в реализацию запланированные проекты именно в первой половине года. Таким образом, следует ожидать дальнейшего роста объема предложения, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен и стимулировать девелоперов к предоставлению скидок и акций.

Также ожидается, что условия ипотечного кредитования продолжат повышать свою привлекательность в плане уровня процентных ставок. При этом рассматривается возможность повышения размера первоначального взноса (до 20%), что призвано снизить риски для банков. Однако вряд ли это существенно сократит число потенциальных сделок на первичном рынке жилья. Таким образом, есть все предпосылки для дальнейшего роста спроса. Однако вопрос о том, насколько он будет «успевать» за увеличением объема предложения, остается открытым».