Эволюция Северного административного округа

25.12.2017

В последние годы Москва стремительно меняется в лучшую сторону. Но если масштабные программы, такие как «Моя улица», реновация микрорайонов пятиэтажек и строительство новых транспортных систем, у всех на слуху, то на локальные изменения внимание обращается в меньшей степени. К своему пятилетнему юбилею «Метриум Групп» начинает цикл материалов, рассказывающих о том, как эволюционировали административные округа столицы за последние 5 лет. Первый в очереди – Северный административный округ.

Для того, чтобы оценить развитие Северного административного округа Москвы, эксперты «Метриум Групп» изучили объекты, построенные и введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Они были разделены на несколько групп в соответствии с категориями: «Образование», «Здравоохранение», «Спорт», «Общественный транспорт» и т.д. Также были рассмотрены изменения, произошедшие за 5 лет на первичном рынке недвижимости САО.

Образование

Согласно данным Департамента образования Москвы, на сегодняшний день в САО представлено без малого 88 общеобразовательных учреждений. Причем 9 из них были построены за последние 5 лет. Еще активнее на севере Москвы возводятся детские сады: количество введенных в эксплуатацию новых, реконструированных или расширенных в 2012-2017 годах дошкольных учреждений превышает три десятка. Сегодня на территории САО работают 66 садиков. Среди построенной в 2012-2017 годах образовательной инфраструктуры такие объекты, как Кадетская школа-интернат №1, экспериментальное дошкольное образовательное учреждение на Базовской улице, Центр интеллектуального и физического развития на улице Приорова и др. О качестве образования в САО говорит тот факт, что 9 школ округа входят первую сотню рейтинга лучших общеобразовательных учреждений Москвы.

Здравоохранение

За 5 лет в САО введено в эксплуатацию 4 объекта здравоохранения. В частности, было построено новое здание поликлиники на улице Смольная. Она рассчитана на 750 посещений в смену. Сегодня на территории округа действуют 10 больниц, 23 взрослых и 15 детских поликлиник.

Спорт

Прошедшая «пятилетка» для САО ознаменовалась долгожданным открытием стадиона футбольного клуба ЦСКА. «ВЭБ Арена» построена на 3-й Песчаной улице на месте морально устаревшего футбольного поля. Стадион находится в районе Ходынского поля, где также расположены дворец «Мегаспорт», баскетбольная арена, ледовый дворец и центральный спортивный комплекс ЦСКА. Кроме того, в настоящий момент завершается реконструкция стадиона «Динамо» – еще одного знакового объекта спортивной инфраструктуры САО.

Общественный транспорт

По территории САО проходит почти четверть всего маршрута Московского центрального кольца, открытого в 2016 году: 8 из 31 станции находятся непосредственно в округе или расположены вдоль границы. При этом до конца текущего года и в 2018 году на севере Москвы планируется запуск сразу 9 станций метрополитена. В частности, будет продлена Замоскворецкая линия до станции «Ховрино», а Люблинско-Дмитровская «дойдет» до «Селигерской». Также будет запущен участок Третьего пересадочного контура до станции «Петровский парк».

Улично-дорожная сеть

За пять лет в САО было построено около 20 дорожно-мостовых объектов. В том числе запущены такие важные для всего города транспортные узлы, как Алабяно-Балтийский тоннель и участок Северной рокады от Бусиновской развязки на МКАД до Фестивальной улицы. Сама Бусиновская развязка также была построена в рассматриваемый период. Она обеспечила выезд из столицы на скоростную трассу «Москва-Санкт-Петербург».

Рынок первичной недвижимости

На первичном рынке недвижимости САО изменения, произошедшие за 5 лет, еще более заметны, чем в остальных сферах, отмечают аналитики «Метриум Групп». Достаточно сказать, что объем предложения в новостройках вырос в 17,2 раз. А количество реализуемых проектов во всех сегментах увеличилось более чем в 3 раза. Если в конце 2012 года первичные продажи велись в 14 жилых и апартаментных комплексах, то по состоянию на начало 4 квартала 2017 года количество новостроек увеличилось до 43 адресов. Повысилась и вариативность предложения. Пять лет назад на локальном рынке были представлены жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, а также апартаменты категории «бизнес». Сейчас к этим сегментам добавились апартаменты массового сегмента, квартиры и апартаменты премиум-класса.

Кроме увеличения объема предложения, были также зафиксированы изменения ценовых параметров. Так, в сегменте жилых комплексов комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 8%. Также заметно снизился порог входа: 5 лет назад минимальная стоимость квартиры комфорт-класса составляла 5,83 млн рублей, сегодня этот показатель равен 3,83 млн рублей (ЖК «Селигер Сити»). В бизнес-классе усредненный «квадрат» подрожал на 9%, а средняя стоимость квартиры сократилась более чем в два раза (-60%). На эту же величину снизился и порог входа: с 10,97 млн до 4,41 млн рублей (ЖК «Невский»).

Новостройки с минимальным порогом входа в САО

Проект	Статус	РВЭ	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры/ апартаментов (млн руб.)
Проект	Статус	РВЭ	Min	Max	Min	Max	Min	Max
Комфорт-класс
Смольная, 44	Апартаменты	1 кв. 2019	27,2	85,9	109,5	154	3,36	11
Янтарь-Apartments	Апартаменты	4 кв. 2017	25,38	45,9	116,3	150	3,52	6,89
Летний сад	Апартаменты	1 кв. 2019	23,4	35,6	151,1	160,5	3,55	5,38
Селигер Сити	Квартиры	2 кв. 2019	25,3	73	129	175	3,83	10,74
МФК Водный	Квартиры	Получено- 3 кв. 2018	26,3	69,5	158	206	4,86	13,84
Летний сад	Квартиры	4 кв. 2018- 4 кв. 2019	31,2	113,1	128,9	187,7	4,99	17,75
Черняховского 19	Квартиры	4 кв. 2018	20,4	121,3	173,9	261,1	5,02	25,13
Софьин-дом. Лидер на Дмитровском	Квартиры	4 кв. 2018	38,1	87,9	141,9	185,8	5,58	15,9
Город	Квартиры	2 кв. 2018	34,4	105,2	135,1	166,5	5,72	16,27
Фестиваль парк	Квартиры	4 кв. 2018	33,3	83,8	161,7	194,5	5,91	15,24
Бизнес-класс
Невский	Квартиры	Получено- 4 кв. 2018	24	79,7	130	245	4,41	18,57
АpartVille Fitness & Spa Resort	Апартаменты	2 кв. 2018	31,4	286,2	113,3	212,1	4,73	37,36
Дом на Войковской	Квартиры	2 кв. 2018	33,2	76,6	150	220	5,31	16,85
Дуэт	Квартиры	2 кв. 2018	34,43	78,3	143,2	166,9	5,46	11,79
Лайнер	Апартаменты	Получено- 4 кв. 2017	29,11	49,6	174,3	235,8	5,6	10,56
Маяковский	Квартиры	4 кв. 2018-1 кв. 2019	40,1	136,2	149,8	207,5	6,38	25,88
МФК Флотилия	Апартаменты	Получено	47,4	186	132,4	193,9	6,5	29,8
Царская площадь	Апартаменты	1 кв. 2018- 1 кв. 2019	30,4	104,5	182,6	275	6,52	27,65
Правда	Апартаменты	3 кв. 2020	30,65	132,96	221,7	292,3	7,43	36,84
Тимирязев парк	Квартиры	4 кв. 2018	34,0	98,8	210,9	500,0	7,49	64,7
Премиум-класс
I’M Тверская	Апартаменты	3 кв. 2020	31,43	165,53	232	320,6	8,23	47,52
Большевик	Апартаменты	4 кв. 2017	35,33	185,52	225,4	466,6	9,74	69,71
Art Residence	Апартаменты	Получено	41	435	333,8	459,8	13,69	200
Дыхание	Квартиры	Получено	51,5	214,5	210,3	373,7	14,74	68,43
Суббота	Квартиры	1 кв. 2019	47	184	304,3	498,7	17,44	83,4
Оливковый дом	Квартиры	4 кв. 2019	51	345	360,4	622,5	19	207,98
ВТБ Арена Парк	Апартаменты	4 кв. 2017	90	222,3	498,1	1016,4	46,87	225,94

«Северный административный округ привлекает покупателей хорошей экологией, удобной транспортной доступностью и широким выбором качественных проектов, – говорит Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – В последние годы девелоперы демонстрируют высокую активность в этом округе, регулярно выводя все новые проекты. Растущая конкуренция вынуждает застройщиков постоянно повышать качество своих проектов, предлагать покупателям новые форматы. К примеру, в ЖК «Маяковский» мы вывели на рынок новый пул квартир с нестандартными планировками. Это «двушки» площадью от 46,3 кв. м и трехкомнатные лоты от 60,9 кв. м. В этих квартирах мы предлагаем объединенную кухню-гостиную, полноценные спальни, гардеробную, 1-2 санузла. За счет продуманной и функциональной планировки нам удалось сократить общую площадь и, соответственно, снизить бюджет покупки».

«Север Москвы с каждым годом становится все более престижным и комфортным для проживания, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Это можно легко проследить по количеству высокобюджетных проектов, реализуемых в данной локации. Если в 2012 году здесь велись продажи в 10 жилых и апартаментных комплексах бизнес-класса, то сейчас состоятельные покупатели могут выбирать из 30 новостроек, как бизнес-, так и премиум-сегмента».