Дефицит, профицит и неоднозначный тренд рынка новостроек Московского региона в 2017-м
22.12.2017
Согласно статистике Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году наиболее дорогое жилье на первичном рынке Московской области экспонировалось в г. Химках – средняя стоимость лота здесь составила 6,7 млн рублей, тогда как минимальная усредненная цена предложения установлена в Павлово-Посадском районе – 1,9 млн рублей. Аналитики также составили рейтинги подмосковных локаций с самыми высокими и предельно низкими индексами спроса на первичные объекты: лидером по покупательской активности стал Одинцовский район – у него 13,2% от общего объема спроса, среди аутсайдеров, в частности, Талдомский, Серпуховский, Коломенский и Павлово-Посадский районы. Среди прочих значимых тенденций – недостаток предложения при повышенном спросе на лоты комфорт-класса и квартиры с отделкой в Новой Москве. Кроме того, эксперты компании свидетельствуют о неоднозначности тренда «перетекания» спроса из Подмосковья в Москву: в рамках этой тенденции до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО.
Предложение в Подмосковье: в течение года Красногорский район оставался лидером по объему экспозиции, Химки – по цене квартир
В перечне локаций Подмосковья основные позиции по количеству экспонируемых первичных объектов в течение года занимали Красногорский район с 14,7% от общего объема предложения, Ленинский с 11,6% и Балашиха с 10,9%.
В рейтинг самых низких индексов предложения вошли такие территории, как: Серпуховский район – 0,1% от общего объема, Павлово-Посадский и Коломенский – по 0,2%, Воскресенский, Клинский и Талдомский – по 0,3%.
Состав предложения первичного жилья в Московской области по классности выглядит следующим образом: объекты категории «эконом» составляют 58% от общего объема, на комфорт-класс приходится 29%, на квартиры уровня «бизнес» – не более 13%.
Средняя цена квадратного метра в квартирах на областном рынке новостроек составляет 78,2 тыс. рублей, стоимость объекта в среднем – 4,2 млн рублей.
Самый высокий уровень средних цен зафиксирован в Химках – 100,6 тыс. рублей за 1 кв. м и 6,7 млн рублей за объект. На втором месте Одинцовский район: стоимость «квадрата» составляет 98,4 тыс. рублей, квартиры – 6,3 млн рублей. Замыкает ТОП-3 Красногорский район, где 1 кв. м стоит 90,6 тыс. рублей, а цена квартиры – 4,6 млн рублей.
Наиболее низкобюджетное первичное жилье представлено к продаже в Павлово-Посадском районе, где квартира имеет среднюю стоимость 1,9 млн рублей; чуть дороже лоты в новостройках Серпуховского района – здесь этот показатель равен 2 млн рублей; третий в списке самых экономичных предложений – Чеховский район с усредненной стоимостью предложения 2,3 млн рублей.
Спрос в Подмосковье: комфорт-класс теряет популярность, в фаворитах – «эконом»
В рейтинг лидеров по покупательской активности в сегменте новостроек вошли: Одинцовский район (с 13,2% от общего спроса), Люберецкий (с 13,1% от общего спроса), а также Балашиха и Ленинский район (у них по 12,8% от общего спроса).
На протяжении всего года в пяти областных локациях объем спроса на новые объекты был выше объема предложения: в Люберецком районе – на 7,8 п. п., в Одинцовском – на 4,4 п. п., в Мытищинском разница составила 2,2 п. п., в Балашихе – 1,9 п. п., в Ленинском районе – 1,2 п. п.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость отмечают наиболее низкую покупательскую заинтересованность в новых квартирах Талдомского, Серпуховского, Коломенского и Павлово-Посадского районов.
Относительно класса жилья можно сказать, что в этом году на первичном рынке Подмосковья снизился спрос на объекты категории «комфорт» – до 39% (с 46% в I квартале), востребованность квартир экономкласса, напротив, возросла до 54% (с 43% в I квартале), интерес к лотам бизнес-класса уменьшился на 4 п. п. – сегодня это 7% (против 11% в I квартале).
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Популярность объектов экономкласса в области начала расти еще во II квартале этого года – с 43% от общего спроса в апреле до 49% в начале июля. Дело в том, что платежеспособный спрос постепенно смещается в Новую и старую Москву. В Подмосковье же покупатели рассматривают, в первую очередь, низкобюджетные варианты. Наверное, многие желали бы приобрести относительно недорогие квартиры в столице, однако предложение экономкласса в старых границах столицы очень ограничено. К тому же, в Москве существует тенденция позиционировать проекты классом выше, чем в реальности. В Подмосковье девелоперы, напротив, не заинтересованы в привлечении покупателей престижностью комплекса, их козырь – ценовая доступность».
Дефицит рынка новостроек ТиНАО: квартир комфорт-класса и жилья с отделкой не хватает всем желающим
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные параметры первичного рынка Новой Москвы – в частности, характер спроса и предложения на этих территориях, а также стоимость объектов различных ценовых категорий и с разным количеством комнат.
В этом году квартиры с минимальными площадями – 1-комнатные и студии – совместно являлись драйверами спроса и в общем его объеме занимали 50%. Этот спрос полностью удовлетворен: в составе предложения у них также 50%. При этом непосредственно студии занимали 8% от общего объема экспозиции и всего 4% – от общего объема спроса. Остальное приходилось на «однушки». 2-комнатные квартиры несколько уступали 1-комнатным – их доля присутствия на рынке оценивалась в 35%, доля спроса на них – 36%. 3- и многокомнатным лотам отведено, таким образом, 15% предложения и 14% спроса.
В зависимости от типа дома покупательские предпочтения однозначно находились на стороне монолитных домов – их 84% в общем спросе, в составе предложения «монолитам» отводилось 80%. Спрос на жилье в панельных домах был вполне удовлетворен – 15% к 20% соответственно.
Что касается категорий жилья, объекты уровня «комфорт» являлись абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимали 76% пространства, оставляя самому популярному в Подмосковье экономклассу не более 20%. При этом наблюдался очевидный дефицит предложения комфорт-класса – 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов – их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходилось лишь 5% предложения и 4% спроса.
В соответствии с общими тенденциями рынка новостроек столичного региона, в Новой Москве спрос на квартиры с отделкой превалировал над востребованностью лотов без отделки: соотношение 64% к 36%. При этом количество объектов, предлагаемых с готовым ремонтом от застройщика, не соответствовало запросам покупателей: на него приходилось не более 26%.
Дмитрий Таганов поясняет: «Даже при повышенном спросе объекты с готовой отделкой – не тот товар, который всегда хорошо продается. Зачастую изначальные ожидания покупателей не соответствуют реальному положению вещей, типовую отделку нельзя „перекроить под себя“. В итоге некоторые решают отказаться от данной опции. Кроме того, бывает, что в процессе возведения жилого комплекса покупательские предпочтения меняются. Иначе говоря, одна из основных причин того, что предложение с отделкой невелико, – это капризы покупателей. Вспомним, что изначально ремонт от застройщика являлся атрибутом „жесткого“ экономкласса – с минимальной себестоимостью и без всякого индивидуального подхода. Сегодня отделка стала вариативной: нередко застройщики предлагают на выбор несколько типов ремонта с бюджетами разных уровней. Кстати, такая опция может фигурировать и в проектах высоких ценовых категорий. Тем не менее, в эконом- и комфорт-классах сохраняется риск того, что большой объем квартир с ремонтом не будет в полной мере востребован покупателями. Чтобы не сузить искусственно целевую покупательскую аудиторию, девелоперы предпочитают выводить в продажу ограниченный ряд таких объектов, скажем 10%, и только после их реализации приступать к следующей партии».
Средняя стоимость объектов в Новой Москве варьирует в диапазоне от 3,5 млн рублей в экономклассе до 9,6 млн рублей в «бизнесе». Средняя стоимость квадратного метра в «экономе» составляет 67,8 тыс. рублей. «Квадрат» в комфорт-классе в среднем оценивается сейчас в 100 тыс. рублей. Усредненная цена 1 кв. м в первичных квартирах категории «бизнес» равна 127,6 тыс. рублей.
«Перетекание» спроса из Подмосковья в Москву – неоднозначная тенденция: в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО
Средние цены первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялись – 4,2 и 4,4 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 12,6%: 78,2 тыс. рублей в области против 88,1 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,4 млн рублей.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.
Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от категории
|
Категория жилья |
Подмосковье |
Новая Москва |
|
«эконом» |
3,6 млн руб. |
3,5 млн руб. |
|
«комфорт» |
4,6 млн руб. |
4,8 млн руб. |
|
«бизнес» |
6,4 млн руб. |
9,6 млн руб. |
Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат
|
Категория жилья |
Подмосковье |
Новая Москва |
|
«эконом» |
3,6 млн руб. |
3,5 млн руб. |
|
«комфорт» |
4,6 млн руб. |
4,8 млн руб. |
|
«бизнес» |
6,4 млн руб. |
9,6 млн руб. |
Площади квартир в новых проектах ТиНАО зачастую меньше, чем в областных, на 2-4 кв. м: за счет сокращения метража стоимость объектов на присоединенных территориях Москвы приближена к цене подмосковных. Поэтому когда говорят о перетекании спроса из Подмосковья в столицу как о тенденции, речь идет большей частью о Новой Москве: именно здесь выбирают квартиры до 90% покупателей из данной группы.
Средняя площадь квартир в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат
|
Типы квартир |
Подмосковье |
Новая Москва |
|
Студии |
28 кв. м |
25 кв. м |
|
1-комнатные |
40 кв. м |
37 кв. м |
|
2-комнатные |
61 кв. м |
59 кв. м |
|
3-комнатные |
86 кв. м |
81 кв. м |
Дмитрий Таганов объясняет: «Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено – не более 11%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации».
