Спасательный круг для «загородки»: доля ипотечных сделок на подмосковном рынке составляет 65%, в формате МЖД она достигает 90%
19.12.2017
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили ситуацию с ипотечным кредитованием на рынке загородного жилья Подмосковья. Несмотря на существующие сложности, доля сделок с привлечением кредитных средств в среднем составляет 65%, при этом в формате таунхаусов она достигает 70%, а малоэтажного строительства (МЖД) – и вовсе 90%. Таким образом, в условиях кризиса и наличия свободных денег лишь у 15% покупателей на «загородке» ипотека имеет все шансы стать новым драйвером спроса в этом сегменте недвижимости.
Согласно оценке экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля ипотечных сделок на рынке загородного жилья Подмосковья достигает сегодня 65% в общей структуре продаж. Около 20% покупок совершается по схеме trade-in, когда для приобретения загородного объекта реализуется городская недвижимость, и лишь 15% клиентов имеют свободные деньги, позволяющие заключить сделку без использования дополнительных инструментов.
«До новой волны кризиса, еще в 2011-2012 гг., покупатели в основной массе делились на ипотечников и обладателей “живых денег”, причем последних было большинство, – вспоминает руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – Сделки с trade-in можно было пересчитать по пальцам. При покупке таунхаусов доля ипотечных сделок составляла порядка 50%, коттеджей – около трети. Остальное приобреталось на свободные средства».
Сейчас востребованность ипотеки в разных форматах несколько изменилась. За последние пять лет покупательское признание получили квартиры в малоэтажных домах, и теперь именно они являются лидером по числу сделок с привлечением кредитных средств (90%). Следом идут таунхаусы с 70% ипотечных кредитов. В формате участков без подряда, находящихся на расстоянии до 30 км от МКАД, этот инструмент тоже популярен: около 60% клиентов берут в таких случаях ипотечные займы. Наконец, 30% покупок коттеджей все также совершается при помощи ипотеки: данный показатель по-прежнему не очень высок, поскольку кредиты выдаются только на готовые дома.
«Главной проблемой ипотеки на “загородке” является сложность ее получения, – рассказывает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Относительно беспроблемно можно получить кредит на покупку объекта, который подпадает под действие Федерального закона 214-ФЗ, – это квартиры в “малоэтажке” и некоторые таунхаусы. Добиться одобрения ипотеки на другие форматы – та еще головная боль».
«Банки не очень верят в загородную недвижимость, – подтверждает Алексей Сенчук. – Здесь меньше емкость рынка, нет такой защиты со стороны государства, как в случае с городским жильем, а значит, больше рисков. А банки риски не любят».
Действительно, в ипотечных портфелях крупных банков доля «загородных» заемщиков составляет не более 3-4%, а в некоторых не превышает 2%.
Что касается портрета среднестатистического ипотечника на рынке загородного жилья, обычно это человек в возрасте 35-45 лет, с высшим образованием, работающий на позиции менеджера среднего звена и выше.
«В отличие от наемных работников, предпринимателям получить ипотеку не так легко, – отмечает Антон Архипов. – Их деятельность считают повышенной зоной риска, а существующие доходы – нестабильными. Однако сейчас заметна положительная тенденция: банки идут навстречу таким заемщикам и их число постепенно растет».
В условиях экономического кризиса и связанного с ним падения платежеспособности населения игроки рынка загородной недвижимости видят в ипотеке инструмент, способный стать новым драйвером спроса.
«Банки готовы к диалогу и совместно с риэлторами и застройщиками организуют стимулирующие программы: от эксклюзивных ставок до ипотечных каникул и рассрочки на выплату процентов, – говорит Алексей Сенчук. – Девелоперы, в свою очередь, проявляют инициативу в получении банковской аккредитации, чтобы процедуры согласования займов шли быстрее».
«Я думаю, в ближайшие два года процентные ставки по ипотеке на “загородке” достигнут комфортного для массового потребителя уровня, что поспособствует оживлению загородного рынка в целом, – подводит итог Антон Архипов. – Мы уже видим подобный процесс в сегменте городских новостроек и ожидаем, что у нас он принесет не менее позитивные результаты».
