Аренда московского жилья-2017: впервые за время кризиса спрос превысил предложение, а цены пошли в рост

По статистике Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, весной этого года спрос в массовых сегментах лишь на 35% был ниже предложения, что на тот момент демонстрировало активизацию московских нанимателей по сравнению со спадом их заинтересованности в период подготовки к Новому году и рождественских праздников, когда разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50%. В августе 2017-го спрос на наиболее низкобюджетные лоты в масс-маркете превысил предложение на 12%, что на четверть увеличило летние показатели их востребованности и стало рекордом с докризисного 2013 года. Сегодня по массовому рынку в целом можно говорить о доминировании предложения над спросом в среднем в размере 30%.

Что касается характера спроса, специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают заметные изменения. Так, по сравнению с данными декабря 2016 года в настоящее время популярность объектов в «хрущевских» пятиэтажных домах упала с 15% до 6%. В старых панельных 9-14-этажках, напротив, число арендаторов увеличилось: сейчас 33% от общего спроса против 26% год назад. Популярность лотов экономкласса в современных панельных и монолитных домах также растет: с 57% до 60% за отчетный период. Заинтересованность в найме «сталинского» жилья за год снизилась с 2% до 1%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Безусловно, свою роль сыграла предстоящая реализация программы реновации ветхого жилья: арендаторы опасаются, что в период срока найма дом пойдет под снос и возникнет необходимость переезда и новых финансовых затрат. Таким образом, сегодняшний спрос на квартиры в “хрущевках” формируется вокруг наиболее низкобюджетных вариантов. Соответственно, часть нанимателей теперь проявляет интерес к другим категориям жилья – лотам в старых панельных многоэтажках и современных домах экономкласса. Главной причиной популярности последних можно назвать низкую стоимость найма такого жилья за счет локации: активное строительство ЖК низших ценовых сегментов осуществляется главным образом на окраинах Москвы».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также проанализировали состав объектов в экспозиции на массовом рынке аренды столичных квартир. Так, объем предложения в старых панельных и кирпичных 5-этажных домах снизился: сегодня это 25% против 34% в IV квартале 2016-го. Рост объема предложения в современных домах по сравнению с последними месяцами прошлого года выглядит так: 32% против 26%. Квартиры, экспонируемые в «брежневках», за год продемонстрировали прирост в 4 п. п. – с 25% до 29%. Годовое изменение количества объектов в «сталинских» домах составило всего 1 п. п.: с 15 до 14%.

Тип дома: спрос

Тип дома	Спрос на данные объекты в IV квартале 2016 г.	Спрос на данные объекты в IV квартале 2017 г.	Динамика изменений за год
Современные панельные и монолитные дома	57%	60%	+3 п. п.
«Брежневки»	26%	33%	+7 п. п.
«Хрущевки»	15%	6%	-9 п. п.
«Сталинки»	2%	1%	-1 п. п.

Тип дома: предложение

Тип дома	Объем предложения в IV квартале 2016 г.	Объем предложения в IV квартале 2017 г.	Динамика изменений за год
Современные панельные и монолитные дома	26%	32%	+6 п. п.
«Брежневки»	25%	29%	+4 п. п.
«Хрущевки»	34%	25%	-9 п. п.
«Сталинки»	15%	14%	-1 п. п.

Цены: впервые за время кризиса отмечен рост

Если рассматривать стоимость предложения на рынке аренды экономкласса, то за четыре года усредненные ставки найма 1-комнатных квартир снизились на 3,5%, 2-комнатных – на 13%, 3-комнатных – на 20%.

При этом в августе текущего года, впервые за кризисный период, специалистами ИНКОМ-Недвижимость была отмечена тенденция повышения арендных ставок в сегменте недорогого жилья – по сравнению с показателями августа 2016-го 1-комнатные квартиры подорожали в среднем на 1,7%, 2-комнатные – на 0,9%, 3-комнатные – на 1%. Средняя стоимость лотов данной категории с нынешнего августа по декабрь остается неизменной.

Тип дома	Объем предложения в IV квартале 2016 г.	Объем предложения в IV квартале 2017 г.	Динамика изменений за год
Современные панельные и монолитные дома	26%	32%	+6 п. п.
«Брежневки»	25%	29%	+4 п. п.
«Хрущевки»	34%	25%	-9 п. п.
«Сталинки»	15%	14%	-1 п. п.

Оксана Полякова поясняет: «В 2017 году ситуация на столичном рынке аренды жилья несколько стабилизировалась, и августовский рост спроса повлек за собой небольшое повышение арендных ставок. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма. Прибыльным можно считать вариант, когда квартирант нашелся быстро, и арендодателю удалось избежать простоя квартиры и потери денег».

Ставки найма у объектов бизнес-класса в августе этого года изменились следующим образом: за год (август к августу) у 1-комнатных квартир они снизились в среднем на 2,8%, 2-комнатных – на 1,7%, 3-комнатных – почти на 2%. По сравнению с августом 2013 года стоимость найма объектов сократилась так: арендные ставки 1-комнатных квартир стали ниже на 10%, 2-комнатных – на 9,8%, 3-комнатных – на 11,4%. Средняя стоимость лотов данной категории с нынешнего августа по декабрь остается неизменной.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса в августе, руб.

Год	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
2013	44 671	65 415	95 232
2014	43 990	64 901	96 042
2015	41 791	61 331	89 319
2016	41 373	60 043	86 014
2017	40 224	59 000	84 412

Оксана Полякова комментирует: «Объекты высоких ценовых сегментов доступны для меньшей части арендаторов, традиционно в период экономической нестабильности собственники именно этих квартир резко теряют своих квартирантов, даже несмотря на понижение арендных ставок. В таблице приведены усредненные данные по заявленным в объявлениях ставкам найма. Тогда как в результате торга без труда можно добиться существенных скидок. Так, 75% наймодателей квартир бизнес-класса по-прежнему вынуждены снижать арендные ставки – в среднем на 20%. В сегменте премиальных объектов ситуация схожая: примерно 60% владельцев жилья принимают новые „правила игры“ и уменьшают арендную плату – при простое такие квартиры приносят своим владельцам ощутимые убытки, поскольку их содержание требует немалых затрат. Скидки на лоты рассматриваемой категории составляют порядка 20-30%».

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
ЦАО	34 000	41 000	53 000
ЗАО	32 000	39 000	48 000
ЮЗАО	31 000	39 000	48 000
САО	30 000	37 000	45 000
СЗАО	29 000	37 000	44 000
СВАО	29 000	36 000	44 000
ВАО	27 000	35 000	40 000
ЮАО	26 000	33 000	38 000
ЮВАО	26 000	33 000	38 000

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные
ЦАО	35 000	43 000	56 000
ЗАО	33 000	40 000	50 000
ЮЗАО	33 000	40 000	50 000
САО	31 000	39 000	48 000
СЗАО	30 000	39 000	47 000
СВАО	30 000	38 000	46 000
ВАО	28 000	37 000	42 000
ЮАО	27 000	35 000	40 000
ЮВАО	27 000	35 000	40 000