Новые станции метро оказывают влияние на цены только в соседних домах

«Открытие новой станции метрополитена 3-5 лет назад предполагало несколько раундов повышения стоимости квартир в районе их расположения. Первая волна повышения шла, как только появлялись первые официальные новости о планируемой станции. Затем повышение цен подкрепляло фактическое строительство новой станции, ее вестибюля. В довершении скачок цен наблюдался, как правило, на этапе ввода станции в эксплуатацию. Стоимость квартир на вторичном рынке увеличивалась в среднем на 10%-20% в зависимости от степени удаленности», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

В текущей конъюнктуре рынка наблюдается иная ситуация. Для проведения анализа были взяты открывшаяся в марте 2017 г. станция «Раменки», планируемая к открытию в декабре станция «Ховрино», а также три станции, открытие которых заявлено на март 2018 года: «Селигерская», «Очаково» и «Новопеределкино». Две другие, открывшиеся в марте этого года станции метро, не рассматривались по причине того, что станция «Минская» расположена вне основной жилой застройки, а станция «Ломоносовский проспект» находится в непосредственной близости от станции «Раменки».

Динамика цен в зоне расположения обозначенных станций метро анализировалась по данным на ноябрь 2017 г., ноябрь 2016 г. и за 2015 г. 

В результате обнаружен ряд тенденций, характерных для всех локаций. Прежде всего, положительная динамика стоимости за последний год отмечалась только в домах, расположенных вблизи вестибюлей построенных или строящихся станций метро – практически соседние здания. При этом стоимость квартир повышалась незначительно. Если рассматривать все локации, то средний рост находится в пределах 1%. Наибольший уровень стоимости квартир зафиксирован только в районе станции «Селигерская» - на 9% за последние 2 года.

При этом если взять зону ближайших улиц, не далее 1,2-1,4 км от станции метро, ценовая динамика совсем другая. В среднем стоимость снизилась на 3,3% по отношению к 2016 г. и на 5,5% по сравнению с показателями 2015 г. Данная тенденция вполне соотносится с общей ценовой динамикой квартир на вторичном рынке в целом по «старой» Москве. В среднем по городу стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составляет на данный момент 281,7 тыс. руб. Это на 4% меньше, чем годом ранее и на 9% по сравнению с 2015 г.

Анализ стоимости квартир в зоне расположения станций метро

Станции метро	Дата открытия	Локация	Стоимость 1 кв. м в ноябре 2015 г., тыс. руб./кв. м	Стоимость 1 кв. м в ноябре 2016 г., тыс. руб./кв. м	Стоимость 1 кв. м в ноябре 2017 г., тыс. руб./кв. м
Раменки	мар.17	ближайшие улицы	289.6	285.4	286.3
		дома по соседству	256.7	238.1	239.9
Ховрино	дек.17	ближайшие улицы	183.7	180.6	177.7
		дома по соседству	196.3	186.3	186.7
Селигерская	мар.18	ближайшие улицы	161.0	153.0	155.0
		дома по соседству	148.1	157.7	161.3
Очаково	мар.18	ближайшие улицы	214.4	215.3	191.2
		дома по соседству	169.8	177.4	172.6
Новопеределкино	мар.18	ближайшие улицы	142.5	138.0	130.6
		дома по соседству	129.9	126.7	128.2
В среднем по Москве			308.3	294.0	281.7

Положительная, хоть и незначительная, динамика отмечается только в соседних с метро домах. В результате получается, что в текущих реалиях новые станции метро уже не являются однозначным фактором повышения цен на квартиры в районах расположения. 

 
Стоит отметить, что при среднем за последний год снижении цены на вторичном рынке на 4%, рост в диапазоне 1% или вовсе отсутствие изменений за этот же период является, по сути, положительным фактором для домов рядом с новыми станциями метро. Данную тенденцию можно проследить на примере двух жилых домов на Мичуринском проспекте, расположенных возле открывшейся в 2017 г. станции метро «Раменки». Рост стоимости квартир с ноября 2016 г. по ноябрь 2017 г. составил 0,7%. Данное увеличение было связно с открытием в марте 2017 станции для пассажиров. Ключевой особенностью этих домов является их расположение в радиусе менее 500 метров от станции метрополитена. 

 
«В настоящий момент нет предпосылок увеличения стоимости на вторичном жилом рынке – слабый отрицательный тренд сохранится в ближайшее время. Это закономерная ситуация в условиях ограниченного платежеспособного спроса и уменьшающихся реальных доходов населения. Новые станции метро – чуть ли не единственный возможный фактор повышения стоимости квартир на вторичном рынке, но только локально, в домах, расположенных по соседству», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».