Потенциальной геттоизации некоторых окраинных районов столицы с наиболее дешевым вторичным жильем не сможет помешать даже программа реновации

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость составили ТОП-5 наиболее бюджетных по стоимости вторичного жилья окраинных районов старой Москвы в пределах, а также за границами МКАД (это Бирюлево Западное и Внуково соответственно), нашли наиболее бюджетные лоты в локациях из этих рейтингов (3,6 млн рублей и 3,55 млн рублей соответственно) и определили целевые группы покупателей недвижимости здесь. Причем одна из основных групп – приезжие из бывших союзных республик, занятые на низкооплачиваемой работе и приобретающие преимущественно наиболее дешевые объекты устаревшего жилищного фонда. Поэтому некоторые из приведенных в рейтингах локаций со временем могут перейти в разряд районов по типу гетто, и этому не помешает даже программа реновации, которая предположительно могла бы привести к размыванию уже сложившихся национальных анклавов. В зоне риска – Метрогородок и Гольяново (ВАО), Текстильщики и Капотня (ЮВАО), Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное (ЮАО) и др.

Кроме того, специалисты подсчитали, что средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья в локациях из ТОП-листов – 90 дней – на 17% больше, чем аналогичный показатель по этому сегменту в целом – 75 дней на текущий момент. Число сделок с дисконтом и средний размер скидки в наиболее бюджетных окраинных районах тоже выше, чем на «вторичке» столицы: 96% и не менее 10% против 84% и 8,3% соответственно. Расхождение в показателях можно объяснить непопулярностью этих районов у покупателей вторичного жилья, а также мощной конкуренцией между продавцами. При этом на первичном рынке недвижимости в наиболее бюджетных «замкадных» локациях продажи в новостройках идут лучше, чем в районах в пределах МКАД – главным образом из-за меньшей стоимости жилья.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее бюджетным окраинным районом столицы в пределах МКАД стало Бирюлево Западное, где средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья на данный момент равна 118,8 тыс. рублей. Среди московских районов, находящихся за границами МКАД, первое место по наименьшей средней стоимости 1 кв. м на «вторичке» занимает Внуково – 101,2 тыс. рублей. Необходимо отметить, что в представленные ниже рейтинги вошли лишь те локации, где объем предложения составил не менее 100 объектов, – для наиболее точного отражения текущей ценовой картины в сегменте вторичного жилья.

Район	Ср. цена 1 кв. м, тыс. руб.		Разница в стоимости 1 кв. м за год, %
	Ноябрь-2016	Ноябрь-2017
Бирюлево Западное	120,4	118,8	-1,3%
Бирюлево Восточное	128,3	124,2	-3,2%
Вешняки	138,2	133,6	-3,3%
Дмитровский	139,6	133,8	-4,1%
Ярославский	142,7	137,9	-3,3%

Район	Ср. цена 1 кв. м, тыс. руб.		Разница в стоимости 1 кв. м за год, %
	Ноябрь-2016	Ноябрь-2017
Внуково	106,7	101,2	-5,1%
Некрасовка	120,4	110,7	-8%
Ново-Переделкино	137,2	129,6	-5,5%
Южное Бутово	134,4	132,6	-1,3%
Солнцево	142,0	140,4	-1,1%

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Покупателями вторичной недвижимости в этих наиболее дешевых окраинных районах являются, во-первых, т.н. локалы – люди, которые изначально при приобретении квартиры не планируют менять округ или даже район своего проживания. И благодаря невысокой по сравнению с другими столичными локациями стоимости жилья подавляющему большинству покупателей удается остаться жить здесь же. Причем многие из них не считают перечисленные районы малокомфортными для проживания, ведь зачастую это люди, которые (возможно, как и их родители) провели здесь всю жизнь, привыкли к своему месту жительства и инфраструктуре и не хотят отсюда уезжать. Во-вторых, это покупатели, у которых нет средств на приобретение недвижимости в более дорогих районах Москвы, в особенности большей по площади. Кроме того, в некоторых из этих локаций все чаще приобретают квартиры приезжие из бывших союзных республик, перебирающиеся в Москву на заработки. В массе своей это люди, занимающиеся низкооплачиваемой работой, им сложно получить в банке кредит на покупку жилплощади, поэтому их интерес сосредоточен в основном в сегменте наиболее дешевого жилья».

В составе жилищного фонда в данных локациях (особенно в границах МКАД) значительную долю занимают морально и физически устаревшие 5- и 9-этажные строения, поэтому в общем эти районы мало востребованы у покупателей «вторички». Помимо того, продавцы дешевой недвижимости здесь конкурируют между собой гораздо сильнее, чем в более дорогих районах. В результате если средний срок экспозиции на вторичном рынке столичной недвижимости на текущий момент равен, по данным компании, 75 дням, то в названных выше наиболее бюджетных окраинных районах он приближается к 90 дням (на 17% больше). Кроме того, в среднем 96% сделок в этих локациях в настоящее время проходит с дисконтом (против 84% на «вторичке» Москвы в целом), а его средний размер составляет не менее 10% (против 8,3% по сегменту в целом).

Однако на первичном рынке жилья в некоторых указанных в рейтинге локациях ситуация со спросом обстоит гораздо лучше, чем на «вторичке». На территориях в пределах МКАД (кроме Бирюлево Западного и Ярославского, где нет новостроек) представлены в основном объекты комфорт-класса, а наибольший объем предложения зафиксирован в районе Дмитровский – там в 3 активных проектах экспонируется 967 лотов. Объекты на «первичке» здесь пользуются существенным спросом, в то время как в р-нах Бирюлево Восточное и Вешняки покупательский интерес к новому жилью крайне низок: это можно объяснить в том числе и принадлежностью района Дмитровский к САО, более благополучному округу по сравнению с ЮАО и ВАО. В локациях из ТОП-5, расположенных за границами МКАД, новые квартиры экспонируются в р-нах Некрасовка, Южное Бутово и Солнцево. Среди них по объему предложения лидирует Некрасовка – 1 998 лотов в 4 жилых комплексах. Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость разъясняет: «Продажи первичного жилья в локациях из второго ТОПа идут гораздо активнее, чем реализация объектов в районах из первого рейтинга, что можно объяснить главным образом более низкими ценами на жилье. К примеру, если максимальная средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости среди районов из первой пятерки равна 167,4 тыс. рублей (в Вешняках), то среди «замкадных» локаций этот показатель наиболее высок в Солнцево – 118,3 тыс. рублей. Что же касается скидок, то средний размер дисконта на новое жилье в окраинных районах столицы находится на уровне 5-7%».

По мнению специалистов компании, у некоторых наиболее бюджетных окраинных локаций Москвы, расположенных внутри МКАД (и часто характеризующихся также неблагоприятной экологической обстановкой из-за наличия промышленных предприятий), есть реальные перспективы со временем перейти в разряд районов по типу гетто, где значительная часть населения будет состоять из мигрантов. Об этой тенденции рассказывает Сергей Шлома: «Велик риск того, что Москва в перспективе разделится на престижные, малопрестижные и непрестижные районы, тяготеющие к геттоизации, – образно говоря, так же, как в любом классе любой школы есть разделение на отличников, хорошистов и двоечников. По нашим наблюдениям, массовое расселение “гостей столицы” исторически началось с юго-востока Москвы, затем этот процесс постепенно распространялся как на юг, так и на восток и северо-восток. Среди наиболее расположенных к геттоизации локаций в ЮВАО можно выделить (исторический, не административный) район Карачарово, р-ны Текстильщики, Люблино, Капотня, т.н. Старое Марьино, в ЮАО – как раз попавшие в рейтинг по наименьшей стоимости вторичного жилья Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, в ВАО – Метрогородок и Гольяново. Вдобавок к ним можно упомянуть некоторые отдельные локации с дешевым жильем, расположенные на севере столицы, – это, например, Коровинское шоссе (на сленге риэлторов – “Муму-штрассе”) и прилегающая к нему Ангарская улица. Обычно места притяжения мигрантов формируются в силу нескольких ключевых факторов. Во-первых, зачастую они селятся недалеко от места работы, т.е. в районах, где есть вещевые или продовольственные рынки. Во-вторых, в отдельно взятой локации уже может быть сформировано некое землячество, где проживает какое-то количество людей определенной национальности (благодаря в том числе и низкой стоимости жилья здесь). А остальные приезжие стараются селиться поближе к ним. На процесс геттоизации может повлиять и нежелание коренных москвичей переезжать в эти районы и, возможно, даже их отток из подобных мест в будущем».

При этом реализация программы реновации (отметим, что в указанных в рейтингах районах к сносу предназначено значительное количество строений), по мнению эксперта, не приведет к полному размыванию границ условных районов-гетто. Объясняется это тем, что жители сносимых домов, как планируется, при переезде останутся жить в тех же локациях, а новые строения будут возводиться на месте или недалеко от снесенных объектов. Кроме того, жилье в домах, построенных в наиболее бюджетных окраинных районах, очевидным образом будет относиться к далеко не самым высоким ценовым категориям (максимум – комфорт-класс), поэтому оно будет продолжать пользоваться спросом у наименее обеспеченных слоев населения.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее дешевый лот, расположенный в районах из первого ТОПа, находится в р-не Бирюлево Восточное (ЮАО) – это 1-комнатная квартира общей площадью 30 кв. м (в ней недавно был сделан косметический ремонт), на последнем этаже 7-этажного панельного дома. Стоимость лота – 3 600 000 рублей. Среди локаций из второго рейтинга самое бюджетное предложение было найдено в р-не Внуково (ЗАО). Это также 1-комнатная квартира общей площадью 30 кв. м, она расположена на предпоследнем этаже 9-этажного блочного дома и экспонируется по цене 3 550 000 рублей.