На московской «вторичке» 60% покупателей потенциально не хотят менять локацию своего проживания – против 40% на «первичке»

В ИНКОМ-Недвижимость провели исследование, посвященное покупателям-«локалам» на рынке недвижимости старой Москвы: анализу подверглась покупательская активность людей, которые изначально при приобретении жилплощади не собираются менять округ или даже район своего проживания. В частности, выяснилось, что, согласно статистике реально прошедших сделок, осуществляют свое намерение остаться в той же локации 40% от общего числа покупателей на «вторичке» и 20% – на «первичке». Основная причина дисбаланса между реализованным и потенциальным «локальным» спросом на вторичном рынке жилья – возможность приобрести бо̀льшую по площади недвижимость в менее дорогих районах, чем нынешнее место жительства; в первичном сегменте – ограниченный объем предложения в некоторых локациях. Причем по сравнению с периодом десятилетней давности количество потенциальных покупателей-«локалов» на «вторичке» сократилось на 15% из-за увеличения объема предложения в новостройках, а также в результате все более активного освоения рынка недвижимости мобильным поколением Y (людьми 1985–2000 гг. рождения).

По оценке специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшая доля потенциального «локального» спроса зафиксирована в ЦАО, самом престижном округе столицы, – 80%. В тройку лидеров по этому показателю входят также ЗАО и ЮЗАО – по 75%. А минимума он достигает в ЮВАО, где лишь 35% от общего числа живущих здесь покупателей «вторички» хотели бы при переезде остаться в данной локации.

Распределение доли потенциальных покупателей-«локалов» по административным округам старой Москвы (за исключением Зеленограда)

Административный округ	Доля потенциальных покупателей-«локалов»
ЦАО	80%
ЗАО	75%
ЮЗАО	75%
СЗАО	75%
САО	70%
ЮАО	45%
СВАО	45%
ВАО	40%
ЮВАО	35%

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Такое явление, как ”локальный” покупатель, типично для вторичного рынка недвижимости столицы, ведь нежелание покидать насиженное место и кардинально менять образ жизни – одно из основных свойств человеческой природы. И к нам часто обращаются клиенты с запросами из серии “подберите мне квартиру в том же подъезде, где я жил раньше, чтобы быть ближе к детям или родителям”. При этом доля покупателей-“локалов” во многом зависит от престижности локации, поэтому максимальных значений данный показатель достигает в центре; идущие в рейтинге следом Запад и Юго-Запад также всегда были элитарными направлениями – как сейчас, так и в советское время. А, скажем, в ВАО и ЮВАО, занимающих две последние строчки рейтинга, есть районы, у которых формируется реальная перспектива со временем перейти в разряд “гетто”, так как в них массово селятся приезжие из бывших союзных республик. Поэтому “коренные” жители зачастую стараются, как только им это позволит материальное положение, переехать в более благополучные локации. Однако и в этих районах есть определенный процент людей, которые не хотят их покидать. Привыкнув к нынешнему месту жительства и инфраструктуре, они, даже имея финансовую возможность для переезда, все равно “мигрируют” в рамках той же локации, хотя и улучшают жилищные условия – например, переезжают из квартиры в “хрущевке” в более современные и качественные дома».

В рамках исследования была выявлена примечательная тенденция: если собственники типовой квартиры, расположенной в спальном районе (относящемся, скажем, к ЮВАО), меняются обычно раз в 10 лет, то оборачиваемость объектов в самом центре, в пределах Садового кольца (расположенных, например, на Арбате, Пречистенке, Остоженке, Тверской) ниже в среднем в два раза – причем довольно часто смена владельца происходит не из-за продажи жилплощади, а в случае ее наследования.

Доля покупателей-«локалов» на первичном и вторичном рынках жилья столицы различается. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В среднем до 40% покупателей хотят переехать в новостройку в том же районе, где они раньше снимали жилье или владели квартирой. Однако лишь 20% от общего числа покупателей в первичном сегменте удается реализовать это намерение, так как в некоторых районах выбор на “первичке” сильно ограничен из-за небольшого объема предложения, а где-то вообще не ведется строительство. И если представленные в данной локации новые жилые комплексы не удовлетворяют потенциальных покупателей из-за стоимости или качественных характеристик, то им приходится делать выбор в пользу “вторички” здесь же или “первички” в другом районе. А у людей, изначально нацеленных на приобретение вторичного жилья и не желающих менять место проживания, выбор гораздо шире, поэтому доля покупателей-“локалов” на вторичном рынке недвижимости Москвы выше, чем в сегменте новостроек».

Однако, по наблюдениям аналитика, реализованный «локальный» спрос на вторичном рынке недвижимости, как и в сегменте нового жилья, не соответствует уровню потенциального спроса. Так, если на «вторичке» в среднем 60% покупателей при переезде не хотели бы покидать свое нынешнее место жительства, то, согласно статистике проведенных сделок, в реальности в том же районе или округе остается 40% от общего числа потребителей (то есть все же большинство желающих). Основная причина, по которой остальным приходится перебираться в другую локацию, – меньшая стоимость жилья. Например, если молодая семья в связи с рождением ребенка хочет переехать в квартиру большей площади – в частности, из однокомнатной в двухкомнатную, – то из-за недостатка средств на приобретение подходящего объекта в этом же районе или округе, особенно если он относится к категории престижных, люди могут перебраться в локацию с более бюджетным жильем. Кроме того, иногда покупателям приходится покидать прежнее место жительства из-за изменения социальных привязок – скажем, из-за смены членами семьи места работы или учебы.

При сравнении описанной выше ситуации с московским рынком вторичного жилья десятилетней давности можно отметить, что за это время число потенциальных покупателей-«локалов» уменьшилось на 15%. О причинах этого рассказывает Сергей Шлома: «Во-первых, десять лет назад объем предложения нового жилья в столице был гораздо меньше, поэтому не наблюдалось такого заметного, как сейчас, оттока покупателей-“локалов” на первичный рынок недвижимости. Во-вторых (и это основная причина), сейчас все большую роль на столичном рынке жилья начинают играть покупатели, относящиеся к т.н. генерации Y (1985–2000 гг. рождения). Они – особенно те люди, которые еще не успели обзавестись своей семьей и детьми, – в силу иной поколенческой ментальности гораздо мобильнее, чем представители предыдущего поколения X, и с большей легкостью меняют место жительства. В долгосрочной перспективе тенденция к уменьшению числа “локалов” во вторичном сегменте жилья будет продолжать развиваться, но весьма медленно – все-таки лидирующую роль на столичном рынке недвижимости пока занимают более “оседлые” покупатели из поколения X».