Парадоксы подмосковной «загородки»: цена предложения снизилась на 17%, чек покупки вырос на 32%

17.11.2017

Продолжая подводить итоги высокого сезона, специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались в хитросплетениях цен предложения и реализации на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Исследование показало, что векторы ценовой динамики на «загородке» имеют разнонаправленный характер: если стоимость предложения во всех форматах падает, то сумма сделки – растет. Так, у коттеджей она увеличилась за год более чем на 55%. В условиях дефицита качественных поселков покупатели оказываются вынуждены выбирать из того, что осталось, а застройщики на основе прогнозов о возможной максимальной прибыли не более 10% отказываются от запуска новых проектов.


Цена предложения: коттеджи подешевели на 17%

За прошедший год средняя стоимость предложения на первичном рынке загородной недвижимости опустилась на 16,7% – с 7,2 млн руб. в третьем квартале 2016 года до 6 млн руб. в том же периоде 2017-го. Снижение затронуло все без исключения форматы, разница заключалась лишь в его степени. Так, лидерами отрицательной ценовой динамики стали коттеджи: их средняя стоимость уменьшилась за год на 16,9%, до 39,9 млн руб. Малоэтажное жилье (МЖД) потеряло в цене 12,7% – сейчас оно предлагается в среднем за 4,8 млн руб. Недалеко от «малоэтажки» ушли дуплексы: их стоимость снизилась на 12,5%, до 8,4 млн руб. Несколько меньше – на 8% – изменилась средняя цена участков без подряда (УБП), теперь она составляет 2,3 млн руб. Наконец, наиболее стабильными оказались таунхаусы: средняя стоимость предложения в этом формате уменьшилась всего на 0,9%, до 11,4 млн руб.

Причина такого тренда ясна: чтобы удержаться на плаву в условиях кризиса, девелоперам приходится постоянно снижать цены, даже если для этого требуется уйти в минус.

«Для застройщика всегда лучше продать свой продукт хоть за сколько-нибудь, чем остаться без дохода вообще, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон по загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, – это 8-10% дохода через пять лет».

«Более половины игроков рынка загородного жилья Подмосковья представлено мелкими застройщиками, у которых в активе один-два проекта, – дополняет коллегу руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Поэтому для них критически важно наличие продаж. Но даже большие скидки тут не панацея: для того, чтобы привлечь покупателя, поселок должен развиваться или хотя бы внушать своим видом уверенность, что строительство будет завершено. Инвесторы тоже не лыком шиты: если они решают обратить взгляд на “загородку”, то выбирают проекты с самым большим потенциалом».

Цена реализации: УБП продаются на 31% дороже

В такой ситуации довольно неожиданным кажется тот факт, что за последний год средний чек сделки в загородном сегменте, напротив, отметился подъемом во всех форматах. Если в третьем квартале 2016 года покупка «загородки» в среднем обходилась в 3,7 млн руб., то сейчас эта цифра выросла почти на треть – до 4,9 млн руб. Причем темпы роста оказались здесь куда значительнее, чем динамика снижения цен предложения, рассмотренная выше. Так, дуплексы – лидеры по увеличению стоимости реализации – сегодня приобретаются в среднем за 12 млн руб., что на 64,4% выше прошлогодних значений. Таунхаусы покупают за 14,2 млн руб., т.е. дороже на 59,5%. Средняя цена реализации коттеджей поднялась на 55,4%, до 26,1 млн руб. Чек покупки в формате МЖД достиг уровня 4,2 млн руб., увеличившись на 40%, а в случае с УБП рост составил 30,8% – средняя сумма сделки здесь равна 1,7 млн руб.

«Сейчас на “загородке” продается самое качественное – а такого предложения очень мало – и самое дешевое, – объясняет Дмитрий Таганов. – В итоге доступные лоты в ликвидных проектах становятся большим дефицитом, а клиентам приходится выбирать среди оставшихся объектов с более высоким ценником. В такой ситуации вероятен сценарий перехода части покупателей на “вторичку”, но ему пока мешает серьезная переоцененность вторичных объектов».


Материалы по теме

Дмитрий Таганов
Антон Архипов
ИНКОМ-Недвижимость

Вернуться к спискуИтоги октября на рынке апартаментов Москвы: три новых проекта и рост ценОфисное пространство. Яркие идеи и тенденции
Спецпредложения
1-комн. квартира 6,2 млн.p
1-комн. квартира 6,2  млн.p
Московская обл, Балашиха г, Свердлова ул, 52/2
40 / 19 / 10 м2 23 этаж из 24
Оставить заявку
1-комн. квартира 9,7 млн.p
1-комн. квартира 9,7  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Колпакова ул, 29
43 / 19 / 11 м2 11 этаж из 18
Оставить заявку
3-комн. квартира 12,3 млн.p
3-комн. квартира 12,3  млн.p
Московская обл, Серпухов г, 65 лет Победы б-р, 21
99.6 / 53 / 15 м2 4 этаж из 16
Оставить заявку
Дом 4,0 млн.p
Дом 4,0  млн.p
Московская обл, Раменское г, Меткомелино д, 42
8 соток / 60 м2
Оставить заявку
Дом 3,0 млн.p
Дом 3,0  млн.p
Московская обл, Коломна г, Елино д
6.3 соток / 64 м2
Оставить заявку
Дом 8,7 млн.p
Дом 8,7  млн.p
Московская обл, Истра г, Подпорино д
7 соток / 121 м2
Оставить заявку
2-комн. квартира 21,0 млн.p
2-комн. квартира 21,0  млн.p
Москва г, Ивановская ул, 14к2
45.4 / 30.5 / 5.5 м2 2 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 13,8 млн.p
1-комн. квартира 13,8  млн.p
Москва г, Рублёвское ш, 44к1
37 / 17.8 / 8.4 м2 6 этаж из 23
Оставить заявку
Студия 7,0 млн.p
Студия 7,0  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
21.6 / 18 / 2 м2 1 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 22,9 млн.p
Дом 22,9  млн.p
Москва г, Щибровская ул
7 соток / 107 м2
Оставить заявку
Дом 34,9 млн.p
Дом 34,9  млн.p
Москва г, Воскресенское п, 68 кв-л, 14Кс1
6 соток / 220 м2
Оставить заявку
Участок 470,0 млн.p
Участок 470,0  млн.p
Москва г, Дмитровское ш, 182к1
89 соток
Оставить заявку
Участок 3,3 млн.p
Участок 3,3  млн.p
Москва г, Вороновское п, Вороново с, 237Г
5 соток
Оставить заявку
Участок 4,8 млн.p
Участок 4,8  млн.p
Москва г, Щаповское п, 1-й Дунайский пер
4.7 соток
Оставить заявку