Доля ипотечных сделок на «вторичке» столицы достигла максимального за нынешний год значения – 31,7%, а в абсолютных цифрах их число за прошедшие 8 месяцев выросло на 18,5% к аналогичному периоду прошлого года
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент соотношение между ипотечными заемщиками на первичном и вторичном рынках жилья по Москве в целом составляет 52% и 42% соответственно (остальные 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка). На российском рынке недвижимости перевес в данной пропорции – 34% и 62% – на стороне вторичного сегмента. При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают постепенное изменение этого соотношения на столичном рынке жилья в пользу «вторички». Причин несколько: возможность быстрого переезда в приобретенную квартиру (поэтому лоты на вторичном рынке пользуются большей, чем новостройки, популярностью у семей, состоящих из 3-4 человек, в особенности с маленькими детьми), снижение ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ставок по кредитам на объекты вторичного рынка, а также продолжающееся падение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент. Так, если год назад доля сделок с бюджетом до 6 млн рублей на московской «вторичке» составляла 20%, то на данный момент она равна уже 30%. Еще одно важное наблюдение, зафиксированное специалистами ИНКОМ-Недвижимость, – постепенное увеличение размера ипотечного кредита в этом сегменте: с 3 505 000 рублей в августе 2016-го до 3 590 000 рублей в августе текущего года.
При этом, согласно прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в 2018 году ключевая ставка Центробанка может опуститься до 7% годовых, а средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице – соответственно, до 8,5% или даже 8%. Причем если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики откладывали выход на сделку, надеясь в том числе и на уменьшение ставок до 10%, то ждать снижения еще и до 8% в массе своей они уже не будут – все, что ниже 10%, воспринимается ими как психологически приемлемая ставка по сравнению с прежними показателями. В результате в следующем году предположительно объем средств, выдаваемых банками ипотечным заемщикам, в целом увеличится на 15%, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке столичной недвижимости вырастет до 35%-40%.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают в качестве одного из главных трендов, повлиявших на увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, снижение процентных ставок по кредитам – оно вызвано не в последнюю очередь конкуренцией банков за ипотечных заемщиков, более надежных в финансовом отношении по сравнению с клиентами, оформляющими потребительские кредиты. Помимо этого среди действий банков, направленных на упрощение условий кредитования и привлечение ипотечных заемщиков, можно выделить, в частности, следующие инициативы:
- сокращение размера первоначального взноса по некоторым ипотечным программам;
- введение ипотечных программ, для оформления которых требуется минимальный пакет документов;
- возможность предоставления разных видов документов, подтверждающих доходы ипотечных заемщиков, – справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, налоговая декларация (ее предъявляют индивидуальные предприниматели);
- возможность проведения межрегиональных ипотечных сделок (то есть без привязки к региону получения дохода или проживания клиента).
При этом, несмотря на смягчение условий кредитования, банки все так же отдают предпочтение, условно говоря, «белым» ипотечным покупателям – то есть людям с официально подтвержденным необходимым уровнем дохода, в то время как заявки клиентов, получающих «серую» зарплату, банки одобряют в меньшем количестве случаев. Поэтому в соответствии с ростом числа ипотечных операций увеличилось количество клиентов, подтверждающих размер своей зарплаты справкой по форме банка: в этом документе – при согласии на то руководителя потенциального заемщика – указываются сведения о размере неофициального дохода лица, подавшего заявку на предоставление ипотечного кредита.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в Москве в целом соотношение между ипотечными покупателями на первичном и вторичном рынках жилья составляет 52% и 42% соответственно, оставшиеся 6% – заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка (в то время как на российском рынке недвижимости данная пропорция составляет 34% / 62% с перевесом в пользу вторичного сегмента). Однако, по мнению специалистов компании, на столичном рынке недвижимости наблюдается тенденция постепенного изменения этого соотношения в пользу «вторички». Объяснить это можно тем, что в некоторых банках ставки по кредитам на объекты вторичного рынка опустились ниже, чем на жилье в новостройках. Кроме того, ипотечные покупатели на «вторичке» получают возможность сразу переехать в готовое жилье, в то время как собственникам квартир в новых домах, например, приходится ждать окончания строительства, заниматься отделкой жилплощади (если подобная опция не предоставляется застройщиком), а затем терпеть неудобства, связанные с ремонтом в других квартирах, усадкой здания и т.д. Поэтому анализ картины предпочтений ипотечных покупателей показывает, что семьи, состоящие из 3-4 человек (в особенности с маленькими детьми), чаще всего делают выбор в пользу лотов именно на вторичном рынке, стремясь быстрее обустроиться на новом месте, в то время как заемщики, не состоящие в браке, в большей степени отдают предпочтение объектам на первичном рынке недвижимости.
При этом, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, банкам выгоднее кредитовать сегмент новостроек, где они получают двойную прибыль – как от девелоперов, которым предоставляются средства для строительства новых объектов, так и от покупателей. Кроме того, при кредитовании застройщика банк, владея информацией о его финансовом положении и, впоследствии, о темпах продаж квартир в его проектах, может просчитать гипотетически возможные риски банкротства девелопера при предоставлении ему кредита в дальнейшем. Однако у покупателей жилья, относящегося ко вторичному его сегменту, есть важное преимущество – наличие готового объекта. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Когда банк выдает кредит на приобретение объекта на вторичном рынке жилья, то в качестве залога он получает конкретный товар – готовую квартиру. Поэтому кредитование покупателей вторичного жилья – это, образно говоря, тот хлеб насущный, который всегда стабильно подпитывает банковское сообщество. А новостройки – хлеб и с маслом, и с колбасой. Правда, он иногда может оказаться черствым: банкам кредитование девелоперских проектов позволяет больше заработать, но при этом есть риск возможного банкротства застройщика, особенно при нынешней конъюнктуре рынка, когда девелоперам приходится предоставлять покупателям значительные скидки уже на старте продаж. Вызвано это значительным превышением предложения над спросом на первичном рынке недвижимости и растущей конкуренцией девелоперов не только со вторичным сегментом, но и друг с другом из-за все возрастающей плотности застройки в столице».
Власти, понимая значимость рынка недвижимости для развития экономики в целом, также предпринимают определенные инициативы для повышения доступности ипотечного кредитования – это выражается, в частности, в продолжающемся снижении ключевой ставки Центробанка. Если в начале текущего года данный показатель был равен 10% годовых, то в результате постепенного – на 0,25-0,5% – снижения он опустился до нынешнего значения в 8,5%. Причем у этого показателя есть потенциал для дальнейшего уменьшения. «Ожидания банковского сообщества в отношении размера ключевой ставки Центробанка заключаются в следующем: до конца 2017 года она опустится до 8%, а в 2018-м вполне может сократиться и до 7% – при условии стабильности цен на нефть и, как следствие, уровня инфляции, который сейчас даже ниже, чем запланированные 4% за год. Соответственно, уменьшатся и ставки по ипотечным кредитам: если сейчас средний размер ставки на приобретение вторичного жилья в столице равен 10%, то в следующем году теоретически она может снизиться до 8,5% или даже до 8% – цифра, по нашим расчетам, допустимая, однако это граница, ниже которой данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем. При этом если раньше многие потенциальные ипотечные заемщики (по нашим подсчетам, чуть ли не каждый третий на московской “вторичке”) откладывали решение о приобретении жилья, надеясь на более выгодные условия кредитования и снижение ставок до 10%, то ждать сокращения еще и до нового «порога ожидания» в 8% в массе своей они уже не будут. Этот прогноз подтверждает текущий рост доли ипотечных операций, а также, согласно наблюдениям сотрудников банков, увеличение числа заявок на предоставление кредитов для покупки жилья. Потому что все, что ниже 10%, – психологически вполне приемлемая ставка для выхода на рынок ипотечных покупателей, здраво рассуждающих, что обслуживать кредит, выданный хотя бы под 9,5% годовых, гораздо легче, чем, скажем, под 14%», – комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Согласно прогнозам эксперта, в целом объем средств, предоставляемых банками ипотечным заемщикам для приобретения жилья, по итогам следующего года увеличится по отношению к текущему на 15%. Что же касается числа ипотечных сделок, то в 2018-м во вторичном сегменте недвижимости оно тоже возрастет. Так, если сейчас доля ипотечных сделок на московской «вторичке» находится на уровне 30%, то в следующем году, по мнению Сергея Шломы, она увеличится до 35-40%. Помимо снизившихся ставок по кредитам потенциальных ипотечных покупателей простимулирует еще и дальнейшее плавное снижение цен на вторичную недвижимость и, как следствие, уменьшение стоимости входного билета в этот сегмент. Так, по наблюдениям эксперта, если год назад доля реально прошедших сделок с бюджетом до 6 млн рублей на вторичном рынке столичного жилья составляла 20%, то в настоящее время в этом ценовом диапазоне заключается уже около 30% сделок.
Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте вторичного жилья столицы средний размер ипотечной ставки в данный момент находится на уровне 10% против 12,5% в августе прошлого года, а средний размер ипотечного кредита в годовом выражении, напротив, вырос – с 3 505 000 рублей до 3 590 000 рублей.
