Ведущие девелоперы оценили состояние загородного рынка и определили векторы развития

В дискуссии приняли участие генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев, исполнительный директор ГК «САПСАН» Дмитрий Иванов, директор по развитию проекта «Золотые Сосны» Антон Алимов, управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов и генеральный директор девелоперской компании Landwerk Дмитрий Гордов.

Андрей Воскресенский, модератор дискуссии, во вступительном слове отметил, что за время его работы в отрасли сейчас наступил уже третий период, когда все вокруг говорят, что рынок загородной недвижимости умирает. Однако, как заметили все участники, рынок снова доказывает обратное.

Что же в действительности происходит на загородном рынке?

Генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев поделился с коллегами и журналистами результатами анализа ситуации. «Макроэкономические показатели и прогнозы не оставляют иллюзий о финансовом обеспечении покупательской способности в загородном сегменте как минимум до 2020 года. На примере продаж в 22 поселках Истринской долины мы видим изменения доли сделок с привлечением ипотеки: в 2009-11 гг. доля ипотеки была в районе 1%, в 2013 году – уже 14%, в 2015-16 годах доля резко снизилась до 2%, а сегодня снова показывает рост до 7% сделок. В 50-60% сделок используется такой финансовый инструмент, как рассрочка. Причем, если в элитной недвижимости речь идет о полугодовой рассрочке, то в экономе – до двух лет. Не самые лучшие времена на загородном рынке заставляют девелоперов анализировать причины изменений и создавать новые продукты, которые нужны покупателю», - заметил эксперт.

Управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов привел в пример совершенно отличный взгляд на перспективы загородного рынка. Так, по мнению брокеров, работающих в интересах 90% застройщиков города, городской рынок новостроек в течение максимум двух лет затоварится до такой степени, что будет крайне сложно что-то продавать и выводить новые проекты. «Поэтому все с оптимизмом смотрят на загородный сегмент и считают, что существует реальная возможность через 2-3 года получить колоссальный дефицит качественного предложения. А те молодые семьи, которые сейчас удовлетворяют спрос на городском рынке, ринутся за город», - рассказал Евгений.

Оценивая рынок загородной недвижимости, директор по развитию «Золотых Сосен» Антон Алимов провел параллель с торговым бизнесом: стихийная торговля 90-х в последствии сменилась строительством больших бизнес- и торговых центров. Рынок переформатировался и структурировался.

«То же самое в загородном сегменте: есть, к сожалению, неструктурированный рынок, в котором появляются профессиональные девелоперские проекты или происходит то, что тянет рынок на дно. И так как непрофессиональных проектов больше, складывается иллюзия, что рынок несколько умирает», - заметил Антон Алимов. Он также отметил, что покупатели на этом рынке не структурированы – они не всегда понимают, что в действительности хотят приобрести и что получат.

«Что такое кризис с точки зрения потребителя? В первую очередь, это неуверенность в своих силах: что будет завтра, послезавтра», - считает руководитель компании Landwerk Дмитрий Гордов. Именно это притормаживает потребительскую активность, считает эксперт.

В 2009 году загородный рынок оживило появление участков без подряда. «Сейчас мы видим, как городской рынок оживился с появлением малогабаритных квартир и студий», ¬- заметил руководитель компании Landwerk. По его мнению, сегодня появилась возможность за 2-3 миллиона рублей решить свой основной вопрос с первичным жильем. В сочетании с понижением ипотечный ставки это вымыло большую часть платежеспособного спроса в сегментах эконом и комфорт, уверен Дмитрий Гордов.

По мнению исполнительного директора ГК «САПСАН» Дмитрия Иванова, «разговоры про умирающий рынок – это не более чем эмоции ленивого мозга ответственных за продажи, маркетинг, самих девелоперов». Это произошло на волне большого спроса, считает эксперт. Он констатировал, что не рынок умирает, а большинство девелоперов не может адаптироваться под преобразовавшийся спрос.

Как изменился покупатель?

Дмитрий Бадаев обратил внимание на значительные изменения в портрете покупателя и рассказал о своих удачных попытках дать ответ на новые запросы. Девелопер Истринской долины указал, что смещение происходит к более молодому возрасту, к более активным людям, которым не нужны лишние обременения в виде дачи в традиционном ее представлении.

Поэтому в Истринской долине был создан проект «2х2», который по своей сути транслирует принцип квартир-студии в загородный формат. Небольшой участок в 4 сотки и дом от 30 м2 со светом и водой – за 950 тысяч рублей. Чтобы жители чувствовали простор, эти участки объединены в комьюнити «по интересам» – они расположены вокруг общей территории для небольшого числа близких соседей, разделяющих общие цели и ценности. Здесь они могут сами определить, будет ли в этой зоне сад или детская площадка, а может быть и пруд для рыбалки. При этом поселок «2х2» имеет равный доступ ко всей инфраструктуре Истринской долины: магазинам, центрам активного отдыха и водных видов спорта, кафе и пр. Для молодой аудитории такой продукт – это возможность получить дачу быстро, просто и недорого. Тот же земельный налог в «2х2» будет значительно ниже. А распробовав дачную жизнь можно повысить свой статус и купить дачу побольше, а может и вовсе перебраться жить за город.
Аудитория новым форматом уже заинтересовалась – за два месяца в «2х2» продано 15 участков.

Говоря о потребностях современного покупателя, Антон Алимов обратил внимание на финансовую составляющую: за 5-6 миллионов можно купить 1-2 комнатную квартиру на окраине Москвы, квартиру побольше в пригороде и частный дом – еще дальше, но большей площади и с участком. И первая проблема на пути к покупке дома – инфраструктура: человеку необходим городской комфорт, к которому он привык. Второе – важно наличие рабочих мест поблизости.

При этом, необходимость создания рабочих мест за городом исполнительный директор ГК «САПСАН» Дмитрий Иванов проиллюстрировал с точки зрения работодателя. Офис его компании находится за городом, и 99% квалифицированных кадров приезжают в него из Москвы.

Таким образом, получается замкнутый круг: люди не хотят переезжать за город, так как там нет рабочих мест, но и открыть бизнес за городом непросто, поскольку большинство профессионалов живет в Москве. Децентрализация, о которой так много говорят чиновники, в таких условиях вряд ли возможна.

По мнению Дмитрия Гордова, дачи или любой другой формат загородного отдыха, будет востребован всегда, пока в семьях появляются дети – их необходимо вывозить на лето из города.

Комментируя возможность развития арендного бизнеса за городом, спикеры заметили, что арендных поселков очень мало, поскольку это связано с серьезными инвестициями и большим сроком окупаемости. Однако спрос на хорошие предложения крайне высок.

Загородная жизнь в информационном пространстве

В ходе свободной дискуссии эксперты пришли к выводу, что с 2013 года интерес СМИ к загородной жизни значительно снизился. «Каких-либо мероприятий и конференций по теме загородной недвижимости в минувшем году было не больше трех», - отметил Дмитрий Гордов. «Чтобы люди выбирали свой дом, а не 30-метровую квартиру в огромном муравейнике, необходимо большее участие журналистов», - добавил он.

Эту позицию поддержал и Дмитрий Бадаев, отметив, что новости о загородной жизни чаще всего превращаются в аналитические отчеты, и важно говорить не только и не столько о цифрах, сколько о самой культуре загородной жизни: чем это интересно, какие здесь плюсы.

Андрей Воскресенский заметил, что традиции дачной жизни в России существуют веками. Он привел в пример дореволюционную Москву и Санкт-Петербург, Чехова, Левитана. Москвичи всех сословий испокон веков летом устремлялись за город.

Подводя итоги, участники круглого стола отметили, что на сегодняшний день не существует организации, которая эффективно представляла бы интересы отрасли. Необходимо создать инструменты, каналы коммуникации и проекты, которые могли бы влиять на формирование образа загородной жизни.