Обзор самых популярных готовых новостроек комфорт-класса Москвы

24.08.2017

Доля нереализованных квартир в столичных новостройках комфорт-класса к моменту ввода домов в эксплуатацию доходит до 40%. При этом в 7 проектах массового сегмента в готовых корпусах продано более 97% всех квартир. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор жилых комплексов комфорт-класса Москвы с самыми высокими показателями продаж.

По данным «Метриум Групп», в конце июля 2017 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в продаже было представлено 67 жилых комплексов, совокупный объем предложения в которых составлял 20 200 квартир. 10,5% из них приходится на жилье в полностью готовых ЖК или проектах, где отдельные корпуса получили РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию).

Введенные в эксплуатацию новостройки есть в 16 из 67 проектов на первичном рынке массового сегмента. При этом остатки нереализованного жилья в готовых корпусах распределены очень неравномерно. В нескольких жилых комплексах доля непроданных квартир составляет 17-25%, а в самых непопулярных у покупателей проектах она доходит до 40%.

Вместе с тем, в 7 из 16 ЖК, имеющих корпуса с РВЭ, реализован почти весь объем предложения. В продаже в каждом из этих комплексов осталось менее 10 лотов или менее 3% квартир, предусмотренных проектами. Например, в 1 очереди МФК «Фили Град» продано 881 из 884 или 99,7% квартир. В 1 очереди городского квартала «Ривер Парк» реализовано 644 из 648 или 99,5% квартир, а в 3-4 корпусах ЖК «Варшавское шоссе 141» 1156 из 1164 или 99,3% квартир.

Доля проданных квартир в готовых корпусах самых популярных ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Кол-во квартир по проекту	Корпуса	Старт продаж	Остаток квартир	Доля проданных квартир, %
1	«Фили Град» (1 очередь)	884	1А, 1Б, 2А, 2Б, 2В	апрель 2013/ август 2014	3	99,7
2	«Ривер Парк» (1 очередь)	648	8 9	август 2014	4	99,5
3	«Варшавское шоссе 141»	1164	3 4	июнь 2015/ март 2015	8	99,3
4	«Life-Ботанический сад» (1 очередь)	538	1 3	март 2015 апрель 2015	5	99,1
5	«Савеловский Сити»	254	В1 (King)	май 2014	3	98,8
6	«Эталон-Сити»	682	2	декабрь 2014	10	98,5
7	«Летчика Бабушкина, 17»	73	-	октябрь 2015	2	97,3

Анализ характеристик столичных проектов комфорт-класса, в которых зафиксированы максимальные показатели продаж в готовых корпусах показывает, что их объединяют 5 основных признаков.

1. Наличие рядом станций метро.

Все столичные жилые комплексы комфорт-класса с лучшими показателями продаж имеют в шаговой доступности одну или две станции метро. Например, недалеко от городского квартала «Ривер Парк» находится станция метро «Коломенская», а в 2020 году в 700 метрах от новостроек комплекса откроются две станции второй кольцевой линии – «Кленовый бульвар» и Нагатинский затон. Жители МФК «Фили Град» могут воспользоваться станциями метро «Фили» и «Шепелиха», открытие которой состоится в этом году. В районе расположения МФК «Савеловский Сити» находятся станции «Дмитровская» и «Савеловская», а ЖК «Варшавское шоссе 141» – станции «Улица Академика Янгеля» и «Аннино».

Станции метро рядом с самыми популярными ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Кол-во квартир по проекту	Корпуса	Старт продаж	Остаток квартир	Доля проданных квартир, %
1	«Фили Град» (1 очередь)	884	1А, 1Б, 2А, 2Б, 2В	апрель 2013/ август 2014	3	99,7
2	«Ривер Парк» (1 очередь)	648	8 9	август 2014	4	99,5
3	«Варшавское шоссе 141»	1164	3 4	июнь 2015/ март 2015	8	99,3
4	«Life-Ботанический сад» (1 очередь)	538	1 3	март 2015 апрель 2015	5	99,1
5	«Савеловский Сити»	254	В1 (King)	май 2014	3	98,8
6	«Эталон-Сити»	682	2	декабрь 2014	10	98,5
7	«Летчика Бабушкина, 17»	73	-	октябрь 2015	2	97,3

2. Расположение рядом с крупными автотрассами.

Все комплексы с самыми высокими показателями продаж на рынке новостроек комфорт-класса, расположены в нескольких минутах езды до крупных автомобильных трасс столицы. В городском квартале «Ривер Парк» это Нагатинская и Новоданиловская набережные, проспект Андропова и ТТК, Каширское шоссе. В МФК «Фили Град» – Кутузовский проспект, ТТК и Звенигородское шоссе. В ЖК «Варшавское шоссе 141» – Варшавское и Симферопольское шоссе и МКАД, а в ЖК «Life-Ботанический сад» – Ярославское и Алтуфьевское шоссе и проспект Мира.

Автомобильные трассы рядом с самыми популярными ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Автомобильные трассы
1	«Ривер Парк»	Натагинская наб., Новоданиловская наб., пр-т Андропова, ТТК, Каширское шоссе
2	«Фили Град»	Кутузовский пр-т, ТТК, Звенигородское ш.
3	«Варшавское шоссе 141»	Варшавское ш., Симферопольское ш., МКАД
4	«Life-Ботанический сад»	Ярославское ш., пр-т Мира, Алтуфьевское ш.
5	«Савеловский Сити»	Дмитровское ш., ТТК
6	«Эталон-Сити»	Варшавское ш., МКАД
7	«Летчика Бабушкина, 17»	Ярославское ш., Пр-т Мира

3. Благоприятная природная среда.

Одной из важных характеристик проекта для многих покупателей столичной недвижимости является соседство жилого комплекса с зелеными массивами, парками и реками. Все комплексы, вошедшие в обзор, могут похвастаться наличием рядом крупных природных зон для прогулок на свежем воздухе.

Например, городской квартал «Ривер Парк» расположен на первой линии Москвы-реки рядом с музеем-заповедником «Коломенское» и парком Нагатинская пойма. ЖК «Варшавское шоссе 141» находится у Битцевского леса, ЖК «LIFE-Ботанический сад» рядом с Главным Ботаническим садом и рекой Яуза, а ЖК «Летчика Бабушкина, 17» в районе расположения Национального парка «Лосиный остров» и Бабушкинского парка.

Парки и реки рядом с самыми популярными ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Автомобильные трассы
1	«Ривер Парк»	Натагинская наб., Новоданиловская наб., пр-т Андропова, ТТК, Каширское шоссе
2	«Фили Град»	Кутузовский пр-т, ТТК, Звенигородское ш.
3	«Варшавское шоссе 141»	Варшавское ш., Симферопольское ш., МКАД
4	«Life-Ботанический сад»	Ярославское ш., пр-т Мира, Алтуфьевское ш.
5	«Савеловский Сити»	Дмитровское ш., ТТК
6	«Эталон-Сити»	Варшавское ш., МКАД
7	«Летчика Бабушкина, 17»	Ярославское ш., Пр-т Мира

4. Стоимость квадратного метра.

Существует стереотип, что цена является главным критерием выбора для покупателей недорого жилья. В этой связи интересен тот факт, что во многих проектах, вошедших в обзор, стоимость квадратного метра жилья в готовых корпусах даже на старте продаж была выше, чем в среднем по рынку. При этом в некоторых проектах с самыми большими остатками нереализованного жилья на первичном рынке жилья комфорт-класса, минимальная цена за «квадрат» в настоящее время примерно в 1,5 раза ниже среднерыночной.

По итогам июля 2017 года средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке массового жилья Москвы в корпусах с РВЭ составила 166,6 тыс. руб. В новостройках с полученным РВЭ, в которых реализовано более 97% квартир, цена «квадрата» находится в диапазоне от 156,9 тыс. руб. до 255,7 тыс. руб.

Стоимость кв. м в готовых корпусах самых популярных ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Стоимость кв. м, тыс. руб.
1	«Эталон-Сити»	156,9-162,1
2	«Варшавское шоссе 141»	166,6-185,4
3	«Летчика Бабушкина, 17»	185-188
4	«Ривер Парк»	190-204
5	«Савеловский Сити»	210-228,7
6	«Life-Ботанический сад»	227,8-255,7
7	«Фили Град»	230-255

5. Инфраструктура.

Инфраструктура нескольких жилых комплексов, вошедших в обзор, построена по принципу «город в городе» и включает в себя все необходимые для жизни объекты – образовательные и медицинские учреждения, магазины, а также места для отдыха и занятий спортом. При этом, в лучших ЖК комфорт-класса инфраструктура включает в себя элементы, которые встречаются только в проектах бизнес- и элитного класса. Например, в городском квартале «Ривер Парк», будет обустроена собственная пешеходная набережная протяженностью 1,5 км с пирсом, лодочной станцией, эллингами для хранения катеров и зонами для отдыха и прогулок. Кроме того, в ЖК будет открыта единственная в Москве детская парусная школа.

Инфраструктура самых популярных ЖК комфорт-класса Москвы

	ЖК	Инфраструктура
1	«Ривер Парк»	Школа, детский сад, центр образования, поликлиника с женской консультацией, спортивные и детские игровые площадки, собственная пешеходная набережная с пирсом, лодочной станцией, эллингами и зонами для отдыха, детская парусная школа, торгово-развлекательный центр, магазины, рестораны, кафе, фитнес-центры, салоны красоты, отделения банков, медицинские центры, велосипедные и роликовые дорожки на территории
2	«Савеловский Сити»	Школа, детский сад, детский досуговый центр, фитнес-центр с бассейном, медицинский центр, спортивные и детские игровые площадки, Британская школа искусств, магазины, рестораны, кафе, отделения банков, салоны красоты
3	«Life-Ботанический сад»	Школа, детский сад, спортивные и детские игровые площадки, оздоровительный центр, магазины, кафе
4	«Эталон-Сити»	Школа, детский сад, торговый комплекс, спортивные площадки для мини-футбола, хоккея, волейбола, баскетбола и настольного тенниса, магазины, детские игровые площадки, wi-fi на территории, велодорожки, места для хранения велосипедов
5	«Фили Град»	Детский сад с бассейном, фитнес-центр, магазины, кафе, детские игровые площадки, зоны отдыха
6	«Варшавское шоссе 141»	Детский сад, спортивные и детские игровые площадки, скверы, места для отдыха с wi-fi зонами, прогулочные и велодорожки, места для настольных игр
7	«Летчика Бабушкина, 17»	Центр для детей дошкольного возраста, спортивные и детские игровые площадки, места для отдыха, помещение для хранения колясок

«Секрет успешных продаж в городском квартале «Ривер Парк» заключается в том, что после наступления кризиса мы не стали снижать качественные характеристики проекта, чтобы сократить себестоимость, а пересмотрели свою маржу, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В условиях обострения конкуренции эта стратегия наиболее эффективна. Высокие показатели реализации жилья зафиксированы не только в первой, но и в последующих очередях строительства. Например, во второй очереди к концу июля 2017 года было реализовано 815 из 835 квартир или 98% объема предложения. А в третьей очереди, продажи в которой стартовали в июне прошлого года, уже продано более 60% квартир».

«В конце I полугодия 2015 года на первичном рынке массового сегмента Москвы экспонировалось 29 жилых комплексов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За два года количество ЖК комфорт-класса увеличилось более чем в два раза. В условиях такой высокой конкуренции привлечь внимание покупателей каким-то одним преимуществом очень сложно. Спрос, в основном, аккумулируется в тех жилых комплексах, в которых сочетаются несколько параметров, важных для покупателей. Это удачная локация, обширная инфраструктура, продуманная концепция и адекватная цена. Анализ сделок, заключенных на первичном рынке недорогих новостроек показывает, что около 80% спроса сосредоточено в трети самых популярных проектов».