17% потенциальных арендодателей московских квартир под воздействием различных страхов сомневаются в целесообразности найма
Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, четверть столичных наймодателей считает рискованным вносить в договор найма свои паспортные данные и сведения из документов о праве собственности на квартиру, более половины опасаются возможности отъема их недвижимости в период найма, а почти две трети страшатся передачи квартиры в субаренду.
По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сегодня на столичном рынке аренды жилья массовых сегментов (в ценовых категориях «эконом» и «комфорт») предложение на 30% превышает спрос – по сравнению с показателем начала лета разрыв сократился на 5 п. п., что свидетельствует о приближении «высокого сезона». Кроме того, специалисты фиксируют общую положительную динамику: год назад спрос был ниже предложения в 1,5 раза.
Тем не менее, избыток предложения на рынке остается очевидным, при этом существует категория потенциальных арендодателей, которые опасаются реализовать возможность сдавать свои квартиры в силу различных фобий. Группа сомневающихся составляет порядка 17% от всех наймодателей. Большинство из них – около 85% – после консультаций специалистов по недвижимости понимает беспочвенность многих страхов, однако 15% не удается побороть предрассудки и заключить сделку.
Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели наиболее распространенные страхи наймодателей столичных квартир; причем многие собственники испытывают тревогу по поводу всех перечисленных рисков, некоторые же считают вероятными лишь отдельные угрозы.
Так, 25% рантье с настороженностью вносят в договор найма свои паспортные данные и данные свидетельства о собственности на квартиру, хотя у них не вызывает сомнений необходимость зафиксировать сведения о квартирантах – их паспортах и регистрации.
57% начинающих арендодателей высказывают опасения относительно регистрации жильцов в квартире и отъема их недвижимости путем мошеннических действий: например, с помощью поддельных документов о праве собственности.
44% собственников говорят о страхе перед нежелательными визитами бывших арендаторов, которые в период проживания могли сделать дубликаты ключей и впоследствии способны нанести урон жилплощади или имуществу новых квартирантов.
63% наймодателей считают реальным риск того, что арендатор окажется не тем, за кого себя выдает, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь передадут в субаренду.
Более 50% владельцев жилья серьезно тревожит вероятность того, что арендатор возьмет кредит и скроется, будучи неплатежеспособным; коллекторы же станут разыскивать его по адресу съемной квартиры.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует перечисленные опасения: «Внесение паспортных и контактных данных сторон соглашения – общепринятая практика подписания серьезных документов, указание данных свидетельства о праве собственности на квартиру также является обязательным при заключении договора найма, и односторонний отказ следовать этим правилам действительно есть ничто иное, как просто фобия.
Без участия собственника квартиры никто не сможет получить “прописку” в ней, и только владелец, а не зарегистрированный жилец, имеет право распоряжаться жилплощадью.
Мошенники не обращаются в крупные агентства недвижимости, где требуется заполнять подробные договоры найма с указанием данных об участниках сделки.
В качестве способа предупреждения нежелательных визитов бывших квартирантов можно порекомендовать обновлять замки после каждой смены жильцов.
Ответственный арендатор и лица, проживающие вместе с ним в квартире, указываются в договоре найма, нарушения соглашения рассматриваются как противоправные действия. Что касается субаренды, квартирант имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на это прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии в договоре запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, то по умолчанию субаренда противозаконна. В такой ситуации правомочно расторжение договора найма, выселение нанимателей и жильцов, не указанных в соглашении, и взыскание штрафа в случае нанесения порчи имуществу. Для предотвращения подобных опасностей в договоре найма существует пункт о том, что собственник имеет право ежемесячно проводить проверку состояния жилплощади. Регулярная ревизия держит арендаторов в рамках и является мерой профилактики нарушения правил.
При розыске должника кредиторы ориентируются на его контактные и паспортные данные – у них нет никаких оснований преследовать собственника квартиры, арендованной этим субъектом; коллекторы начнут проверять местонахождение неплательщика согласно основной регистрации. И повторюсь: тот, кто затевает аферу, не обращается за помощью в серьезную компанию – им не нужны лишние свидетели обмана, тем более юристы и профессионалы рынка недвижимости».
Страх порчи или кражи имущества тревожит 67% рантье, при этом следует учесть, что 20% предложения на массовом столичном рынке найма жилья – без мебели.
Несмотря на свои переживания, собственники при заполнении передаточного акта обычно ограничивают перечень имущества крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность скарба арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве.
«Если договором найма предусмотрен обеспечительный платеж – так называемый страховой депозит, то стоимость нанесенного ущерба имуществу арендодатель вычитает из этой суммы.
Практика показывает, что многим нашим согражданам непросто строить отношения на документальной основе: им кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или провести подробную опись имущества означает обидеть недоверием. В результате периодически возникают недопонимание и ссоры. Наши клиенты в течение всего срока найма могут обратиться в компанию за помощью в урегулировании споров. В подавляющем большинстве случаев экспертам и юристам ИНКОМ-Недвижимость удается решить конфликт.
Справедливости ради следует отметить, что сегодня 70% квартир экономкласса сдаются в аренду с неновой мебелью, и максимальное число претензий собственников по поводу порчи обстановки можно считать беспочвенными. Более того, очевидным плюсом объекта найма является отсутствие лишних предметов, поэтому специалисты ИНКОМ-Недвижимость советуют арендодателям освободить жилплощадь от вещей, представляющих для них особую ценность. Функциональность – основное правило обустройства квартиры для найма», – отмечает Оксана Полякова.
Опасение понести финансовые потери в период найма беспокоит 39% собственников. Многие страшатся задержек арендной платы, в результате которых может образоваться крупный долг; некоторых тревожит вероятность возникновения просьб уменьшить размер ставки найма; кто-то опасается манкирования оплатой ЖКУ.
«Сумму долга также можно частично или полностью удержать из средств страхового депозита. Сохранение размера ставки до окончания срока аренды жилого помещения предусматривается договором найма (ставка может быть изменена только при продлении соглашения); этим же документом регламентируется внесение коммунальных платежей. В соглашении сторон сделки также прописываются штрафные санкции за неоплату: пени от 0,1% до 1% от размера арендной ставки выплачиваются за каждый день просрочки платежа. В случае нарушения сроков более чем на 10 дней наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а квартирант обязан покинуть помещение в течение трех суток и оплатить весь период фактического проживания на снятой им жилплощади, – объясняет Оксана Полякова. – При всех опасениях арендодателей мы наблюдаем общую тенденцию довольно беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору найма жилья: в 60% случаев квартиранты и собственники считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.
В качестве рекомендации арендодателям советую на первой встрече с потенциальным квартирантом вести себя спокойно, но не пускать беседу на самотек, а задавать интересующие вопросы, вести диалог. Безусловно, агент возьмет организацию показа на себя, но важен личный контакт участников сделки – с нанимателем придется общаться долгое время, и если у вас априори возникает ощущение неприятия, подозрительность, лучше отказаться от взаимодействия с этим человеком».
