Новые проекты в массовом сегменте становятся еще более качественными и комфортными
За первые 6 месяцев 2017 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы стартовали продажи в рекордном количестве проектов: 18 адресов против 9 за аналогичный период прошлого года. Как выяснили аналитики «Метриум Групп», за год произошли не только количественные изменения, но и качественные: новостройки стали ближе к метро, в них чаще предлагаются квартиры с отделкой, сократилась доля панельных домов и увеличился процент авторских архитектурных проектов.
Специалисты «Метриум Групп» провели анализ новостроек массового сегмента, вышедших на рынок «старой» Москвы за первое полугодие 2017 года, и тех, продажи в которых стартовали в январе-июне прошлого года. Эксперты сравнили их по ряду ключевых параметров: расположению относительно МКАД, удалению от метро, наличию отделки, строительной технологии, архитектурной концепции, высотности, количеству квартир и другим. Как оказалось, по большинству критериев в этом году была отмечена положительная динамика. Таким образом, новые проекты первой половины 2017 года стали еще более качественными и комфортными.
Технологии строительства и высотность
Еще недавно панельное домостроение было одним из главных признаков новостроек в массовом сегменте. Однако за последние несколько лет количество таких проектов неуклонно снижается. Если в первой половине 2016 года в 33,3% новых жилых комплексах (3 из 9) были представлены панельные здания, то в текущем году доля сократилась до 11,1% (2 из 18).
Кроме того, массовый сегмент затронул новый тренд, развивающийся на всем первичном рынке столицы – повышение высотности зданий. В целом по Москве за первое полугодие 2017 года стартовали продажи в 5 жилых комплексов, высота корпусов в которых превышает 100 метров. И два из них – «Селигер Сити» и «Level Амурская» – относятся к массовому сегменту. Их высота по максимальной отметке составляет 127,5 и 130 метров соответственно. При этом средняя этажность новых проектов в первой половине 2017 года снизились относительно аналогичного периода прошлого года. Сегодня показатель составляет 19 этажей, годом ранее – 23 этажа.
Локация и метро
Из 18 новостроек массового сегмента, продажи в которых стартовали в текущем году, только одна расположена в районе «старой» Москвы за МКАД – ЖК «Гринада». За аналогичный период прошлого года 3 из 9 жилых комплекса были локализованы за пределами Московской кольцевой автодороги. В процентном соотношении доля проектов за МКАД среди выведенных на рынок в массовом сегменте в рассматриваемый период сократилась с 33,3% до 5,6%.
Ассортимент и объем
На сегодняшний день студии предлагаются в 7 из 18 новых проектов. Это составляет почти 40% от всего вышедшего на рынок в массовом сегменте в первом полугодии 2017 года количества новостроек. В первой половине прошлого года студии были представлены только в трех жилых комплексах из девяти, в которых стартовали продажи (33,3%).
При этом жилые комплексы массового сегмента 2017 года стали более камерными. Если в прошлом году 88,9% проектов, вышедших в первом полугодии, были рассчитаны более чем на 500 квартир, а в некоторых счет шел на тысячи, то в этом году 61,1% «свежих» новостроек не дотягивает даже до отметки в 250 лотов. Во многом это стало следствием того, что ровно половина всех вышедших на рынок жилых комплексов реализуется компанией «Лидер Инвест». В основном этот девелопер ведет застройку небольших участков, на которых ранее располагались АТС. Количество квартир в девяти проектах варьируется от 82 до 198 единиц.
Отделка и архитектура
Ни в одном жилом комплексе массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых начались в первой половине 2016 года, на старте не предлагались квартиры с отделкой. В этом году возможность приобретения жилья с готовым ремонтом есть в пяти проектах из 18, вышедших на рынок.
И ровно такое же количество новостроек – 5 из 18 – возводятся по авторским проектам топовых архитектурных бюро. Причем сразу два из них – это зарубежные компании MLA+ Нидерланды) и AHR (Великобритания). Годом ранее из девяти проектов только два принадлежали авторству ведущих архитекторов.
«По итогам первого полугодия 2017 года объем предложения в новостройках «старой» Москвы в массовом сегменте вырос более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – А это значит, что между девелоперами продолжает нарастать конкуренция. Даже несмотря на небывало высокий спрос на первичном рынке. Соответственно, застройщики вынуждены продолжать «повышать планку» и выводить свои проекты на новый качественный уровень. Именно поэтому мы можем сегодня наблюдать, как эволюционируют проекты в комфорт-классе. Причем улучшение характеристик не влечет за собой значительного удорожания – цены в новостройках массового сегмента «старой» Москвы, вышедших на рынок в первой половине 2017 года, сегодня начинаются от 2,7 млн рублей. Годом ранее порог входа в новых проектах составлял 2,5 млн рублей».
«В условиях растущей конкуренции важно просчитывать рынок на несколько лет вперед, ¬– говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). – Умение спрогнозировать возможные изменения в рыночной конъюнктуре и покупательских предпочтениях позволяет девелоперу создавать проекты, востребованные на протяжении всего цикла реализации. Яркий пример – жилой комплекс «Кварталы 21/19». На начальном этапе реализации в 2016 году мы вывели на рынок панельные корпуса по привлекательным ценам, которые пользовались огромным спросом у покупателей. При этом сейчас мы начинаем продажи в третьей очереди, в составе которой изначально были запланированы монолитные дома. Вывод нового объема предложения позволит нам успешно конкурировать с проектами, вышедшими на рынок в 2017 году».