Бюджетное жилье в ЦАО: наиболее дешевый лот, экспонируемый на вторичном рынке самого дорогого административного округа столицы, стоит немногим более 5 млн рублей

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выявили факторы, влияющие на ценообразование и ликвидность объектов в сегменте наиболее бюджетного жилья в ЦАО, определили целевую аудиторию покупателей, интересующихся ими, а также отметили, что, несмотря на высокий уровень спроса, некоторые подобные лоты потенциально могут «зависнуть» в экспозиции на долгий срок. Также они выяснили, как в ЦАО за полгода – с момента объявления о новом этапе программы реновации жилищного фонда столицы – изменились объем предложения (в Пресненском районе он сократился на 54%) и цены на жилье в домах, попадающих под снос.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшее число самых бюджетных лотов на территории Центрального административного округа расположено, как и год назад, в кирпичных «хрущевках» – 176 объектов, средняя стоимость подобных квартир за год сократилась на 4,6% и равна на данный момент 12,3 млн рублей. Наиболее низкая средняя цена была зафиксирована на объекты в блочных 5- и 9-этажных домах, где экспонируется 99 жилых площадей, – 9,7 млн рублей. Следом по такому показателю, как объем предложения, идут панельные 9-этажные строения устаревших серий – 96 объектов (средняя стоимость – 10,8 млн рублей). А меньше всего квартир в сегменте наиболее дешевого жилья в этом округе выставлено на продажу в панельных «хрущевках» – 61 лот, их средняя стоимость составляет 12,5 млн рублей, по отношению к аналогичному периоду прошлого года она увеличилась значительнее, чем в случае с другими примерами – на 15,7%.

Материал домов	Объем предложения, ед.			Средняя стоимость, млн руб.
	Июль-16	Июль-17	Динамика	Июль-16	Июль-17	Динамика
Кирпич-«хрущевка»	216	176	-18,5%	12,9	12,3	- 4,6%
Блок (5-9 эт.)	115	99	-14%	10,5	9,7	- 7,6%
Старая панель (9 эт.)	107	96	-10,3%	10,2	10,8	+5,9%
Панель-«хрущевка»	74	61	-17,6%	10,8	12,5	+15,7%

Особенность ЦАО заключается в том, что сегмент недорогого жилья в этой локации крайне узок, поэтому конкуренция между собственниками бюджетных лотов здесь гораздо меньше, чем в районах, более плотно застроенных пятиэтажными и девятиэтажными домами. И если подобные объекты (преимущественно 1- и 2-комнатные квартиры) будут выставлены на продажу по адекватной рыночной стоимости, то спрос на них будет весьма велик, а срок их экспозиции, скорее всего, уложится в оптимальный для вторичного рынка жилья Москвы период – от одного до трех месяцев. В целом на ценообразование в сегменте бюджетного жилья, экспонируемого в ЦАО, весьма сильно влияет такой фактор, как месторасположение каждого конкретного лота: во-первых, находится ли он в пределах Садового кольца или, наоборот, за его границами, а также есть ли в непосредственной близости от объекта станции метро или МЦК, парки, крупные объекты инфраструктуры. По наиболее демократичным ценам на вторичном рынке недвижимости в ЦАО чаще всего реализуются лоты с неудобным расположением относительно станций метро, к тому же находящиеся, к примеру, недалеко от промзон.

Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В ЦАО объекты, расположенные в домах устаревшего жилищного фонда и выставленные на рынок по завышенной цене, могут, без преувеличения, на годы застрять в продаже, даже несмотря на повышенной интерес покупателей к недорогому жилью в данной локации. Происходит это из-за того, что собственники не хотят соглашаться на дисконт или уменьшают стоимость предложения своих объектов медленнее, чем падают цены на вторичном рынке. К примеру, в мае этого года мы нашли покупателя на двухкомнатную квартиру общей площадью 43 кв. м в кирпичной «хрущевке», расположенной в весьма престижном месте, – в Хлебном переулке. Бюджет сделки составил 11,5 млн рублей. Причем изначально – в ноябре 2016 года – этот лот был выставлен на продажу по гораздо более высокой стоимости – 17 млн рублей. Схожий по характеристикам объект, в ценнике которого указано 12 млн рублей – двухкомнатная квартира в пятиэтажной «хрущевке» в районе станции метро «Новокузнецкая», – пока так и остается в экспозиции. При этом, согласно статистике Аналитического центра компании, стоимость лишь половины подобных объектов, экспонируемых, как и эти квартиры, в пределах Садового кольца, укладывается в ценовой диапазон до 12 млн рублей, остальные лоты выставлены на продажу по более высоким ценам и могут так и остаться без покупателя, если их владельцы не согласятся на дисконт».

Вышеописанная ситуация с продажей двухкомнатной квартиры в «хрущевке» – наглядный пример того, как собственник, образно говоря, пытался нащупать ценовое «дно», после прохождения которого появился покупатель, готовый выйти на сделку. В период с ноября 2016 года по май 2017 года стоимость этого объекта ступенчато уменьшалась – на 3%-5%, и в итоге за полгода «зависания» в экспозиции она сократилась на 32,4% от первоначально заявленной продавцом суммы. При этом, по наблюдению риэлторов компании, в ЦАО ценник на двухкомнатные квартиры в «хрущевках» начинается примерно от 7,5 млн рублей. Специалисты отмечают также, что, торгуясь с покупателями, владельцы бюджетных лотов помимо (а иногда и вместо) предоставления скидок все чаще берут на себя оплату услуг риэлтора и сопровождения сделки.

О целевой аудитории покупателей, интересующихся наиболее дешевым жильем в пределах данной локации, рассказывает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Центральный административный округ – не слишком удобное место для жизни, к примеру, молодых семей с детьми – здесь мало детских площадок, весьма высок уровень загазованности, кроме того, в некоторых местах днем и ночью стоит шум от увеселительных заведений. Поэтому довольно часто покупателями бюджетных лотов в ЦАО становятся амбициозные люди молодого и среднего возраста, не обремененные большой семьей, которые не могут позволить себе покупку более дорогой недвижимости в этой же локации. Недвижимость в ЦАО они выбирают, например, по той причине, что здесь же находится их место работы, благодаря чему они могут сэкономить время на дорогу до дома, кроме того, им также не приходится долго добираться до увеселительных заведений (которых в указанном округе немало), если они ведут активный тусовочный образ жизни. Также это могут быть покупатели, которые всю свою жизнь прожили в ЦАО, поэтому при расселении – когда, скажем, молодые люди и их родители, продав общую жилплощадь, приобретают отдельные квартиры – решили остаться здесь же: молодежь, например, хочет жить рядом с родителями и подыскивает жилье по демократичной цене недалеко от их нового места жительства. Что же касается представителей старшего поколения, то они делают выбор в пользу недвижимости в ЦАО, так как им важно сохранить прежний круг общения, кроме того, они зачастую сильно привязаны к некоторым социальным объектам – например, к поликлинике. Также наиболее бюджетные квартиры в ЦАО потребители покупают для сдачи в аренду».

При этом в программу реновации устаревшего жилищного фонда столицы, согласно данным на официальном сайте мэра Москвы, попали дома, расположенные лишь в четырех районах Центрального административного округа: Пресненском, Басманном, Красносельском и Таганском. Больше всего строений, предназначенных под снос, расположено в Пресненском районе, здесь же, соответственно, зафиксировано и наибольшее количество квартир, выставленных на продажу в подобных домах, – 18 лотов. По сравнению с январем, когда было объявлено о новом этапе программы сноса ветхого жилья в столице, данный показатель сократился на 54%. Отметим, что заметное уменьшение объема предложения квартир в сносимых «хрущевках» в этой и других локациях ЦАО свидетельствует не об активности покупателей, а о том, что собственники снимают объекты с продажи, надеясь на получение бонуса в виде новых квадратных метров при реализации программы реновации.

	Январь-17		Июль-17
Районы	Объем предложения	Средняя стоимость квартир, млн руб.	Объем предложения	Средняя стоимость квартир, млн руб.
Пресненский	39	7,3	18	8,7
Басманный	8	8,5	0	–
Красносельский	5	9,3	2	8,8
Таганский	1	7	0	–

Самым дешевым предложением на вторичном рынке жилья Центрального административного округа Москвы на данный момент является однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, расположенная на втором этаже 9-этажного панельного дома в Пресненском районе (Шелепихинское шоссе). Рядом с домом есть тихий уютный двор с зелеными насаждениями, поблизости находятся детский сад, школа, супермаркеты и прочие объекты социальной инфраструктуры. В пешей доступности от объекта расположена платформа МЦК «Шелепиха». Цена лота: 5 363 700 рублей.