Итоги I полугодия на рынке загородной недвижимости

Положительная динамика обусловлена выходом двух проектов. Зимой началась реализация коттеджей в элитном КП ArtEco (32 км по Новорижскому ш.). Первая очередь домов в поселке уже построена, покупателям предлагаются лоты с отделкой площадью от 325 до 405 кв. м. Полная готовность комплекса ожидается к следующему лету. 

Также за отчетный период на рынок поступили участки с подрядом в новом КП премиум-класса Wright Village (25 км по Киевскому направлению). Поселок разбит на 345 земельных наделов. Проекты домов без отделки варьируются по площади от 274 до 570 кв. м.

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», к концу I полугодия 2017 года сменился лидер по числу выставленных на продажу лотов в распределении по направлениям. С минимальным отрывом на первое место вышло Киевское шоссе (34,9%, +19,9 п.п. к декабрю 2016). Причиной структурных изменений стал новый поселок, в котором предлагалось более 225 объектов. Аналогично около трети предложения пришлось на Новорижскую трассу (33,7%, -6,8 п.п.). Заметно меньший объем домовладений реализовывался на Рублево-Успенском (17,0%, -10,0 п.п.) и Дмитровском направлениях (10,8%, -2,4 п.п.). На Минском шоссе продавалось всего 3,6% объектов, выборка с начала года здесь практически не изменилась (-0,7 п.п.).

Распределение объема предложения по направлениям (поселки) 

Превалирующий объем предложения расположен в среднем поясе Московского региона. Более половины домовладений реализовывалось в поселках на расстоянии 21-30 км от МКАД (64,1%, +2,3 п.п. за полугодие) и четверть лотов – в пределах 11-20 км (26,9%, -3,8 п.п.). В ближайшем (до 5 км) и дальнем поясе (более 30 км) продавалось значительно меньшее число лотов: 1,9% и 7,1% соответственно. За шесть месяцев доля предложения в них изменилась на -0,8 и +2,3 п.п. соответственно.



За счет выхода двух поселков выборка сместилась в сторону элитного класса (66,2%, +9,8 п.п. к 4 кв. 2016). Четверть предложения отнесена к бизнес-сегменту (24,3%). С начала года их число сократилось на 8,0 п.п. Оставшаяся часть проходилась на комфорт-класс (9,5%, -1,8 п.п.).

Структура предложения по классу (домовладения)

По итогам I полугодия 2017 года на загородном рынке рассматриваемых направлений средняя площадь предложения составила 546,5 кв. м. За два квартала показатель сократился на 5%, что связано с изменением структуры предложения. Уменьшение средней площади отмечено только на Новой Риге (-2,5% к декабрю 2016). По остальным направлениям средний размер дома увеличился.

Средняя площадь дома в зависимости от направления, кв. м

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», к концу первого полугодия 2017 года на первичном загородном рынке выбранных направлений средневзвешенная цена кв. м составила 156 080 руб. (-7,3% к концу 2016 года). За первый квартал средний ценовой уровень практически не изменился (-0,7%). Во втором квартале выход весомого объема нового предложения по стартовым ценам и наличие акционных лотов практически во всех поселках привели к снижению средней цены в выборке на 6,7%. 

Цены на коттеджи в большинстве проектов с начала года сохранились. Прямое понижение отмечено в нескольких поселках с долларовыми ценами или с последними лотами в предложении. За счет снижения курса доллара, а также наличия акционных лотов, практически по всем направлениям средний ценовой уровень был снижен. Только на Новорижском шоссе с начала года средняя цена выросла (на 6,7%).

Средняя цена кв. м домовладения в зависимости от направления, руб.

По итогам июня 2017 года средняя стоимость домовладения составила 88,2 млн руб. За квартал средний бюджет снизился на 11,0%, за полугодие – на 15,2%. 

С начала года на Рублево-Успенском шоссе средняя стоимость лота увеличилась на 14,7%. В нескольких поселках появилось предложение с отделкой, что повлияло на общий показатель. По остальным направлениям средний бюджет покупки сократился. Самое ощутимое снижение зафиксировано на Киевском шоссе (-24,0%). Основная причина – пересмотр долларовых цен в крупном проекте. Кроме того, в локации вышел новый проект по стартовым ценам.


Основные тенденции 1 полугодия 2017

«На выделенных направлениях отмечается рост интереса девелоперов к рынку загородной недвижимости, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – За первое полугодие 2017 года стартовали продажи домовладений в двух проектах. В сентябре ожидается выход еще одного поселка. За весь прошлый год рынок пополнился одним объектом.

В 2017 году на рынок вышел новый поселок, в котором дома предлагаются с ремонтом от застройщика. Лоты с отделкой стали появляться и в действующих поселках. Востребованная опция московского рынка новостроек – предложения с отделкой – приходит и в загородный сегмент.

Цены в большинстве комплексов остались неизменными. Во многих объектах покупателям предлагаются акционные лоты. Кроме этого, продавцы готовы обсуждать скидки. На рынке представлено несколько коттеджей с дисконтом до 30%. Но стоит понимать, что, как правило, такие предложения давно экспонируются на рынке и уже морально «устарели». Отрицательная динамика зафиксирована в проектах с долларовыми ценами, что связано с укреплением курса рубля.

В 1 полугодии 2017 года отмечен рост спроса на загородную недвижимость. Количество сделок относительно аналогичного периода прошлого года увеличилось на 33%. Всплеск покупательской активности объясняется не только сезонностью (весенне-летний период – традиционно самый высокий сезон на рынке загородной недвижимости), но и пониманием со стороны покупателей, что качественные предложения снижаться в цене уже не будут, и откладывать покупку больше не стоит. 

Таким образом, итоги первого полугодия 2017 года достаточно оптимистичны: на рынке стали появляться новые проекты, количество сделок растет. Однако, пока увеличение интереса покупателей к загородному жилью не привело к росту цен на рынке. Сохранение тенденции в дальнейшем может отразиться на ценовой динамике в наиболее ликвидных поселках. Тем не менее, загородный сегмент жилья все еще остается «рынком покупателя», и предпосылок к изменению ситуации нет, поэтому скидки и акции в проектах сохранятся».