Новостройки Москвы: мультиформат не оценили – объем ввода МФК за два года снизился на 35%

31.07.2017

Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, около 15% предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы размещаются в многофункциональных комплексах (МФК), число самих МФК в составе экспозиции сегодня не превышает 20 проектов, и данный формат, по прогнозам экспертов, не имеет особых перспектив для дальнейшего рыночного развития.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на сегодняшний день в общем составе предложения первичного рынка в старой Москве, насчитывающего 47 600 объектов, апартаменты занимают чуть меньше 1/5 части – 9 200 лотов в 88 комплексах, 20 из которых – МФК. В ТОП-3 по объему экспонируемых апартаментов входит ЗАО с 21%, САО с 20%, ЦАО и СВАО, на долю которых приходится по 17%. Лоты данной категории отсутствуют в ЮВАО и в ЗелАО. 2% от всех столичных апартаментов выставлены на продажу в ВАО, 4% – в ЮЗАО, 7% – в ЮАО и 12% – в СЗАО.

Примерно 15% апартаментов размещаются в МФК, которые также могут включать в себя гостиничные номера и квартиры, коммерческую недвижимость – офисы и бизнес-центры, помещения свободного назначения. Активно набиравший популярность в начале 2010-х годов, формат МФК сегодня сдает позиции – объем ввода таких проектов с 2015-го снизился на 35%. Своим мнением о причинах уменьшения жизнеспособности данного формата в Москве делится руководитель Аналитического центра ИКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Сколько функций у московских МФК?

«Не все МФК включают в себя апартаменты, и не все МФК с апартаментами располагают офисами и другими помещениями коммерческого назначения. Как правило, МФК включают в себя три категории помещений: апартаменты, офисы и торговые площади. В настоящее время городскими властями предпринимаются действия по ограничению самоуправства девелоперов при возведении подобных проектов. Дело в том, что изначально, в силу отсутствия у таких объектов статуса жилья, не существовало четких нормативов их строительства – застройщикам предоставлялась, образно говоря, свобода самовыражения. Сейчас есть планы по регулированию этого рынка, что возможно только с введением более жестких строительных норм.

Для законодателей в этом вопросе существуют определенные сложности, в частности, непросто определить статус апартаментов – будут ли это гостиничные номера или жилье. Пока только сами девелоперы устанавливают назначение уже готовых помещений – жилых и коммерческих. Однако некоторые законопроекты уже есть. Ожидается, что застройщики должны обеспечивать проекты социальной инфраструктурой и соблюдать, хотя бы частично, нормативы жилищного строительства (которые определяют высоту потолков, размеры комнат, инженерию и т. д.). И все же пока этот рынок остается не совсем прозрачным с точки зрения законодательства и ценообразования.

В принципе понятие МФК – довольно размытое. В настоящее время в Москве 80% стандартных многоквартирных зданий предполагает размещение на первых этажах помещений коммерческого назначения. При этом они не называются МФК, это просто жилые дома. В проектах, имеющих в своем составе апартаменты, картина та же. Иначе говоря, порой сложно определить, с какого момента обычный дом превращается в МФК. Поэтому, на мой взгляд, в качестве многофункциональных следует рассматривать комплексы, где довольно значимой составляющей является торгово-офисная зона. При распределении площадей в МФК, как правило, половина отводится под апартаменты, примерно от четверти до трети – под офисы, остальное занимают торговые площади».

Зачем столице МФК?


«В Москве особой необходимости в МФК, по сути, нет, и даже как самостоятельный формат они могут быть избыточны, поскольку традиционно располагаются в престижных локациях, уже обеспеченных и торговыми, и офисными площадями. Для справки: в столице нет апартаментов категории «эконом», в структуре предложения низший ценовой уровень для этих объектов – комфорт-класс, на его долю приходится 44% от общего объема предложения апартаментов, бизнес-класс представлен 50% апартаментов в экспозиции, 6% апартаментов – элитные.

Развитию такого формата, как МФК, да и если говорить просто про апартаменты, мешает низкая, по сравнению с жилыми комплексами, рентабельность. Нередки случаи, когда застройщики перепрофилировали корпуса, изначально предназначенные для апартаментов, в жилые – с квартирами, так как жилье реализуется гораздо активнее. Среди преимуществ квартир можно выделить более низкие – на 10–25% по сравнению с апартаментами – ежемесячные коммунальные платежи, ведь тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений. Кроме того, ставки налога на имущество для владельцев апартаментов составляют от 0,5 до 2% кадастровой стоимости объекта, тогда как для собственников квартир – 0,1–0,3%.

Очевидными плюсами формата апартаментов являются выгодная цена (например, в двух равноклассовых комплексах в одной локации стоимость апартаментов обычно на 10-15% ниже, чем квартир); свободная планировка; качественная социальная инфраструктура (преимущественная часть столичных апартаментов обеспечена инфраструктурными объектами высокого уровня).

Однако в целом, если перед покупателями стоит выбор между апартаментами и квартирами одного ценового уровня и на равноценных территориях, большинство предпочитает квартиры. Это знакомый, понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами».

Есть ли перспективы у МФК?

«Существует два условия, при которых строительство апартаментов имеет перспективы рентабельности: уникальная привлекательность локации и невозможность возведения традиционных жилых площадей на данной территории.

Считаю также, что при определении перспективности проекта следует исходить из реалий конкретных территорий и наличия собственной оригинальной концепции. Например, МФК «Маршал» в СЗАО столицы: он расположен на участке в 6,3 га, и застройка занимает только треть – это позволило сохранить вековые деревья, среди которых есть даже пробковый дуб, единственный в Москве, растущий в открытом грунте. Рядом природно-исторический парк Покровское-Стрешнево. «Маршал» по-настоящему мультиформатный комплекс – он включает в себя квартиры и апартаменты, офисные помещения и развитую инфраструктуру.

В определенных локациях повысить привлекательность апартаментов можно с помощью вывода торгово-офисных помещений в другое здание: для многих потенциальных собственников некомфортно соседство с многолюдным торговым центром и офисами, а все необходимое нетрудно получить в доме по соседству.

Безусловно, среди столичных МФК есть очень интересные и рентабельные проекты. Однако в целом, по моему мнению, формат МФК в первую очередь должен быть востребован в регионах, в Москве его конкурентоспособность нельзя назвать высокой».


Материалы по теме

Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуБлижнее Подмосковье: объемы нового жилья падают, спрос тожеИтоги I полугодия на рынке загородной недвижимости
Спецпредложения
2-комн. квартира 7,3 млн.p
2-комн. квартира 7,3  млн.p
Московская обл, Дмитровский го, Подосинки п
70.1 / 40.8 / 13.3 м2 7 этаж из 7
Оставить заявку
2-комн. квартира 8,4 млн.p
2-комн. квартира 8,4  млн.p
Московская обл, Химки г, Ленина Сходня мкр. ул, 33
58.1 / 30.5 / 13 м2 12 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 7,2 млн.p
1-комн. квартира 7,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Андреевка п, 33Б
41 / 18 / 10 м2 8 этаж из 17
Оставить заявку
3-комн. квартира 18,3 млн.p
3-комн. квартира 18,3  млн.p
Московская обл, Химки г, Международный кв-л, Береговая ул, 6
114.9 / 70 / 25 м2 7 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 150,0 млн.p
Дом 150,0  млн.p
Московская обл, Красногорск г, Николо-Урюпино с, Новаховская ул, 23
22 соток / 1097.7 м2
Оставить заявку
Участок 980 000 p
Участок 980 000 p
Московская обл, Солнечногорск г, Чепчиха д, Сенеж снт
6 соток
Оставить заявку
Участок 254,6 млн.p
Участок 254,6  млн.p
Московская обл, Одинцовский р-н, Барвиха Хиллс кп
50.8 соток
Оставить заявку
Участок 800 000 p
Участок 800 000 p
Московская обл, Раменское г, Содружество снт, 10
8 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 14,0 млн.p
2-комн. квартира 14,0  млн.p
Москва г, Севастопольский пр-кт, 14к1
47 / 30 / 6 м2 1 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 26,3 млн.p
Дом 26,3  млн.p
Москва г, Воскресенское п, Ямонтово д, Луговая ул, 13
12 соток / 875.1 м2
Оставить заявку
Дом 50,5 млн.p
Дом 50,5  млн.p
Москва г, Досфлота проезд, 16к1
соток / 180.9 м2
Оставить заявку
Дом 10,5 млн.p
Дом 10,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, Бакланово д, Ивовая ул
15 соток / 102 м2
Оставить заявку
Дом 11,0 млн.p
Дом 11,0  млн.p
Москва г, Кленовское п, Мешково д
25 соток / 60 м2
Оставить заявку
Участок 190,0 млн.p
Участок 190,0  млн.p
Москва г, Вороновское п, 52
1047 соток
Оставить заявку