Новостройки Москвы: мультиформат не оценили – объем ввода МФК за два года снизился на 35%

31.07.2017

Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, около 15% предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы размещаются в многофункциональных комплексах (МФК), число самих МФК в составе экспозиции сегодня не превышает 20 проектов, и данный формат, по прогнозам экспертов, не имеет особых перспектив для дальнейшего рыночного развития.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на сегодняшний день в общем составе предложения первичного рынка в старой Москве, насчитывающего 47 600 объектов, апартаменты занимают чуть меньше 1/5 части – 9 200 лотов в 88 комплексах, 20 из которых – МФК. В ТОП-3 по объему экспонируемых апартаментов входит ЗАО с 21%, САО с 20%, ЦАО и СВАО, на долю которых приходится по 17%. Лоты данной категории отсутствуют в ЮВАО и в ЗелАО. 2% от всех столичных апартаментов выставлены на продажу в ВАО, 4% – в ЮЗАО, 7% – в ЮАО и 12% – в СЗАО.

Примерно 15% апартаментов размещаются в МФК, которые также могут включать в себя гостиничные номера и квартиры, коммерческую недвижимость – офисы и бизнес-центры, помещения свободного назначения. Активно набиравший популярность в начале 2010-х годов, формат МФК сегодня сдает позиции – объем ввода таких проектов с 2015-го снизился на 35%. Своим мнением о причинах уменьшения жизнеспособности данного формата в Москве делится руководитель Аналитического центра ИКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Сколько функций у московских МФК?

«Не все МФК включают в себя апартаменты, и не все МФК с апартаментами располагают офисами и другими помещениями коммерческого назначения. Как правило, МФК включают в себя три категории помещений: апартаменты, офисы и торговые площади. В настоящее время городскими властями предпринимаются действия по ограничению самоуправства девелоперов при возведении подобных проектов. Дело в том, что изначально, в силу отсутствия у таких объектов статуса жилья, не существовало четких нормативов их строительства – застройщикам предоставлялась, образно говоря, свобода самовыражения. Сейчас есть планы по регулированию этого рынка, что возможно только с введением более жестких строительных норм.

Для законодателей в этом вопросе существуют определенные сложности, в частности, непросто определить статус апартаментов – будут ли это гостиничные номера или жилье. Пока только сами девелоперы устанавливают назначение уже готовых помещений – жилых и коммерческих. Однако некоторые законопроекты уже есть. Ожидается, что застройщики должны обеспечивать проекты социальной инфраструктурой и соблюдать, хотя бы частично, нормативы жилищного строительства (которые определяют высоту потолков, размеры комнат, инженерию и т. д.). И все же пока этот рынок остается не совсем прозрачным с точки зрения законодательства и ценообразования.

В принципе понятие МФК – довольно размытое. В настоящее время в Москве 80% стандартных многоквартирных зданий предполагает размещение на первых этажах помещений коммерческого назначения. При этом они не называются МФК, это просто жилые дома. В проектах, имеющих в своем составе апартаменты, картина та же. Иначе говоря, порой сложно определить, с какого момента обычный дом превращается в МФК. Поэтому, на мой взгляд, в качестве многофункциональных следует рассматривать комплексы, где довольно значимой составляющей является торгово-офисная зона. При распределении площадей в МФК, как правило, половина отводится под апартаменты, примерно от четверти до трети – под офисы, остальное занимают торговые площади».

Зачем столице МФК?


«В Москве особой необходимости в МФК, по сути, нет, и даже как самостоятельный формат они могут быть избыточны, поскольку традиционно располагаются в престижных локациях, уже обеспеченных и торговыми, и офисными площадями. Для справки: в столице нет апартаментов категории «эконом», в структуре предложения низший ценовой уровень для этих объектов – комфорт-класс, на его долю приходится 44% от общего объема предложения апартаментов, бизнес-класс представлен 50% апартаментов в экспозиции, 6% апартаментов – элитные.

Развитию такого формата, как МФК, да и если говорить просто про апартаменты, мешает низкая, по сравнению с жилыми комплексами, рентабельность. Нередки случаи, когда застройщики перепрофилировали корпуса, изначально предназначенные для апартаментов, в жилые – с квартирами, так как жилье реализуется гораздо активнее. Среди преимуществ квартир можно выделить более низкие – на 10–25% по сравнению с апартаментами – ежемесячные коммунальные платежи, ведь тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений. Кроме того, ставки налога на имущество для владельцев апартаментов составляют от 0,5 до 2% кадастровой стоимости объекта, тогда как для собственников квартир – 0,1–0,3%.

Очевидными плюсами формата апартаментов являются выгодная цена (например, в двух равноклассовых комплексах в одной локации стоимость апартаментов обычно на 10-15% ниже, чем квартир); свободная планировка; качественная социальная инфраструктура (преимущественная часть столичных апартаментов обеспечена инфраструктурными объектами высокого уровня).

Однако в целом, если перед покупателями стоит выбор между апартаментами и квартирами одного ценового уровня и на равноценных территориях, большинство предпочитает квартиры. Это знакомый, понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами».

Есть ли перспективы у МФК?

«Существует два условия, при которых строительство апартаментов имеет перспективы рентабельности: уникальная привлекательность локации и невозможность возведения традиционных жилых площадей на данной территории.

Считаю также, что при определении перспективности проекта следует исходить из реалий конкретных территорий и наличия собственной оригинальной концепции. Например, МФК «Маршал» в СЗАО столицы: он расположен на участке в 6,3 га, и застройка занимает только треть – это позволило сохранить вековые деревья, среди которых есть даже пробковый дуб, единственный в Москве, растущий в открытом грунте. Рядом природно-исторический парк Покровское-Стрешнево. «Маршал» по-настоящему мультиформатный комплекс – он включает в себя квартиры и апартаменты, офисные помещения и развитую инфраструктуру.

В определенных локациях повысить привлекательность апартаментов можно с помощью вывода торгово-офисных помещений в другое здание: для многих потенциальных собственников некомфортно соседство с многолюдным торговым центром и офисами, а все необходимое нетрудно получить в доме по соседству.

Безусловно, среди столичных МФК есть очень интересные и рентабельные проекты. Однако в целом, по моему мнению, формат МФК в первую очередь должен быть востребован в регионах, в Москве его конкурентоспособность нельзя назвать высокой».


Материалы по теме

Дмитрий Таганов

Вернуться к спискуБлижнее Подмосковье: объемы нового жилья падают, спрос тожеИтоги I полугодия на рынке загородной недвижимости
Спецпредложения
3-комн. квартира 8,3 млн.p
3-комн. квартира 8,3  млн.p
Московская обл, Люберцы г, Льва Толстого ул, 21
52.3 / 40 / 6 м2 4 этаж из 5
Оставить заявку
1-комн. квартира 5,4 млн.p
1-комн. квартира 5,4  млн.p
Московская обл, Серпухов г, Юбилейная ул, 2
42.3 / 29.5 / 7.8 м2 14 этаж из 16
Оставить заявку
Дом 8,7 млн.p
Дом 8,7  млн.p
Московская обл, Истра г, Подпорино д
7 соток / 121 м2
Оставить заявку
Дом 8,0 млн.p
Дом 8,0  млн.p
Московская обл, Чехов г, Плешкино д
12 соток / 172.5 м2
Оставить заявку
Дом 13,0 млн.p
Дом 13,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Дедовск г
8 соток / 110 м2
Оставить заявку
Апартаменты в новостройке 9,3 млн.p
Апартаменты в новостройке 9,3  млн.p
Москва г, Сигнальный проезд, вл12
29.6 / 22.6 / 2 м2 8 этаж из 23
Оставить заявку
Студия 6,8 млн.p
Студия 6,8  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
21.1 / 15 / 3 м2 2 этаж из 2
Оставить заявку
Студия 8,7 млн.p
Студия 8,7  млн.p
Москва г, Грайвороновская ул, 6с1
26.8 / 23 / 3 м2 2 этаж из 2
Оставить заявку
Дом 65,0 млн.p
Дом 65,0  млн.p
Москва г, Лесная ул
25 соток / 573.3 м2
Оставить заявку
Участок 3,3 млн.p
Участок 3,3  млн.p
Москва г, Вороновское п, Вороново с, 237Г
5 соток
Оставить заявку
Участок 13,9 млн.p
Участок 13,9  млн.p
Москва г, Первомайское п, Пучково д
12.23 соток
Оставить заявку
Участок 3,5 млн.p
Участок 3,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, Новогромово д, Квартет снт
6.1 соток
Оставить заявку
Участок 7,3 млн.p
Участок 7,3  млн.p
Москва г, Щербинка г, 5
5.4 соток
Оставить заявку
Участок 15,0 млн.p
Участок 15,0  млн.p
Москва г, Щербинка г, Парковая ул, 46
13 соток
Оставить заявку