Итоги I полугодия 2014 года на рынке Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения уменьшился на 13,4%, средневзвешенная цена кв. м. выросла на 10,8%.
В первом полугодии 2014 г. на территории Новой Москвы были открыты продажи в одном новом комплексе – ЖК «Рассказово», в качестве девелопера которого выступает Sezar Group. Компания к настоящему моменту практически полностью реализовала свой первый проект в сфере жилой недвижимости - ЖК «Николин Парк», который также расположен в Новомосковском административном округе.
В ЖК «Рассказово» будут построены девять монолитных девятиэтажных домов, рассчитанных на 3 500 квартир. Кроме того, в комплексе предусмотрены объекты социальной инфраструктуры: два детских сада, школа, поликлиника, торгово-развлекательный и бизнес-центры, магазины, рестораны и три гаражных комплекса. В составе первой очереди возведены два корпуса, включающих 1 203 квартиры общей площадью 64 379,7 кв. м, детский сад и гараж-стоянка на 800 м/м. Эти объекты должны быть готовы к 3 кв. 2017 г., а весь комплекс – к 2019 г.
В течение всего полугодия на рынок активно выходили новые корпуса в уже реализуемых проектах: ЖК «Новые Ватутинки», город-парке «Первый Московский», город-парке «Переделкино Ближнее», ЖК «Прима-Парк», мкрн «Бутовские аллеи», эко-районе «Борисоглебское», ЖК «Андерсен», ЖК «Зеленая Линия». Однако, как считает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, с конца 2013 г. объем предложения в Новой Москве уменьшился на 13,4%, что связано с высокой инвестиционной привлекательностью недвижимости присоединенных территорий и, как следствие, активными продажами в новостройках. Так, например, в ЖК «Новые Ватутинки», несмотря на старт продаж корпуса №2 в Центральном микрорайоне, а также корпусов № 1-5 и № 65-72 в Южном квартале, количество квартир за прошедшие шесть месяцев уменьшилось более, чем в 2 раза. В «Борисоглебском» объем предложения уменьшился на 30,5%. В некоторых проектах, в т.ч. в таких «гигантах», как ЖК «Коммунарка», «Квартал А-101», первичные продажи в течение последнего полугодия были полностью завершены.
В общей сложности по итогам первого квартала на территории ТиНАО в реализации находится 34 проекта нового жилищного строительства . Общий объем предложения составляет около 7 700 квартир . Большинство комплексов (70,6%) возводится в Новомосковском округе, на них приходится и основная часть квартир (79,4%). Соответственно, в Троицком округе реализуется 29,4% проектов и 20,4% квартир. Относительно 4 квартала 2013 г. доля проектов в ТАО увеличилась на 5%, квартир – наоборот, уменьшилась на 2,8%.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по округам по итогам I полугодия 2014 г.
По данным «Метриум Групп», в течение полугодия существенно (на 16,2%) выросла доля предложения, приходящегося на дома средней этажности. В июне она составила 30,3%. Тем не менее, по-прежнему, наибольшая часть квартир реализовывалась в многоэтажных корпусах (44,5%). Квартиры в малоэтажной застройке составили четверть предложения.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по этажности
(внешний круг – квартиры, внутренний – проекты)
Почти половина квартир (48,4%) сосредоточена в объектах на этапе монтажа этажей, по сравнению с 4 кв. 2013 г. доля выросла на 13,3%. Процент предложения в новостройках на стадии отделочных работ уменьшился с 42% до 28,7%. Доли квартир в корпусах на начальном этапе строительства и в готовых домах не претерпели значительных изменений и составили 19,1% и 3,8% соответственно.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по стадии строительной готовности (по количеству квартир)
По состоянию на конец июня, как и полгода назад, отмечается тенденция уменьшения доли в структуре предложения по мере увеличения количества комнат. Наибольшую часть предложения составили однокомнатные квартиры (44,4%). Более трети предложения пришлось на двухкомнатные квартиры (35,1%). Доля трехкомнатных квартир составила 20,1%, многокомнатных – 0,4%.
Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по типологии
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», по итогам первого полугодия 2014 г. средневзвешенная цена кв. м. выросла на 10,8% и составила 93 000 руб. При этом в Новомосковском округе квадратный метр, в среднем, стоит 99 500 руб., в Троицком – 67 700 руб.
Минимальный бюджет предложения (1,68 млн руб.) представлен в эко-районе «Борисоглебское». За такую сумму продается однокомнатная квартира площадью 33,6 кв.м (50 000 руб. за кв.м). Самая дорогая квартира реализуется в ЖК «Дубровка», при площади 174,5 кв. м. она стоит 31,402 млн руб. (150 911 руб. за кв. м.).
Площадь и стоимость квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы
| Типология | Площадь, кв.м | Цена кв.м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | сред | макс | мин | сред | макс | мин | сред | макс | |
| однокомн | 26,5 | 41,48 | 83,8 | 50 000 | 95 800 | 171 162 | 1 680 000 | 4 013 560 | 10 816 865 |
| двухкомн | 34,2 | 65,02 | 128,75 | 51 679 | 90 590 | 236 646 | 2 555 000 | 5 954 160 | 26 267 725 |
| трехкомн | 45,3 | 90,49 | 175,8 | 52 000 | 93 780 | 188 857 | 3 572 100 | 8 689 530 | 31 402 418 |
| многокомн | 99,78 | 121,45 | 262,85 | 64 500 | 99 390 | 137 692 | 7 533 390 | 12 620 080 | 25 389 459 |
| Итого | 26,5 | 60,24 | 262,85 | 50 000 | 93 000 | 236 646 | 1 680 000 | 5 650 700 | 31 402 418 |
Как рассказывает Анна Соколова, в 2014 г. в Новой Москве динамика выхода новых проектов была минимальной в противовес ситуации в старых границах города. Объем предложения поддерживался главным образом за счет вывода на рынок дополнительных объемов в составе уже реализуемых объектов. На территории ТиНАО велика доля крупных жилых комплексов, строительство которых ведется в несколько очередей. Так, например, окончание строительства ЖК «Новые Ватутинки» планируется в 2018 г., «Москва А101» – в 2018 г., «Первый Московский» – в 2018 г., «Переделкино Ближнее» – в 2019 г. Таким образом, масштабные комплексы могут обеспечивать объем предложения в Новой Москве еще несколько лет подряд.
В то же время в 2014 г. было анонсировано несколько перспективных проектов в Новой Москве, отличающихся своими размерами. Так, стало известно, что компания «Мосрегионстрой» планирует построить около 2,3 млн кв.м недвижимости (в т. ч. 1,35 млн кв. м. жилья) на участке площадью 225 га, расположенном рядом с деревнями Голенищево, Середнево и Бурцево. «Авгур Эстейт» может возвести 1,7 млн кв.м недвижимости, из которых 1 млн кв.м составит жилье, рядом с поселком Коммунарка. ГК «МИЦ» выкупила в Новой Москве два участка, на одном из которых может быть реализован микрорайон площадью 500 000 кв. м., на другом – 150 000 кв. м. Интерес застройщиков к территории ТиНАО еще раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность этих земель. Открытие продаж только в одном новом проекте за полугодие обусловлено приостановкой выдачи разрешений на строительство в связи с пересмотром инвест-контрактов, которая возобновилась лишь во второй половине 2013 г.
Как считает Анна Соколова, в отличие от застройщиков, покупатели показывают высокую активность уже сейчас. Новая Москва не стала исключением и аналогично всему Московскому региону продемонстрировала рекордные показатели спроса в первой половине 2014 г. Особенно ярко эта тенденция проявилась в январе-апреле. В наиболее успешных проектах объем сделок увеличился в 1,5-2 раза. К началу лета темпы продаж скорректировались. В целом, лето традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимости, поэтому ожидать существенного его роста (как с точки зрения выхода новых проектов, так и объемов продаж) в ближайшие два месяца не стоит. Новый виток в развитии рынка может произойти в 2015 г., когда должна быть готова основная градостроительная документация – территориальные схемы развития Новой Москвы и генплан. К этому же периоду выйдут на реализацию комплексы, разрешение на строительство которых было получено в конце 2013 – начале 2014 гг.
