Феномен «доступного» жилья: покупательская способность на московском вторичном рынке квартир – максимальная с 2007 года

Условная доступность квартир на вторичном рынке Москвы, рассчитанная исходя из среднедушевого денежного дохода местного населения и средней стоимости предложения объектов в указанном сегменте, является максимальной с 2007 года и продолжает увеличиваться вслед за положительной, согласно официальной статистике, динамикой уровня благосостояния граждан и снижением цен на жилье – подсчитали в компании ИНКОМ-Недвижимость. В то же время фактически столичные квадратные метры по-прежнему остаются крайне «дорогим удовольствием» для большей части потенциальных покупателей: декларируемый в 2016 году размер среднедушевого дохода гипотетически позволял накопить сумму, соответствующую средней цене квартиры на московском вторичном рынке, за 15,27 года (притом что в 2008-м этот показатель был равен 22,17 года).

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в период с 2005 по 2016 гг. средняя номинальная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья старой Москвы увеличилась в 3,3 раза – с 3,2 млн рублей до 10,7 млн рублей. Среднедушевые денежные доходы населения столицы (отношение общей суммы денежных доходов населения за год [или текущий период] к среднегодовой численности наличного населения), согласно статистике Мосгорстата, за тот же период возросли в 2,4 раза – с 24 014 рублей в месяц до 58 402 рублей в месяц. Исходя из этих данных в ИНКОМ-Недвижимость проследили изменение уровня покупательской способности (ПС) на московском вторичном рынке жилья за прошедшие полные 11 лет (2005-2016 гг.). ПС оценивалась как отношение среднедушевого денежного дохода населения в целом (Д) к средней заявленной цене в указанном сегменте рынка жилья (Р):
ПС = Д / Р.

Год	Среднедушевые денежные доходы населения (в месяц), руб.	Среднедушевые денежные доходы населения (в год), руб. (Д)	Средняя стоимость квартиры, млн руб. (Р)	Коэффициент ПС
2005	24 014	288 168	3,2	0,090
2006	29 803	357 636	5,7	0,063
2007	35 490	425 880	6,4	0,067
2008	34 207	410 484	9,1	0,045
2009	41 891	502 692	8,6	0,058
2010	44 051	528 612	8,6	0,061
2011	47 319	567 828	9,2	0,062
2012	48 935	587 220	10,1	0,058
2013	54 869	658 428	10,3	0,064
2014	54 505	654 060	10,9	0,060
2015	59 898	718 776	11,2	0,064
2016	58 402	700 824	10,7	0,065

Таким образом, максимальный в рассматриваемом периоде коэффициент покупательской способности – 0,090 – наблюдался в 2005 году. В этом случае для накопления суммы, достаточной для покупки условной квартиры по среднерыночной цене, потребовалось бы 11,11 года (рассматривается гипотетическая ситуация, при которой условия для расчета остаются неизменными, а весь доход используется в качестве накопления). Наименее доступно среднестатистическому жителю столицы жилье было в 2008 году (коэффициент ПС – 0,045). Аналогично: при уровне дохода и ценах на квартиры того времени человек теоретически смог бы накопить на «среднюю» отдельную жилплощадь через 22,17 года. В 2016-м коэффициент покупательской способности оказался одним из самых высоких за рассматриваемые 11 лет (выше только в 2005 и 2007 гг.) и самым высоким с 2007 года: декларируемый размер среднедушевого дохода гипотетически позволял накопить сумму, соответствующую средней цене квартиры на вторичном рынке жилья Москвы, за 15,27 года.

Представленные в расчетах закономерности отражают тенденции, характерные для столичной «вторички» в анализируемый промежуток времени. Так, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2005 года средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья возросла в 3,7 раза – с 47,5 тыс. рублей за кв. м до 177,6 тыс. рублей за кв. м. При этом наибольшая годовая динамика увеличения средней заявленной цены квадратного метра наблюдалась в 2006 и 2008 гг. – плюс 64 % и 33,6 % соответственно. Стремительный рост цен на жилье начался в I квартале 2006 года, во II–III кварталах 2007-го произошла их определенная коррекция (в результате по итогам за год положительная ценовая динамика составила «всего» 9,6 %), но уже в ноябре 2007 года цены продолжили расти опережающими темпами и увеличивались вплоть до октября 2008 года, формируя пресловутый «пузырь», лопнувший с развитием кризиса на рынке недвижимости.

После падения в 2009 году уже в 2010-м рублевые цены на столичное жилье продемонстрировали заметную положительную коррекцию (+14 %), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их. С 2011 по 2014 гг. они росли в пределах инфляции, а в феврале 2015 года аналитиками ИНКОМ-Недвижимость был зафиксирован их абсолютный исторический максимум в номинальном выражении (200,2 тыс. рублей за «квадрат»). Далее на московском вторичном рынке жилья начала развиваться обратная тенденция – постепенного понижения цены квадратного метра. Так, по итогам 2015 года средняя цена предложения в указанном сегменте опустилась на 4,3 %, в 2016-м – еще на 2,4 %, отрицательная коррекция за первые шесть месяцев 2017 года составила 2,6 %. При этом реальная цена сделки еще ниже: по данным компании, запросы продавцов превышают ценовые ожидания покупателей в среднем на 25 %. А абсолютное большинство сделок проходит с дисконтом: очередной исторический рекорд по этому показателю был установлен в прошлом месяце – 88 % проданных в июне объектов реализованы со скидкой.

«По нашим оценкам, при сохранении текущей экономической конъюнктуры цены на жилье продолжат плавное снижение еще как минимум два года, а наименее востребованные покупателями объекты – устаревшего жилищного фонда – будут дешеветь и далее. Такая динамика, безусловно, один из определяющих факторов повышения доступности московского жилья. В этом контексте уместно вспомнить, что в марте 2016 года произошло в определенном смысле знаковое для участников рынка событие: был преодолен “психологический барьер” – в продаже появились типовые (не малогабаритные) однокомнатные квартиры (в основном в “хрущевках”) по цене 4-4,2 млн рублей. Многие годы до этого в сознании продавцов и покупателей непреложной истиной существовал факт: “полноценные” квартиры в Москве не могут стоить дешевле 5 млн рублей. Сегодня, по данным Аналитической службы нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы экспонируется 432 однокомнатные квартиры площадью от 30 кв. м по цене до 4,2 млн рублей включительно», – отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

В настоящее время при сохранении тенденции к снижению цен на жилье и одновременном, согласно официальной статистике, повышении среднедушевого дохода населения (в апреле 2017 года он составил 63 768 рублей в месяц) соответственно увеличивается коэффициент покупательской способности на московском вторичном рынке жилой недвижимости. Однако эксперты обращают внимание на известную условность этой оптимистичной закономерности: «Надо понимать, что “средняя температура по больнице” – сомнительный показатель для оценки состояния конкретного пациента. Статистика среднедушевых доходов учитывает показатели всех групп населения – от наименее до максимально обеспеченных. При этом, например, согласно данным Мосгорстата, в 2015 году при общем уровне месячного среднедушевого дохода, равном 59 898 рублей, более половины населения – 52,2 % – имели соответствующий доход не более 45 000 рублей в месяц. А значит – и куда более ограниченные, чем декларирует официальная статистика, покупательские способности. Таким образом, реальную доступность московского жилья в настоящее время определяет ряд разнонаправленных тенденций. С одной стороны, действительно, происходит плавная коррекция цен в интересах покупателей. Отмечается положительная динамика изменения доходов отдельных категорий населения. Однако значительная часть граждан по-прежнему в большей или меньшей степени находится в стесненных материальных обстоятельствах. При этом именно они главным образом формируют вторичный рынок жилья массовых сегментов. Их все еще недостаточная финансовая обеспеченность в сочетании с отсутствием материальной стабильности в текущих экономических условиях является одним из основных факторов, ограничивающих сегодня спрос на московском вторичном рынке жилья», – заключает Михаил Куликов.