Анализ первичного рынка многоквартирной жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе 15 км от МКАД за II квартал 2014

Основные тенденции рынка недвижимости
По итогам 2 кв. 2014 года на первичном рынке жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе до 15 км от МКАД можно отметить снижение активности всех игроков.
Объем предложения на территории исследуемой локации за 2 квартал 2014 года практически не изменился – рост в количестве корпусов и в суммарной площади квартир составил менее 1%. Значение данного показателя, как и кварталом ранее составляет несколько более 1 тыс. корпусов или 2,6 млн. кв. м. в продаже.
Объем нового предложения, поступившего на рынок, в количестве корпусов практически в два раза меньше, чем в 1 кв. 2014 г., в суммарной площади квартир – на 14% меньше. Это связано с тем, что в продажу выходили в основном многоэтажные корпуса, в отличие от 1 кв. 2014 г.
Средневзвешенная цена предложения во 2 квартале 2014 года выросла на 3,2% и составила 87,3 тыс. руб./кв. м. При этом прирост цены за квартал в Подмосковье составил 2,3%, а в «новой» Москве – 16,4%, что связано с выходом на рынок нового проекта бизнес-класса ЖК «Рассказово». Разрыв в цене между «новой» Москвой и Подмосковьем увеличился по сравнению с 1 кв. 2014 г., и составил 27,8%.
Средневзвешенная цена предложения на новостройки в «новой» Москве составила 108,2 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 84,6 тыс. руб./кв. м.
Доля новостроек на территории «новой» Москвы составила около 12% от общего объема предложения в суммарной площади квартир и 18% в количестве корпусов.
В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет 67% предложения, доля эконом-класса составляет 23% от общего объема предложения. По сравнению с 1 кв. 2014 года объем предложения в домах эконом-класса сократился в количестве корпусов и суммарной площади квартир. Средневзвешенная цена в сегменте эконом-класса выросла на 9% и составила 81,8 тыс. руб./кв. м.
В сегменте комфорт-класса, наоборот, отмечен рост объема предложения, + 29% в количестве корпусов и +43% в суммарной площади квартир. Средневзвешенная цена в данном классе также выросла на 4,3% и составила 84,1 тыс. руб./кв. м.
Дифференциация среднего уровня цены по территориальным зонам демонстрирует, что в западном направлении цены выше, чем в восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Однако по итогам 2 кв. 2014 года наиболее высокая цена отмечена на территории «новой» Москвы. На втором месте по уровню цены находится Одинцовский район – 105,2 тыс. руб./кв. м. На третье место по цене вышел Мытищинский район со средней ценой 101,8 тыс. руб./кв. м.
В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 36%. Немногим меньше, около 34% от общего объема предложения приходится на дома, находящиеся на стадии проведения внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, около 22% относится к квартирам в корпусах на стадии обустройства фундамента.
В зависимости от класса различается средняя площадь квартир в предложении. Причем среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано, в том числе и с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, как наиболее ликвидное предложение.
Во 2 квартале 2014 года отмечено снижение уровня потребительского спроса на квартиры в новостройках. Такое снижение обусловлено длительными майскими праздниками и началом сезона отпусков, когда активность участников рынка традиционно снижается, а также снижением потребительского спроса после всплеска, имевшего место в 1 квартале 2014 года.
В распределении по бюджету покупки основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью до 3,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в ценовом диапазоне от 3,0 до 3,5 млн. руб.
В дифференциации по количеству комнат в квартире основным спросом пользуются однокомнатные (50%) и двухкомнатные квартиры (42%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.

Анализ объема и структуры предложения
По итогам 2 кв. 2014 года суммарный объем предложения на первичном рынке Московской области и «новой» Москве составил несколько более 1 тыс. корпусов, или около 2,6 млн. кв. м квартир. По сравнению с 1 кв. 2014 года объем предложения изменился незначительно - в количестве корпусов вырос на 0,8%, в суммарной площади квартир - на 0,7%.
В общей сложности за 2 кв. 2014 года в продажу вышло более 77 новых корпусов в рассматриваемой локации, суммарная площадь нового предложения составила более 350 тыс. кв. м. Количество новых корпусов, вышедших на рынок во 2 квартале 2014 года, оказалось практически в 2 раза меньше, чем в 1 кв. 2014 г., в то время как суммарная площадь квартир нового предложения оказалась меньшей всего на 14%. Это связано с тем, что в 1 кв. 2014 года вышел большой объем малоэтажного предложения, а во 2 кв. 2014 года продажи открывались в основном в многоэтажных корпусах.
Основная часть нового предложения, 81% в количестве корпусов, относится к сегменту комфорт-класса. 

  

На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 54% в суммарной площади квартир, эконом-класса – 30%. ПО сравнению с 1 кв. 2014 г. объем предложения экономкласса сократился на 20%, а в сегменте комфорт-класса вырос на 39%. На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 71%, экономкласса – 21%. По сравнению с 1 кв. 2014 г. объем предложения в сегменте экономкласса и комфорт-класса выросло на 28% и 30% соответственно.
Объем предложения бизнес-класса в «новой» Москве составляет около 16%, на территории Подмосковья – не более 8%.
Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки. Доля предложения квартир экономкласса в данных районах незначительна. По сравнению с 1 кв. 2014 г. доля предложения бизнес-класса сократилась в г. Реутов, при этом в Мытищах доля квартир бизнес-класса выросла.
В прочих районах большая часть предложения относится к сегменту комфорт-класса.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 36%. Немногим меньше, около 34% от общего объема предложения, приходится на дома на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, около 22% относится к квартирам в корпусах на стадии фундамента. По сравнению с 1 кв. 2014 года объем предложения квартир на стадии фундамента вырос практически в два раза, соответственно, объем предложения на стадии «строительство не начато» и «огороженная площадка» сократился на 58%.

В распределении по классам в сегменте бизнес-класса основной объем предложения относится к корпусам на стадии внутренних монтажных работ, около 52%, также как и в сегменте экономкласса, 31% от общего объема предложения экономкласса. Основная часть предложения комфорт-класса (41%) относится к домам на стадии активного возведения стен.


В зависимости от класса дифференцируется показатель средней площади квартиры в предложении. Среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, так как являются наиболее ликвидными.
Разница в средней площади двухкомнатных квартир среди различных классов составляет около 4 кв. м. По трехкомнатным квартирам разница между классами в средней площади квартир составляет около 7 кв. м между классами эконом и комфорт и 33 кв. м между классами комфорт и бизнес.

Ценовой анализ
Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 2 кв. 2014 года составила 87,3 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 1 кв. 2014 года цена выросла на 3,2%.


Рост цены на первичном рынке жилой недвижимости «новой» Москвы по сравнению с 1 кв. 2014 года составил 16,4%, по итогам 2 кв. 2014 года средневзвешенная цена предложения составила 108,2 тыс. руб./кв. м. Столь высокий прирост связан с выходом на рынок нового проекта бизнес-класса – ЖК «Рассказово».
На территории Подмосковья средневзвешенная цена предложения во 2 квартале 2014 года составила 84,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 1 кв. 2014 года цена выросла на 2,3%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 2 кв. 2014 года 27,8% (в 1 кв. 2014 года разница составляла 12,2%).


В дифференциации средней цены предложения по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Однако по итогам 2 кв. 2014 года наиболее высокая цена отмечена на территории «новой» Москвы. На втором месте по уровню цены находится Одинцовский район – 105,2 тыс. руб./кв. м. На третье место по цене вышел Мытищинский район со средней ценой 101,8 тыс. руб./кв. м. 

По итогам 2 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 125,3 тыс. руб./кв. м (+7,7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.), в сегменте комфорт-класса – 84,1 тыс. руб./кв. м (+4,3%), в сегменте эконом-класса – 81,8 тыс. руб. кв. м (+9%). 


Небольшая разница в средних ценах между эконом и комфорт-классом связана, в том числе с тем, что большая часть предложения эконом-класса относится к домам на более высокой стадии готовности (внутренние монтажные работы в уже возведенном доме), в то время как основной объем предложения комфорт-класса относится к домам на стадии активного возведения этажей.  


Распределение средневзвешенной цены предложения в зависимости от стадии строительной готовности выглядит достаточно традиционно – чем выше стадия, тем выше цена. Уровень цены на квартиры на 6-ой стадии (квартиры, оформленные в собственность застройщика) ниже, чем на квартиры, сданные ГК. Это связано с тем, что на завершающих стадиях строительства обычно остаются низколиквидные квартиры больших площадей на первых и последних этажах, на которые средняя цена кв. м обычно ниже, чем на более ликвидные квартиры небольших площадей.

Анализ спроса
Во 2 квартале 2014 г. было отмечено снижение уровня потребительского спроса, по сравнению с первым кварталом 2014 г. в связи с началом сезона отпусков, а также после возвращения покупательской активности к нормальному уровню после всплеска в 1 квартале 2014 года.
По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 3,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в рамках от 3,0 до 3,5 млн. руб.


По количеству комнат основным спросом пользуются однокомнатные (50%) и двухкомнатные квартиры (42%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.